Urbanicemos el suelo privado antes de movilizar el público

El ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, urge a todos los ministerios a que cedan suelo público con el propósito de impulsar la construcción de un gran parque de vivienda en alquiler: durante 50 años, las empresas promotoras podrán arrendar los nuevos inmuebles y, concluido tal periodo, estos pasarán a engrosar el patrimonio de la Administración. El plan, por cierto, no es más que la puesta en práctica del propio acuerdo de gobierno PSOE-Podemos, donde se asumía el compromiso de movilizar “suelo público para vivienda en alquiler social o asequible, con instrumentos financieros a través del ICO y el BEI para la promoción de viviendas en alquiler de los principales agentes (promotores públicos y privados, cooperativas y economía social, entre otros)”.

El proyecto de Ábalos debería suscitar dos preguntas inmediatas: primero, ¿necesitamos más oferta de vivienda?; segundo, y en caso afirmativo, ¿necesitamos que esa mayor oferta de vivienda se canalice a través del desarrollo de suelo público?

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E. Sanz

Por un lado, que incluso el Gobierno PSOE-Podemos esté apostando abiertamente por un aumento sustancial de la oferta inmobiliaria debería servir para enterrar definitivamente el mito de que el problema de la vivienda en España no es un problema de falta de oferta sino de un manejo especulativo de la demanda. Como ya hemos explicado en otras ocasiones, en las grandes urbes nacionales faltan viviendas porque cada vez más personas quieren residir en ellas y la obra nueva ha brillado por su ausencia durante los últimos años. Es falso, pues, que estemos asistiendo a una frenética actividad especulativa que, manteniendo cada vez más viviendas vacías, contribuya a inflar los precios del alquiler y de compraventa: las propias estadísticas del Ministerio de Fomento ponen de relieve que las viviendas no principales (viviendas secundarias y viviendas vacías) se encuentran en mínimos históricos (tanto en términos absolutos como relativos) en las provincias de Madrid y Barcelona. No hay cada vez más pisos vacíos sino menos y, por tanto, el problema no es que sobre vivienda sino que falta allá donde realmente se demanda.

Sucede que, si el problema de nuestro mercado inmobiliario es precisamente el de la falta de oferta, medidas como el control de precios de los alquileres no solo no remediarán las dificultades últimas (insuficiencia de pisos para todos aquellos que los necesitan) sino que las agravarán (la oferta inmobiliaria se reducirá a corto y a medio plazo). La narrativa que justifica el establecimiento de topes máximos a los arrendamientos es de raíz incompatible con la narrativa que justifica la construcción de más vivienda pública: si se aumenta la oferta es porque falta vivienda y si, en cambio, se controlan precios es porque se está reteniendo oligopolísticamente fuera del mercado vivienda vacía para encarecerla. O lo uno o lo otro.

Si el problema es la falta de oferta, medidas como el control de precios de los alquileres no solo no remediarán las dificultades sino que las agravarán

Ahora bien, y por otro lado, que sea necesario incrementar la oferta inmobiliaria, ¿implica necesariamente que deba hacerse a través de la cesión temporal de suelo público para construir nuevas viviendas de alquiler social? Dejando de lado la cuestión de si esta podría ser una fórmula adecuada (y residual) para atender casos severos de exclusión social, lo que no tiene mucho sentido es movilizar a gran escala suelo público cuando existe muchísimo suelo privado susceptible de ser edificado pero donde el Estado prohíbe, legislación urbanística mediante, edificar.

Y es que la Ley del Suelo en vigor (8/2007) continúa con la estela de todas sus predecesoras (incluyendo, sí, la de la falsa liberalización de Aznar) a la hora de contingentar el suelo urbanizable. En particular, la ley divide todo el suelo nacional en dos categorías: urbanizado y rural. El primero es aquel que integra nuestras ciudades y el segundo es, por exclusión, todo el restante... Tanto el suelo protegido de manera absoluta frente a cualquier edificación futura como aquel otro cuya transformación urbana sí resulta enteramente viable pero en el que, de momento, la Administración impide edificar (incluso ante la presentación de un plan completo por parte de esos propietarios para urbanizar el suelo con todas las dotaciones comunes necesarias).

Lo que no tiene mucho sentido es movilizar a gran escala suelo público cuando existe muchísimo suelo privado susceptible de ser edificado

¿Por qué motivo la Administración ha de movilizar el suelo público para aumentar la oferta de vivienda cuando disponemos de una abundantísima oferta de suelo privado no urbanizado cuyos propietarios estarían deseosos de urbanizar si contrataran con mucha más simplicidad normativa y se enfrentaran a unas menores cargas parasitarias (como ceder gratuitamente a la Administración hasta el 50% del suelo transformado)? ¿Por qué el Estado ha de reemplazar al mercado allí donde es el propio Estado quien impide que el mercado funcione?

Sí, necesitamos más oferta de vivienda para abaratar sustancialmente sus precios y así facilitar el acceso de decenas de miles de familias a un hogar. Pero no necesitamos que sea la Administración la que capitanee ese aumento de la oferta de vivienda: más bien, necesitamos que la Administración deje de obstaculizarlo.