Subidas de los alquileres: causas y posibles soluciones

La subida de los precios de los alquileres en España en los últimos años ha sido especialmente acusada en ciudades como Barcelona y Madrid. Ha provocado el desplazamiento de muchas personas desde el centro hacia la periferia y sobreocupación de viviendas, con los consiguientes perjuicios, y ha ocasionado una pérdida sustancial de la renta disponible en muchos hogares.

Existe mucha discusión sobre las causas, entre las que podemos destacar la entrada masiva de inversores (muchas veces, fondos de inversión), el alquiler turístico, la escasez de oferta, los desplazamientos de población hacia las ciudades, la reducción del tamaño de la unidad familiar, el incremento del porcentaje de población en régimen de alquiler y el aumento de la renta disponible debido básicamente a la disminución habida en las tasas de paro desde 2014 hasta principios de 2020.

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Merece la pena realizar un breve repaso de los diferentes factores implicados y las evidencias existentes. En primer lugar, vemos la evolución de la población mayor de 16 años en Barcelona y Madrid entre el cuarto trimestre de 2013 y el cuarto trimestre de 2019. En Barcelona, el incremento ha sido del 3,8%, mientras que en Madrid, llega al 6,3%.

Sin embargo, el incremento de la población ocupada —la que principalmente alquila vivienda— es del 16% en Barcelona y del 19% en Madrid. Es obvio que semejante variación en la población ocupada tiene que haber tenido un efecto muy importante en la demanda de vivienda.

La situación se agrava aún más si tenemos en cuenta el cambio habido en el régimen de tenencia de vivienda. En este caso, trataremos solo lo ocurrido en Madrid entre 2013 y 2017, ya que los datos de Barcelona no aparecen desagregados en las estadísticas del INE. El aumento de las personas que viven en régimen de alquiler ha pasado del 17,9 al 21%. Un incremento de más de tres puntos que sin duda alguna ha supuesto mucha presión para el mercado del alquiler.

En cuanto al número de hogares, el INE informa de que entre 2014 y 2019 se produjo un aumento del 4,2% en Madrid y del 2,7% en Barcelona. La gran discrepancia entre el aumento de la población ocupada y del número de hogares implica que posiblemente haya obstáculos económicos para que muchas de esas personas tengan la posibilidad de formar su hogar y deban compartir vivienda con otras personas.

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Pasando al alquiler de uso turístico, Exceltur informó recientemente que gracias a las regulaciones las viviendas de uso turístico se había reducido por primera vez en 2019 su oferta en Madrid y Barcelona, tras muchos años de aumento ininterrumpido. Revisando los estudios econométricos hechos sobre el impacto de este fenómeno en los precios de los alquileres, se ha encontrado en todos los casos que el aumento de la oferta de alquileres turísticos hace que los precios suban, aunque hay bastantes discrepancias sobre el impacto real. Una estimación promedio daría una influencia de 0,4 puntos porcentuales en los precios por cada 10% de subida en la oferta de pisos de alquiler turístico. Aunque no sabemos exactamente qué aumento en el número de estos pisos se ha dado hasta la fecha, sí que sabemos que hay una gran capacidad.

Un estudio publicado por Exceltur hablaba en 2015 de 214.000 plazas en Barcelona y de 133.000 en Madrid, con un 60% de subida en cinco años. Es obvio que parte de la subida de los precios de los alquileres responde a este fenómeno, pero también es obvio que los pisos turísticos son solo parcialmente responsables de la crisis habitacional que sufre parte de España. En este trabajo, se analizó recientemente cómo la explosión de los alquileres turísticos en Los Ángeles ha exacerbado la crisis habitacional en esa ciudad.

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La entrada masiva de fondos de inversión en el inmobiliario no es un fenómeno solo español sino global. Se ha culpado a estos actores de ser responsables de buena parte de la subida de los precios de los alquileres. Este estudio encontró que la entrada masiva de estos fondos contribuye a la desigualdad en el acceso a la vivienda y al proceso de gentrificación de los centros urbanos. Este otro estudio destaca los procesos de desplazamiento forzoso asociados a la entrada de estos fondos de inversión. Por último, este trabajo académico encontró que por cada 10% de incremento en las inversiones de estos agentes los precios de la vivienda subían un 0,2%. En Madrid, esta inversión se ha multiplicado por seis desde 2015, según CBRE, luego está claro que este fenómeno tiene que haber influido en la evolución de los precios de la vivienda y, por tanto, del alquiler. Estaría pendiente una cuantificación real del impacto, algo que nadie ha hecho todavía.

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Sin embargo, la literatura disponible sugiere que el grueso del impacto se debe a la caída del desempleo. Este trabajo encontró que un aumento del desempleo del 5 al 8% provocaba una caída en el precio de la vivienda del 10,74%, efecto que lógicamente se tiene que producir a la inversa. Teniendo en cuenta que el desempleo disminuyó en la Comunidad de Madrid un 10,46% entre el cuarto trimestre de 2013 y el cuarto trimestre de 2019, podemos entender que este hecho minimiza la influencia de cualquier otro factor que exista en llevar los precios del inmobiliario hacia arriba.

