¿Por qué los alquileres se han encarecido un 50% desde 2014?

Los precios del alquiler en el conjunto de España han aumentado un 50% desde el año 2014, y en algunas ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga, todavía más. Si alternativamente tomamos como referencia el ejercicio 2007 (antes de entrar en crisis), el encarecimiento ha sido de un 25% en términos nominales (y, por tanto, de apenas un 4% en términos reales).

Como es lógico, esta veloz inflación de las rentas inmobiliarias en apenas un lustro ha inquietado a aquella parte de la sociedad española que vive arrendada, lo que ha motivado multitud de variadas hipótesis acerca de las causas profundas del fenómeno. ¿Se debe a las viviendas vacías? ¿Al auge del alquiler vacacional? ¿A las socimis? ¿A la especulación? ¿A la falta de viviendas de protección oficial?

Esta semana, el Banco de España ha publicado un análisis sobre las razones generales que explican esta vertiginosa subida de precios. Pero antes de estudiar la casuística con mayor detalle, conviene efectuar una breve radiografía del mercado del alquiler en España para entender cuáles son sus características diferenciales.

Primero, el régimen de tenencia de vivienda para la mayoría de españoles sigue siendo la propiedad: en el año 2017, solo el 22,9% de las familias españolas vivía en alquiler, un porcentaje algo más elevado del que observábamos en 2005 (19,4%) pero todavía alejado de la media europea (superior al 30%) y a una muy notable distancia de países como Dinamarca (37,8%), Austria (45%) o Alemania (48,6%).

Porcentaje de hogares en régimen de alquiler

Segundo, y más importante, el porcentaje de familias arrendatarias no se distribuye homogéneamente entre todos los grupos de edad o entre todas las situaciones laborales: actualmente, el 52,4% de los hogares cuyo cabeza de familia cuenta entre 16 y 29 años vive en régimen de alquiler, y entre los hogares de entre 30 y 44 años, ese porcentaje asciende al 29,9%; asimismo, también arriendan el 37,3% y el 27,8% de los hogares cuyo cabeza de familia cuenta con un empleo temporal o está parado, respectivamente. En otras palabras, la presencia del alquiler es especialmente relevante entre jóvenes y personas desempleadas o subempleadas.

A partir de aquí, nos será más sencillo entender lo que ha sucedido durante los últimos años dentro del mercado del alquiler.

Por un lado, la recuperación del mercado laboral (2,7 millones de empleos creados desde 2014) ha incrementado los ingresos de los asalariados españoles (en el primer trimestre de 2014, la remuneración agregada de los trabajadores fue de 116.554 millones de euros; en el primer trimestre de 2019, de 140.580 millones de euros, esto es, 24.026 millones de euros más por trimestre) y una parte de esos mayores ingresos ha ido destinada al mercado del alquiler. Es decir, en 2019, los españoles gastan agregadamente más en el alquiler de lo que lo hacían en 2014: o, expresado con palabras más técnicas, la demanda nominal por el alquiler ha crecido. Que haya crecido sesgadamente más la demanda del alquiler que la de compraventa se explica por el hecho de que parte de esa creación de empleo ha sido de carácter temporal, lo que evidentemente imposibilita a muchos trabajadores acceder a una hipoteca.

Además, se da la circunstancia de que buena parte de esa mayor demanda de alquiler se ha concentrado en las grandes ciudades, que es donde mejores oportunidades laborales existen. En este sentido, el Banco de España observa una correlación positiva entre el aumento de la población empadronada en un municipio y el encarecimiento de sus alquileres.

Correlación entre aumento de la población empadronada y aumento de los alquileres

Pero, por otro lado, que aumente la demanda de vivienda en alquiler no es condición suficiente para que los precios crezcan. Si la oferta de inmuebles en régimen de arrendamiento se hubiese expandido tanto como su demanda, los precios se habrían estabilizado. Mas el Banco de España pone de manifiesto que la oferta privada no ha sido capaz de crecer al mismo ritmo que la demanda (por culpa de las restricciones urbanísticas que obstaculizan la nueva edificación) y, a su vez, que la oferta pública de vivienda se ha desmoronado con los recortes del gasto durante la crisis (desde unas 60.000 unidades anuales antes de 2012 a menos de 10.000 después de 2012). Mayor demanda de alquiler en un contexto de oferta rígida se traduce inevitablemente en mayores precios.

Así pues, una vez clarificadas las causas reales del alza de los arrendamientos, podemos pasar a plantear soluciones sensatas a este problema. Y, en todos los casos, tales soluciones sensatas pasan por un incremento de la oferta de vivienda allí donde más escasee con respecto a la demanda: desde una perspectiva socialdemócrata, el Estado debería ser uno de los actores protagonistas a la hora de impulsar esta mayor oferta de carácter público (vivienda de protección oficial); desde una perspectiva liberal, el Estado debería limitarse a proporcionar un marco normativo no intrusivo que facilite el incremento de las promociones privadas de inmuebles. Pero, en ambos casos, necesitamos más oferta: olvidémonos, pues, de políticas nefastas y contraproducentes como subvencionar el gasto en alquiler o racionar la demanda vía controles de precios.