¿Estamos viviendo una nueva burbuja inmobiliaria?

Las recientes subidas del precio de la vivienda han llevado a muchos analistas a sugerir que el sector de la construcción se está reanimando a marchas aceleradas. Algunos incluso han llegado al extremo de sugerir que podría estar gestándose una “nueva burbuja” y que, en consecuencia, cabría la posibilidad de que los españoles estuviéramos repitiendo los mismos errores del pasado.

Y, en efecto, si observamos la evolución de los precios en 2015 y en 2016, parecería que se está gestando un nuevo 'boom': las viviendas se encarecieron un 4,2% en 2015 y un 4,5% en 2016. Sin embargo, una vez tenemos en cuenta la inflación, resulta que la revalorización real de la vivienda, al menos en 2016, fue apreciablemente menor: del 2,8%, a duras penas comenzando a remontar la caída de más del 40% que experimentó durante los años más duros de la crisis.

Con todo, apenas analizando la tendencia de los precios durante los últimos años, resulta difícil dilucidar si el ladrillo está recalentándose preocupantemente o si, en cambio, tan solo está normalizándose tras una muy pronunciada caída. En este sentido, podemos estudiar la situación real del mercado inmobiliario estudiando más de cerca el comportamiento de la demanda y la oferta; a la postre, si de verdad estuviéramos viviendo un nuevo 'boom', la compraventa de viviendas debería estar disparándose y, a su vez, la actividad constructora tendría que estar resurgiendo de sus cenizas. Pero ¿es así?

Una demanda que apenas levanta cabeza

Es verdad que la compraventa de viviendas ha logrado levantar cabeza con respecto a sus mínimos de 2013, pero en 2016 ni siquiera había superado el número de transacciones que se realizaron durante los años de crisis 2009 y 2010.

Parte de este débil pulso de la demanda se refleja en el muy bajo número de nuevas hipotecas constituidas cada mes. En 2016, la media de nuevas hipotecas fue de 23.500 mensuales: por encima del mínimo de 16.600 mensuales marcado en el año 2013, pero todavía muy lejos de las 55.000 o 50.000 mensuales que se otorgaban en 2009 y 2010 (y, por supuesto, a un mundo de las más de 100.000 mensuales que se constituían en 2005 o 2006).

En definitiva, la demanda sí está remontando, pero lo está haciendo con tanta lentitud que ni siquiera ha recuperado el ritmo de 2009 y 2010.

Una oferta estancada

Y si la demanda de viviendas apenas ha empezado a levantar la cabeza, la oferta sigue por entero laminada. Los visados de obra nueva en 2016 ascendieron a 64.000, lo que ni siquiera equivale a recuperar los 78.000 de 2011 ni, por supuesto, los 91.000 de 2010 o los 110.000 de 2009. Para estar entrando en una nueva burbuja, la actividad sigue enormemente paralizada.

Idéntica radiografía obtenemos si acudimos al valor añadido bruto del sector de la construcción (esto es, la contribución al PIB de la actividad constructora). Como podemos comprobar, el VAB de la construcción en el cuarto trimestre de 2016 tan solo era un 4,6% superior al del cuarto trimestre de 2013; en contrapartida, durante ese mismo periodo, el conjunto de la economía se expandió un 9%. Dicho de otra forma: el sector de la construcción se está revigorizando 'tanto' que únicamente ha crecido la mitad que el resto de sectores.

Lo anterior no significa que las empresas de la construcción no estén experimentando una cierta mejoría en sus cuentas de resultados: entre 2011 y 2016, han desaparecido 52.000 compañías constructoras (casi el 20% del total), de manera que, aun cuando el tamaño de la tarta no haya aumentado significativamente, a cada una de las supervivientes sí le toca una porción algo mayor (por no hablar de que sus costes, especialmente los salariales, también se han abaratado de manera muy significativa, mejorando con ello sus márgenes).

Conclusión

Es extremadamente prematuro hablar de una nueva burbuja en la construcción. Es cierto que los precios de la vivienda están comenzando a remontar después de haberse desmoronado más de un 40%, pero ni el comportamiento de la demanda ni el de la oferta apuntan a una nueva exuberancia ladrillística: la demanda se halla por debajo de los niveles de 2010 y la oferta ni siquiera ha regresado a los de 2011.

Y, por supuesto, ambas magnitudes se encuentran alejadísimas del nivel alcanzado durante la burbuja que sí experimentamos hasta 2007. Ni los compradores se agolpan enfervorizados por adquirir nuevos inmuebles ni los vendedores se muestran impacientes por invertir en la construcción de nuevas viviendas. El sector solo está normalizando su redimensión posburbujística. De momento, poco más.