Los perversos efectos del control de alquileres en San Francisco

Uno de los argumentos más queridos por los partidarios de implantar un control de alquileres en España es que otros países desarrollados ya lo están haciendo. Si ellos —que son más ricos, más modernos y más listos— pueden hacerlo, ¿por qué nosotros no deberíamos? Pero, ciertamente, que otros países pongan en práctica restricciones a los alquileres no significa que tales restricciones no conlleven efectos adversos: solo significa o bien que los políticos —y grupos de presión afines— son indiferentes ante esos efectos adversos o bien que tales efectos adversos no son directamente observables y, por tanto, los gobernantes permanecen ignorantes ante las consecuencias no intencionadas de sus políticas.

En este sentido, el caso de San Francisco resulta harto elocuente, pues se trata de una ciudad próspera, gobernada por el Partido Demócrata durante más de medio siglo y que lleva estableciendo límites al precio de los alquileres desde 1979 (en concreto, se prohíbe que los alquileres de viviendas construidas antes de 1980 aumenten más del 60% de la variación del IPC). En apariencia, pues, estaríamos ante un ejemplo exitoso de control de rentas: si este lleva 40 años aplicándose sin socavar el apoyo electoral de la formación gobernante, debe de ser porque no les funcionará tan mal. Pero no: en un conocido 'paper' —que acaba de ser publicado este mes de septiembre en el 'American Economic Review'—, los economistas Rebecca Diamond, Tim McQuade y Franklin Qian estudian los efectos del control de alquileres en la ciudad y sus conclusiones confirman toda la evidencia internacional de que ya disponíamos acerca de esta perversa política pública: a saber, que genera una escasez artificial de vivienda en régimen de arrendamiento y, por tanto, dificulta todavía más su acceso entre los nuevos inquilinos.

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E. Sanz

Recordemos cuáles son los dos efectos genéricos de imponer un precio máximo por debajo de aquel que equilibraría el mercado: por un lado, la demanda es más elevada de lo que lo sería alternativamente (en esencia, porque algunos demandantes que no valoran suficientemente el bien siguen comprándolo a su precio rebajado por ley) y, por otro, la oferta es más reducida de lo que lo sería alternativamente (en esencia, porque algunos productores a los que les resultaría rentable incrementar la oferta de ese bien dejan de venderlo a su precio rebajado por ley). Más demanda y menos oferta suponen más desabastecimiento: y eso es justo lo que ha sucedido con el control de precios en San Francisco.

Como decimos, en 1979 se estableció un control de precios sobre los alquileres de la ciudad, pero este solo afectaba a los edificios construidos antes de 1979 y que contaran con más de cinco viviendas (en 1990, los inmuebles con menos de cinco viviendas representaban el 44% de todo el 'stock' de alquiler en San Francisco). En 1994, esa exención fue revocada y, por tanto, el control de alquileres se extendió también a los edificios construidos antes de 1979 con menos de cinco viviendas: esa revocación constituye el experimento natural cuyos efectos son los que analizan los tres antedichos economistas. A la postre, podemos comparar qué sucedió a partir de 1993 con los alquileres en edificios de menos de cinco viviendas construidos antes de 1979 con los alquileres en edificios análogos pero construidos entre 1980 y 1990.

Por un lado, las tasas de permanencia de los inquilinos afectados por el control de precios eran hasta un 20% inferiores que las de aquellos otros cuyos alquileres no se hallaban constreñidos por la regulación. En parte, este puede ser el objetivo de la medida: a saber, que la gente no abandone sus viviendas conforme suben las rentas. Pero nótese que parte de los inquilinos que permanecen en los inmuebles pueden ser también personas que incluso desearían mudarse a otros lugares pero que no lo hacen por el subsidio que reciben en forma de alquileres baratos (como sucede con muchos inquilinos de renta antigua en España: no todos ellos son gente que se opone frontalmente a mudarse, sino también personas que se sienten atadas a esas viviendas por su bajísimo coste). Sea como fuere, el control de alquileres eleva la demanda (por parte de los actuales inquilinos) entre los inmuebles en régimen de arrendamiento.

El control de alquileres en San Francisco redujo la disponibilidad de vivienda en alquiler: mayor demanda y menor oferta

Por otro, los propietarios de los inmuebles afectados por la regulación también reaccionan reduciendo su oferta. La forma habitual que tienen los productores de adaptarse a los controles de precios es dejar de invertir en renovar o en construir nuevos inmuebles que vayan a estar expuestos a la regulación (nuevamente, el primer efecto es muy visible en los alquileres de renta antigua en España: viviendas deterioradas por nula reinversión de los propietarios). En el caso de San Francisco, este efecto no se produce porque la regulación solamente afecta a los inmuebles construidos antes de 1979 (precisamente, la regulación adoptada en 1979 eximió a las viviendas de nueva construcción para no desincentivar la promoción de nuevos inmuebles de alquiler). Pero, aun así, la contracción de la oferta sí tiene lugar por cauces alternativos: los propietarios de inmuebles afectados por la regulación los reforman y los venden en el mercado a familias que quieran residir en ellos en régimen de propietarios, disminuyendo consecuentemente la oferta en el mercado del alquiler. En particular, los propietarios redujeron la oferta de viviendas en alquiler en un 15%. Paradójicamente, como estas viviendas fueron rehabilitadas para sacarlas a la venta a elevados precios, el control de alquileres podría haber alimentado el proceso de gentrificación de la ciudad (no en vano, los compradores de las mencionadas viviendas contaban con ingresos medios un 18% superiores que los de las familias que residen en inmuebles fuera del control de alquileres).

En suma, el control de alquileres en San Francisco redujo la disponibilidad de vivienda en alquiler: mayor demanda y menor oferta. Ciertamente, aquellos inquilinos cuyas rentas fueron congeladas salieron ganando a corto plazo, pero solo a costa de dificultar y encarecer el alquiler de futuros inquilinos. Una pésima distribución de la renta desde inquilinos futuros a inquilinos presentes con altos costes de ineficiencia (pues viviendas que podrían haber sido adicionalmente arrendadas no lo fueron). Por ello, la forma de lograr que los inmuebles se vuelvan más asequibles no pasa por impedir que el sistema de precios funcione, sino por facilitar que las alzas de precios sean contrarrestadas con incrementos de la oferta. Mientras ello no suceda, el control de alquileres solo será una forma de racionamiento arbitrario de la (menguante) oferta de inmuebles arrendables.