Según el modelo del trabajo citado, la subida prevista del precio provocada simplemente por la bajada del paro en Madrid debería haber sido del 37,4%. La informada por Tinsa ha sido del 38,3%. Es cierto que el modelo no está calibrado para el mercado madrileño ni para tasas tan altas de desempleo, pero aun así parece claro que esta ha sido la influencia principal en la evolución de los precios de compraventa de la vivienda y, en consecuencia, de los alquileres. El resto de factores analizados (incluyendo las restricciones crediticias que han llevado al aumento de la vivienda en régimen de alquiler) deben haber sido secundarios.

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Ante violentos fenómenos como este que influyen negativamente en la vida de cientos de miles de personas, ¿qué pueden hacer las administraciones públicas? Existen varias vías posibles, desde la inacción, que parece haber sido la mayormente seguida hasta ahora, y que paradójicamente sería la elegida por gobiernos que confiaran en las virtudes del libre mercado, hasta diferentes políticas de intervención por el lado de la oferta (liberación de suelo, agilización en la aprobación de proyectos, promoción de la vivienda pública o de protección oficial, limitación del alquiler turístico) o de la demanda (limitación de los precios del alquiler, subsidios de alquileres).

Posiblemente, la mayor carencia que vemos los analistas que nos encuadramos en la izquierda ideológica es la falta de reactivación de los programas de vivienda de protección oficial, que sigue virtualmente desaparecida de España después del hundimiento del inmobiliario durante la Gran Recesión. Como se ve en el gráfico, ha disminuido más de un 90% desde entonces. Es posible que el modelo no fuera el mejor, pero no cabe duda de que facilitaba el acceso a la vivienda a decenas de miles de personas cada año, algo que ahora no ocurre. La desidia de las administraciones públicas ha sido generalizada y no parece responder a ningún sesgo ideológico, pues las competencias están cedidas y vemos gobiernos de todo color a lo largo de la geografía española.

La liberación de suelo urbano, camino preferido por los partidos más conservadores, tiene como principal crítica que si bien puede ser un buen camino para facilitar el acceso a la vivienda a las clases medias o altas, no tiene mucha utilidad para facilitar el acceso a los más desfavorecidos, ya que ante elevados precios de mercado las edificaciones terminadas seguirán estando fuera de su alcance.

Sí que parece más interesante la agilización en la concesión de licencias de obra y certificados de finalización, ya que permitiría una respuesta más rápida de la oferta ante bruscas oscilaciones de la demanda como las vistas en los últimos años. Son reiteradas las denuncias de los promotores respecto a la lentitud en la tramitación de estas licencias.

La limitación de los alquileres turísticos no cabe duda que es un camino interesante también para conseguir moderar la escalada de precios pero, como hemos visto antes, no es tampoco el factor más importante. En ese sentido, hay que aplaudir las iniciativas de diversos ayuntamientos, pues debe primar el interés de los muchos, especialmente si son más débiles, que el de unos pocos. Pero tampoco deberíamos darle más importancia de la debida.

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Los subsidios de alquileres suponen un tema muy controvertido, pues estudios clásicos encontraban que la totalidad de los subsidios o incluso más eran transferidos finalmente a los propietarios vía subidas adicionales de los alquileres, mientras que otros hallaban que solo parte de este subsidio era transferido a los propietarios. Sin embargo, hay que destacar efectos externos positivos de estas medidas, como son la reducción de las personas sin hogar, de pisos compartidos y de la incidencia de hogares con exceso de ocupación. Adicionalmente, estudios recientes no han encontrado este efecto de subida de alquileres, por lo que debería ser esta una medida a tener en cuenta.

Por último, analizaremos la más controvertida de todas las medidas, que es el control de alquileres. Por fortuna, y dado que se ha aplicado en muchas ciudades del mundo en las últimas décadas, poseemos mucho conocimiento respecto a sus efectos. ¿Y qué nos dice la literatura especializada? Este estudio sobre los efectos de la limitación en San Francisco desde 1994 encontró que en el corto plazo disminuyó la renta de los propietarios un 15% y la movilidad de los inquilinos un 20%, pero que en el largo plazo impulsó los precios del inmobiliario hacia arriba.

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Sin embargo, este otro encontró que el levantamiento de los controles en Cambridge (EEUU) hizo subir fuertemente el precio no solo de los inmuebles afectados sino de los próximos, lo que podría indicar que los hallazgos del primer estudio, aun siendo ciertos, podrían encubrir una subida mucho mayor en caso de que no se hubieran aplicado medidas de control en San Francisco. En Ámsterdam, otro mercado fuertemente tensionado, con el levantamiento de los controles se encontró que se aceleraba el proceso de gentrificación, un fenómeno que conduce a cambios en el modelo de ciudad que son rechazados en amplios ámbitos sociales.

Existen modelos que muestran cómo controles moderados de los precios de los alquileres (siguiendo los trabajos de Richard Arnott en los años noventa del siglo pasado) maximizan el bienestar social, mientras que controles severos provocan los temidos efectos de mala asignación de la vivienda encontrados en trabajos empíricos. Por tanto, los controles de alquileres, aplicados con moderación, parecen ser una política bastante eficaz.