Los controles sobre el alquiler reducen la oferta de vivienda

Cuando la cantidad demandada supera la cantidad ofertada de vivienda, los precios tienden a incrementarse: por esa vía, la demanda se reduce y la oferta se incrementa, permitiendo así la igualación de ambas magnitudes. Para evitar que el aumento de precios sea el mecanismo que corrija el exceso de demanda en relación con la oferta disponible, solo hay dos opciones alternativas: o reprimir la cantidad demandada o fomentar la cantidad ofertada. No hay más.

Cuando algunos partidos y 'lobbies' proponen impedir por ley el incremento del precio de la vivienda o de los alquileres sin, a su vez, reprimir la demanda o fomentar la oferta, en realidad solo están planteando perpetuar el desequilibrio entre la cantidad demandada y la cantidad ofertada de inmuebles racionando el acceso al insuficiente 'stock' de viviendas por vías distintas a los precios: listas de espera (inquilinos que tardan meses o años en encontrar un hogar que poder alquilar), concesión política (establecer parámetros presuntamente objetivos para priorizar el acceso a la vivienda), sorteo (distribución aleatoria) o fuerza (como la okupación avalada por el Estado).

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Los habrá que consideren que estos mecanismos de racionamiento de la vivienda son tan legítimos como los precios. Pero no lo son, tanto por razones éticas como económicas. Éticamente, el precio es el resultado de una transacción voluntaria entre oferentes y demandantes: así pues, ambas partes —propietarios e inquilinos— salen ganando distribuyendo los inmuebles a unos precios a los que cada uno de ellos considera que sale ganando; en cambio, la distribución forzosa mediante listas de espera, concesión política, sorteo o fuerza perjudica ilegítimamente a los propietarios para beneficiar únicamente a los inquilinos arbitrariamente agraciados con la vivienda (esto es, solo una parte sale ganando).

Desde el punto de vista económico, impedir que los precios igualen la cantidad ofertada y la cantidad demandada de vivienda contribuye a agravar el desequilibrio entre ambas magnitudes. No solo porque la demanda no se ve constreñida por el efecto precio, sino porque la oferta tiende a reducirse a corto y a largo plazo. A corto plazo, la vivienda en alquiler se reduce o bien porque algunos de los inmuebles anteriormente ofertados en arrendamiento se retiran del mercado y se mantienen vacíos o bien porque sus propietarios prefieren venderlos. A largo plazo, disminuye o bien porque los propietarios dejan de reinvertir en la renovación del 'stock' de inmuebles o bien porque los promotores dejan de construir nueva vivienda para el alquiler.

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Por supuesto, existen formas de evitar los efectos más dañinos a largo plazo de los controles de alquileres: por ejemplo, exceptuar del control de precios los inmuebles de nueva construcción o permitir un aumento de las rentas de alquiler en caso de que se efectúen obras de mantenimiento y renovación de la vivienda. Pero estos agujeros (razonables) en el control de alquileres no solo facilitan saltarse fraudulentamente el control de precios, sino que, aun sin fraude de por medio, pueden promover efectos perversos no deseados: por ejemplo, la gentrificación de la ciudad, tal como acaeció en San Francisco (ejecución de obras caras de renovación para alquilar la vivienda a inquilinos con un poder adquisitivo elevado).

Si de verdad queremos facilitar el acceso al alquiler entre la población española, deberíamos centrarnos en incrementar la oferta de vivienda

En todo caso, la existencia de efectos a tan largo plazo hace complicada una evaluación inmediata de los efectos de esta política. Por eso, cuando Podemos pone como ejemplos de sus propuestas ciudades como Berlín o París —que adoptaron los controles de alquileres hace relativamente poco tiempo—, resulta tan complicado averiguar cuáles han sido las consecuencias efectivas de estas medidas sobre su población. Con todo, sí vamos disponiendo de cierta evidencia preliminar que confirma lo que, a lo largo de las últimas décadas, ya habíamos confirmado merced a la evidencia procedente de otras partes del planeta.

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En particular, el Gobierno alemán estableció en 2015 un laxo control de alquileres dirigido a contener la escalada de precios (pero permitiendo importantes excepciones cuando se invirtiera en mejorar o renovar el inmueble). El resultado parece haber sido que, durante el primer año de aplicación de los controles, los alquileres subieron un 2,5% menos de lo que habrían subido (no es que bajaran, sino que subieron menos de lo esperado), si bien después del primer año tal efecto se desvaneció. Acaso por ello, la ciudad de Berlín decidió imponer en 2020 una congelación global (aunque con excepciones) de los alquileres durante un lustro. Los efectos de semejante medida han sido que los anuncios de viviendas en alquiler se han desplomado más de un 50% con respecto al periodo previo a la congelación: es decir, menor oferta de vivienda en alquiler y, por tanto, menor accesibilidad.

En definitiva, si de verdad queremos facilitar el acceso al alquiler entre la población española, deberíamos centrarnos en incrementar la oferta de vivienda (privada o pública), no en imponer ideologizados controles de precios que solo sirven para perpetuar y agravar el problema.