¿A quiénes beneficiaría el control de alquileres?

Podemos presiona al PSOE para que termine imponiendo topes máximos a los alquileres en España. En artículos previos, ya hemos expuesto por qué esta es una mala medida desde el punto de vista de la resolución de los problemas de fondo del mercado inmobiliario: prohibir los incrementos de los precios de mercado cuando la demanda supera ampliamente la oferta solo servirá para reducir a corto y largo plazo la oferta de vivienda, dificultando por tanto la accesibilidad efectiva a un hogar.

Sin embargo, cabría argumentar que esta medida, por distorsionadora que resulte, sí contribuye a ayudar a los más necesitados, en cuyo caso podríamos aceptar algo de ineficiencia a cambio de una mayor equidad. Si quienes se vieran beneficiados por el control de alquileres fueran las familias más humildes y, en cambio, quienes se vieran perjudicados fueran los ricos propietarios de inmuebles y potenciales inquilinos de clase media-alta que se quedan sin poder alquilar, entonces aquellos ideólogos que priorizan el aumento del bienestar de los más necesitados podrían terminar justificando este tipo de medidas. Pero ¿es así?

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Los controles sobre el alquiler reducen la oferta de vivienda

Juan Ramón Rallo

En un reciente informe, los investigadores Ángel Martínez y Jorge Galindo, para el Esade Center for Economic Policy, analizan qué perfil de hogares se vería beneficiado de establecerse un control de alquileres como el que fomentan Podemos y algunos 'lobbies' como los sindicatos de inquilinos. ¿Y cuáles han sido sus resultados? Pues depende de qué criterio establezcamos para aplicar esos controles.

Por un lado, si el control se establece en aquellas zonas con alquileres más altos dentro de España (por ejemplo, el barrio de Salamanca en Madrid), esta será una medida que beneficiará esencialmente a las rentas más altas. Y es que el inquilino promedio que a día de hoy reside en las áreas más caras de nuestro país suele ser, a su vez, un inquilino que posee unos ingresos por encima de la media de nuestro país (eso no significa, claro está, que todas y cada una de las personas que residan en esas zonas posean ingresos superiores a la media nacional). En este caso, pues, el control de alquileres equivaldría a una pseudo-expropiación de vivienda para entregársela… a las rentas altas y medias-altas. No parece demasiado equitativo desde una perspectiva igualitarista.

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Control de alquileres: cómo destruir una ciudad

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Por otro lado, si el control de alquileres se establece en función del nivel de esfuerzo financiero que debe efectuar cada familia para hacer frente al pago de los alquileres (como ha aprobado la reciente ley catalana, que define zona tensionada como aquella donde los alquileres representan más del 30% de los ingresos de los hogares), entonces sí es cierto que la fijación de topes a los arrendamientos beneficiaría a las familias con menores ingresos, pero no porque esas familias estén pagando alquileres que, en términos absolutos, sean muy altos, sino porque sus ingresos son muy bajos. Sería como proponer establecer topes máximos al precio de las patatas en aquellos barrios donde las patatas supongan un porcentaje muy elevado del presupuesto mensual de las familias (no porque las patatas sean caras, sino porque ese presupuesto mensual es muy pequeño).

En este último caso, resultaría igualmente equitativo, y mucho más eficiente, buscar fórmulas que incrementen los ingresos de las familias más vulnerables en lugar de tratar de controlar los precios (de los alquileres o de cualquier otro bien) dentro de toda una unidad geográfica. A la postre, si el objetivo es rebajar el peso que el alquiler supone dentro de los ingresos de ciertos hogares, tanto podríamos forzar un abaratamiento de los alquileres como una ampliación de los ingresos, si bien el primer mecanismo genera distorsiones muy gravosas en el mercado inmobiliario (reducción y empeoramiento de la oferta) que podríamos ahorrarnos recurriendo al segundo mecanismo (el cual, por cierto, no implica necesariamente transferencias estatales, sino también reformas regulatorias que faciliten la empleabilidad de determinados colectivos y por tanto un aumento de sus ingresos dentro del sector privado).

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Aumentemos la oferta de vivienda en lugar de regular los alquileres

Juan Ramón Rallo

En definitiva, si los controles de alquileres se dirigen a abaratar los arrendamientos en las zonas más caras de España, quienes saldrán mayoritariamente beneficiados serán las rentas altas; si busca limitarlos en las zonas donde los ingresos son más bajos, más valdría esforzarse en aumentar esos ingresos en lugar de en controlar los alquileres, con todos los efectos perversos que ello genera. Al final, pues, puede que los únicos que de verdad salgan beneficiados de este tipo de medidas sean aquellos que no desean ver incrementados sus ingresos monetarios y que, en cambio, sí aspiran a expropiar 'de facto' los inmuebles ajenos. ¿Un sindicato de inquilinos?