Todo lo que no te cuentan sobre el referéndum de Berlín

El pasado domingo, la ciudad de Berlín organizó un referéndum sobre la conveniencia de expropiar más de 200.000 viviendas a los grandes tenedores locales de inmuebles. El resultado fue un contundente SÍ (el 56,4% de los que participaron lo apoyó) que alimentó el entusiasmo no solo de los berlineses partidarios de esta medida, sino de otros activistas y políticos extranjeros que querrían importarla a sus respectivos países. En España, también nos hemos encontrado con muchos defensores del gatillo fácil de la expropiación que creen haber encontrado en la capital de Alemania un ejemplo a seguir para nuestro país. Sin embargo, hay varios aspectos clave del referéndum berlinés que no nos han contado y que acaso sirvan para circunscribir mejor lo que ha sucedido y lo que no ha sucedido.

Primero, el referéndum no tiene un carácter vinculante. Para que la medida expropiatoria salga adelante, es necesario el concurso del Senado de Berlín, y el SPD, el PSOE teutón y fuerza política predominante, se opone. Pero es que, además, aunque las fuerzas políticas dieran carta de naturaleza a la “voluntad expresada en las urnas”, la ley debería ser sometida ulteriormente a revisión del Tribunal Constitucional y nuevamente no queda claro que el BVG vaya a convalidar una expropiación masiva y arbitraria de ese calibre. Por consiguiente, y ya de entrada, no está ni mucho menos claro que la votación termine sustanciándose en algo tangible.

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Segundo, la expropiación de viviendas únicamente afecta a muy grandes tenedores de vivienda, cuya existencia escasea en nuestro país. En particular, solo aquellos que posean más de 3.000 viviendas en propiedad serían sometidos a un proceso de sustracción estatal de sus propiedades. Berlín es una ciudad donde el 80% de su población vive de alquiler y donde la mayor parte de esa vivienda en alquiler es gestionada por grandes empresas como Deutsche Wohnen, con más de 100.000 inmuebles en la capital. Ese grado de penetración y profesionalización del mercado del alquiler nos es del todo ajeno en España, de manera que si se restringiera la expropiación a los que cuentan con más de 3.000 viviendas en una solo ciudad… apenas se expropiaría nada. Por ejemplo, la inversión residencial de las socimis en todo el país ronda, de acuerdo con el Banco de España, los 5.000 millones de euros: a un precio medio por vivienda de 150.000 euros, estaríamos hablando de unos 35.000 inmuebles en todas las ciudades españolas por parte de todas las socimis. Es decir, que se contarán con la palma de la mano (si es que se cuenta con algún dedo) las socimis que poseen más de 3.000 inmuebles en una sola ciudad.

Tercero, las expropiaciones deberían efectuarse en todo caso a un justiprecio que no se aleje extraordinariamente de su valor de mercado. En este sentido, si se quisieran expropiar 200.000 viviendas en una región española, como podría ser la Comunidad de Madrid, deberíamos destinar entre 20.000 y 40.000 millones de euros a sufragar semejante desembolso. Por ponerlo en perspectiva: todo el presupuesto anual de la Comunidad de Madrid asciende a 20.000 millones de euros. Esto es, habría que destinar entre uno y dos años de todo el presupuesto anual para expropiar la cantidad de viviendas que se ha propuesto expropiar Berlín. Los auténticos perdedores, por consiguiente, no tendrían ni siquiera por qué ser los dueños de las viviendas expropiadas (que incluso podrían recibir precios cercanos a su valor real), sino los contribuyentes que soportaran semejante losa de deuda.

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Y cuarto, expropiar viviendas no solventa el problema de fondo del mercado inmobiliario. Si existe un desequilibrio entre la demanda residencial de vivienda y su oferta cuyo síntoma es justamente la subida de precios, ese desequilibrio no se soluciona expropiando, esto es, cambiando la titularidad de algunas de las viviendas ya existentes y que están siendo arrendadas. Para solventar el desequilibrio, no hay otra vía que aumentar la oferta (o desincentivar la demanda), y expropiar no contribuye a hacerlo (incluso puede ahuyentar nuevas inversiones dirigidas a aumentar la oferta). La expropiación únicamente les soluciona el problema de la vivienda a unos pocos: aquellos que sean agraciados en el sorteo público con una vivienda expropiada y alquilada a precios por debajo de los del mercado. Por consiguiente, en el fondo solo consiste en una redistribución masiva de la renta desde el conjunto de contribuyentes hacia una minoría de arrendatarios afortunados o privilegiados (a quienes se les subvenciona buena parte de su alquiler mensual: a efectos prácticos, como si se les regalara gran parte de una vivienda en propiedad).

Que muchos berlineses hayan apoyado la expropiación no hace que la expropiación sea una buena idea: solo es una mala idea defendida simultáneamente por muchas personas.