Diez soluciones para afrontar el problema de la vivienda

En el mundo de la contabilidad creativa se afirma que las necesidades del ser humano son básicas: conseguir comida, tener un techo y mantener la deuda fuera del balance. En este caso, nos centraremos en la segunda de dichas necesidades. Sabemos que España acumula un déficit de vivienda de unas 700.000 casas, que la demanda, acentuada por la inmigración (un flujo anual de unas 600.000 personas), excede con creces la oferta, y que, como resultado de estas dinámicas, los precios suben un 12%, muy por encima de otros países occidentales.

¿Qué soluciones se pueden contemplar? En una reciente presentación de Arcano Research distinguimos entre soluciones de urgencia y otras de carácter más estructural.

Entre las primeras, proponemos aumentar la densidad vertical, es decir, cambiar las normativas para permitir construir “hacia arriba” en ciudades de alta demanda. La comunidad de propietarios de los inmuebles cuya cimentación permitiera dicha expansión en altura vendería los derechos de edificación a un promotor, pudiendo repartirse el beneficio obtenido, o bien reinvertirlo para rehabilitar la vivienda energéticamente. De esta forma, podrían incorporarse muchas unidades al mercado de una forma relativamente rápida, lo que contribuiría a contener la escalada de precios. Esta política se ha llevado a cabo con éxito en ciudades como la neozelandesa Auckland, Tel Aviv, Toronto o Austin, e incluso en la Barcelona de los años sesenta, siempre para hacer frente a una situación de emergencia como la actual.

Además, creemos que es necesario reconsiderar las densidades. Las viviendas que se construyan deberían tener un tamaño en función de la demanda, muy ligada a un tamaño familiar cada vez menor. Así, en los años setenta la ocupación media de una casa era de cuatro personas, mientras que ahora, se sitúa en torno a 2,5. Las ordenanzas no deberían intentar regular lo que el mercado ya gestiona de forma más eficiente, permitiendo aumentar la oferta de vivienda con mayor rapidez.

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Por otro lado, conviene replantear normativas obsoletas que encarecen innecesariamente una vivienda. Así, por ejemplo, ciudades como Madrid exigen dos plazas de garaje subterráneas por cada vivienda de más de 100 m², con independencia de que vaya a tener un único ocupante, o de que sus residentes no dispongan de carnet de conducir o prefieran desplazarse en metro, bicicleta o taxi. Cada plaza puede costar unos 24.000 euros, que, repercutido sobre un alquiler medio, puede suponer unos 100 euros más al mes. Es decir, la obligación de construir dos plazas puede encarecer una vivienda innecesariamente.

Además, resulta clave actuar sobre los principales factores que inciden en el precio de venta final de una casa: aproximadamente un 28% corresponde al coste de construcción, otro 28% al valor del suelo, un 24% a impuestos, un 14% a gastos financieros, y el 6% restante, a otros conceptos, sobre todo comercialización. Para abaratar los costes de construcción necesitamos importar mano de obra cualificada —si se prefiere, mediante visados temporales—y aumentar la industrialización del sector. Para abaratar el suelo hay que producirlo. España es el segundo país más grande de la Europa occidental y apenas dispone de suelo finalista. Es una vergüenza resultante de veinte años de falta de actuación. Es necesario reformar el urbanismo, actualizándolo a criterios del siglo XXI e introduciendo herramientas de IA para producir suelo finalista en cinco años, como en Alemania, no en quince, como en España. Si los políticos defienden realmente la accesibilidad a la vivienda, deberían mirarse al espejo y replantearse la fiscalidad asociada a la vivienda, una de las más elevadas de Occidente. De hecho, el día en que se compra una casa suele ser también el día en el que más impuestos se pagan a lo largo de toda una vida. Propuestas como permitir que una pareja joven pueda diferir a muchos años el pago del IVA o del ITP vinculado a la compra de una vivienda deberían estar sobre la mesa. Además, para reducir los costes financieros es imprescindible contar con un marco normativo estable y seguro, justo lo contrario de lo que tenemos hoy.

Opinión

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