El Observatorio del IE
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Por qué sube la vivienda
A fecha de hoy, sabemos que la vivienda en EEUU sube un 7%, en el Reino Unido, un 5%, en Alemania y Holanda, un 7%... En Nueva Zelanda, sube la friolera de un 20%
Durante el confinamiento de marzo y abril, leí todo tipo de pronósticos catastrofistas sobre el futuro del precio de la vivienda. En general, las 'tesis' que se publicaban se basaban en realizar paralelismos entre la gran crisis financiera y la crisis actual, de lo que se colegía que la vivienda presentaría una corrección similar. Incluso se llegaron a publicar hipótesis de caídas de precios superiores a un 20%, en mi opinión, sin ningún tipo de rigor. Cuando se inquiría sobre los fundamentales de dicho 'hundimiento', me sorprendió que la respuesta fuera: “encuestas” (luego aprendí que se trataba de encuestas a estudiantes de universidad).
A fecha de hoy, sabemos que la vivienda en EEUU (índice Case Schiller, el de más calidad) sube un 7%, en el Reino Unido, un 5%, en Alemania y Holanda, un 7%... En Nueva Zelanda, sube la friolera de un 20%, hasta el punto de que el regulador ha intervenido prohibiendo a los bancos financiar más de un 70% del valor de una casa. En España, epicentro de los pronósticos de la debacle, se afirmaba que el tercer trimestre los precios estarían en caída libre. La realidad es que los precios, según el indicador de mayor precisión (índice de los precios de la vivienda repetida del Colegio de Registradores) suben un 1% en interanual a tercer trimestre de 2020, algo coherente con la reactivación del mercado desde julio, con niveles de preventas muy superiores a lo esperado, y con niveles de venta de casas ya prácticamente normalizados en septiembre y octubre, según se desprende de los datos del Colegio de Notarios.
¿Qué está pasando?
De entrada, comparar la evolución de la vivienda actual con la de la gran crisis financiera me parece desafortunado. En 2007, los hogares estaban claramente sobre endeudados, las casas llevaban varios años de subidas muy alejadas de los fundamentales y los bancos presentaban una enorme fragilidad tanto en solvencia como en liquidez. En 2020, la situación es muy distinta. Los hogares han reducido su endeudamiento (se puede afirmar que España es el país occidental en el que más se han reducido las deudas de los hogares desde 2007), los esfuerzos para comprar una casa en porcentaje de la renta son mucho menores que los de 2007 y el sistema financiero hoy en día es solvente y líquido, por eso el impacto en la actividad residencial será dispar frente a 2007.
Por otro lado, la decisiva actuación de los bancos centrales (casi tres veces más intensa que la de 2007) se ha traducido en los tipos de interés más bajos de la historia. Por ejemplo, el tipo hipotecario fijo a 30 años en EEUU se ha situado por debajo del 3% por primera vez en casi 50 años. La consecuencia es que se moviliza la demanda, que aprovecha estos tipos tan inusualmente bajos.
Además, la experiencia del teletrabajo o el trabajo híbrido (días en casa, días en la oficina) está animando a mucho trabajador a replantear su vivienda. En las grandes ciudades occidentales, se observa un fenómeno común: venta de pisos en el centro de las ciudades y demanda de casas más grandes en la periferia. Así se intenta buscar más espacio, un cuarto para teletrabajar y eventualmente jardín o terraza luminosa. Esta tendencia explica que en varios países la subida de la vivienda esconda en realidad una dicotomía: los pisos caen, en tanto que los unifamiliares suben con fuerza.
Por último, la carestía de casi todos los activos invertibles, unida al riesgo a medio plazo de subidas de inflación, está propiciando la vivienda como 'activo refugio'. No es de extrañar. Los tipos de interés reales (netos de inflación) se sitúan en negativo, y el mercado descuenta que esta situación se mantendrá hasta 2040. Si aparece la inflación, la situación será peor, y el ahorro de muchas personas puede erosionarse en ese contexto. La vivienda ha mostrado ser un buen escudo frente a la inflación. Por ejemplo, tras la Segunda Guerra Mundial, la inflación se situó en el 6% anual en EEUU (1945-1951). La vivienda subió un 13% al año en ese periodo.
La mayor incógnita que surge es si este movimiento agravará la muy preocupante desigualdad intergeneracional que existe en muchos de nuestros países. Los mayores, en general propietarios, se benefician. Los jóvenes, que no pueden comprar vivienda, se quedan atrás. Si los bancos centrales mantienen muchos años esta política monetaria ultralaxa (y lo harán), entonces la subida de precios de la vivienda se afianzará. La paradoja es que los bancos centrales luchan contra la crisis para reducir el desempleo, pero la misma medicina agravará la desigualdad de riqueza. La consecuencia obvia es que los Estados deberían plantear políticas que faciliten el acceso de los jóvenes a la vivienda para de esa forma prevenir mayor desigualdad de riqueza.
Una última apostilla. Si se estudia el comportamiento de la vivienda tras una pandemia, se observa algo claro: la recuperación tiende a ser en forma de V, como nos mostró el mercado inmobiliario de Hong Kong tras la epidemia del SARS de 2003. Pues bien, en 2021, alcanzaremos la inmunidad de grupo gracias a la vacuna.
Hagan sus apuestas sobre las consecuencias que esto supondrá en el precio de las casas.