Causas del repunte de los alquileres

La inacción de los poderes públicos y la precariedad del empleo joven han provocado esta situación

Foto: Foto: Corbis.
Foto: Corbis.

Las dos principales urbes, Barcelona y Madrid, siguen marcando mes tras mes récords en los precios de los alquileres en numerosos distritos, y se han convertido en auténticos infiernos para muchos jóvenes que, con situaciones laborales precarias y salarios muy bajos, tienen que buscar vivienda cada vez más lejos de su lugar de trabajo, con el deterioro en la calidad de vida que eso supone, con superficies y calidades cada vez más bajas, y muchas veces teniendo que compartir piso para poder tener un lugar donde vivir. Todo esto en un país que tiene una de las mayores concentraciones de vivienda por habitante del mundo.

Según el INE, el censo de viviendas de 2011 (último realizado) era de 25,2 millones, desde entonces se han terminado unas 500.000 viviendas más, lo que quiere decir que en estos momentos debemos rondar los 25,5 o 25,6 millones de viviendas. Para una población estimada por el INE de 46,5 millones (300.000 personas menos que en 2011), nos da 550 viviendas por cada 1.000 habitantes. Ya en 2006, cuando el número era de 510/1.000, Funcas encontró que éramos el país de Europa con mayor número de viviendas per cápita.

Las causas de esta paradójica situación son complejas, pero podemos destacar las siguientes:

1. Fuerte creación de empleo en los últimos años. Desde 2014 se han creado dos millones de empleos, que en su mayor parte han empleado a personas en edad de comprar o alquilar vivienda. Este ha sido sin duda alguna el factor clave, por el lado de la oferta, para la subida en la demanda de vivienda.

2 . Endurecimiento de las condiciones de financiación de la banca. Han pasado 10 años desde la brutal crisis económica que arrasó España y no está de más recordar que en buena medida la enorme gravedad de la crisis se debió a la increíble irresponsabilidad de la banca y del regulador, el Banco de España, que permitieron prácticas de concesión de crédito que se pueden considerar claramente 'subprime', con concesión de porcentajes elevadísimos sobre el valor de tasación (muchas veces, el 100% o incluso más), tasaciones infladas, porcentaje concedido sobre los ingresos por encima de cualquier parámetro razonable…

La verdad es que lo que se está haciendo ahora por parte de la banca no es sino una vuelta a una cierta prudencia en la concesión del crédito que debemos celebrar, pues hará que la próxima crisis financiera sea menos grave. Pero la cruz de esa prudencia es que una gran parte de la población no puede acceder a la compra de vivienda en el mercado libre. Si bien la banca tiene manga ancha en la concesión de crédito para viviendas en su cartera de activos, las buenas viviendas en esta cartera se vendieron hace mucho y lo que queda es vivienda muy mal situada que es raro que se ajuste a las necesidades de los clientes potenciales.

Esta situación del crédito hace que la evolución del precio de la vivienda a nivel nacional esté bastante controlada a pesar de los factores de demanda potencial que provoca la evolución del mercado laboral, como vemos en el índice de precios de Fotocasa, que solo refleja una subida del 4% desde mínimos de febrero de 2016, siendo todavía la bajada acumulada del 43% desde máximos.

En Madrid capital, por ejemplo, la subida desde mínimos de enero de 2015 acumula el 12%, lo que sí que refleja una subida de precios relativamente intensa, pero nada que ver con los alquileres, ya que los precios siguen estando un 36% por debajo de los máximos de septiembre de 2007.

Los alquileres, como vemos, se han recuperado mucho más. A nivel nacional, la subida desde mínimos es del 20%, mientras que la caída acumulada es exactamente la misma, el 20%.

Tomando otra vez el ejemplo de Madrid capital, vemos cómo la subida desde mínimos es del 26% y la caída acumulada ya es de solo el 3%. En la mayoría de distritos dentro de la M-30 (centro de la ciudad), los alquileres se encuentran en máximos históricos.

Es decir, hay un claro desacoplamiento entre los precios del alquiler y de la compra, debido a que la población en la edad en que más se compra no puede hacerlo en su mayoría por el endurecimiento de las condiciones de financiación bancaria —que como he dicho es algo lógico si no queremos crear un riesgo enorme en el sistema financiero— y por los factores que tocaremos ahora.

3. Bajos salarios de la población joven. Según la encuesta de estructura salarial del INE, los salarios de la población en la franja de 25 a 34 años son un 30% inferiores a los de la población de más de 40 años. Esta diferencia era de un 23% en 2008, lo que supone que la situación de los jóvenes (los que consiguen un empleo) para acceder a la vivienda libre se ha deteriorado muy notablemente respecto a hace una década. Esto es un efecto claro de las medidas de deflación salarial tomadas a partir de 2010 por parte de los sucesivos gobiernos y de las propias fuerzas del mercado de trabajo, en que la oferta supera con mucho a la demanda.

4. Precariedad laboral de los jóvenes. En 2016, el 56% de los jóvenes de menos de 30 años, según Eurostat, tenía un contrato de duración determinada, lo que es el récord europeo (una vez más, España encabeza estadísticas negativas en Europa) y cinco puntos por encima de las tasas de 2007. El endurecimiento de las condiciones de financiación hace que para estos jóvenes sea casi imposible acceder a la compra de una vivienda (y también les genera, aunque menos, problemas a la hora de alquilar). Este elemento también es importante a la hora de introducir presión a los precios.

5. Hundimiento de la vivienda de protección oficial. Si durante 2007 se visaron una media de 7.000 viviendas al mes de protección oficial (y fue un año totalmente típico), durante todo 2016 solo se visaron 5.800, lo que virtualmente supone la virtual desaparición de este tipo de vivienda. Esto hace que los jóvenes se encuentren totalmente abandonados por las administraciones públicas y si quieren comprar tienen que acudir al mercado libre, donde se encuentran una vivienda en muchos casos inaccesible para los ingresos de los que disponen y las condiciones actuales de financiación.

Toda esta situación está provocando que los ratios de rentabilidad de la vivienda en alquiler estén subiendo con fuerza, y ello hace que los niveles de compraventa de vivienda estén recuperándose con fuerza. De hecho, están solo un 30% por debajo de los máximos de la burbuja, mientras que las hipotecas se han recuperado mucho menos. Esto lo que nos indica es que la inversión se está dirigiendo en buena medida hacia la vivienda. Mucha de ella se compra al contado y con el objetivo de sacarla al mercado de alquiler. Es decir, el mercado de la vivienda ha pasado de ser un mercado centrado en el usuario final a ser un mercado centrado en el inversor, tanto el pequeño inversor que busca algún sitio donde sus ahorros le rindan como el gran inversor español y extranjero.

Lo más lamentable de toda esta situación es que, como siempre pasa en España, las administraciones públicas reaccionan tarde y mal o no reaccionan en absoluto. Lejos de paliar los vaivenes del mercado para que los más desfavorecidos puedan atender sus necesidades básicas (en este caso, la vivienda), nos encontramos con que hacen dejación total de los mandatos de la Constitución de velar por el interés general. Como vemos, la máxima de “fuerte con el débil y débil con el fuerte” sigue siendo el principio rector de nuestro día a día, totalmente alejado del espíritu democrático que muchos desearíamos.

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