El fiasco de la ley catalana de alquileres

¿Puede un precio máximo fijado por ley abaratar los alquileres promedio en el mercado? Sí, por supuesto: la cuestión es cómo. Por un lado, en mercados monopolísticos y oligopolísticos, el control de alquileres podría en teoría doblegar el poder de mercado de los arrendadores y obligarles no sólo a que alquilen más barato sino a que alquilen un mayor volumen de inmuebles (el monopolista restringe la oferta para elevar el precio de mercado, de modo que, impidiéndole un precio máximo, se le quitan los incentivos a constreñir la oferta).

Por otro, dentro de mercados competitivos, el control de alquileres puede disminuir el alquiler promedio por una doble vía: por un lado, expulsando del mercado de arrendamiento a aquellos inmuebles cuyas rentas se habrían ubicado por encima del alquiler máximo fijado por la normativa; por otro, deteriorando la calidad promedio de los inmuebles (ya sea porque, como decíamos, las viviendas de mejor calidad no se colocan en alquiler o ya sea porque se paraliza la reinversión en el mantenimiento de las que se siguen alquilando).

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Dicho de otro modo, en mercados monopolísticos u oligopolísticos, el control de alquileres rebaja el precio del alquiler incrementado la oferta de viviendas, mientras que en mercados competitivos el control de alquileres disminuye el precio del alquiler minorando la oferta de viviendas. En el primer caso, aumenta el bienestar social a costa de asfixiar las rentas de monopolio de los monopolistas y, en el segundo caso, reduce el bienestar social a costa de impedir transacciones mutuamente beneficiosas para algunas partes y de distribuir la producción social en términos arbitrarios (sin atender a la predisposición al pago).

Resolver si un mercado es suficientemente competitivo o, en cambio, exhibe dinámicas de poder de mercado es una cuestión esencialmente empírica. Y, en este sentido, los economistas Jose Garcia Montalvo, Joan Monras y Josep Maria Raya acaban de publicar en EsadeEcPol los resultados de su análisis sobre los efectos de la ley catalana de limitación de los alquileres (ley 11/2020): concretamente, ésta redujo el precio medio de los alquileres del 5% pero no a costa de incrementar la oferta de vivienda sino reduciéndola en un 10%. Es decir, el mercado de la vivienda en Cataluña se acerca más al ideal de mercado competitivo (no por necesidad de “perfectamente competitivo”) que al de un mercado monopolístico.

En consecuencia, la limitación del precio de los alquileres ha rebajado el precio impidiendo que salgan al mercado las viviendas con rentas marginalmente más elevadas y, por tanto, impidiendo que inquilinos que podrían haber alquilado (porque estaban dispuestos a pagar la renta que se les solicitaba) consigan alquilar. Destruir el mercado de la vivienda para anotarse el tanto político de haber conseguido disminuir, en términos promedios, los alquileres.

Opinión

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Ahora bien, acaso cabría aducir que, al menos, la ley sí ha contribuido a abaratar los alquileres de aquellos que hayan logrado seguir alquilando: menos alquileres pero en mejores condiciones. Sin embargo, tampoco es exactamente así: la ley ha provocado, sí, el abaratamiento de las viviendas en las ciudades más caras (o en las zonas más caras de las ciudades) pero a costa de provocar un encarecimiento de las ciudades más baratas (o de las zonas más baratas de las ciudades).

¿Por qué ha ocurrido esto último? Una hipótesis, diría que nada inverosímil a la luz de la evidencia internacional, es que la caída de la oferta en las zonas más caras haya provocado un desplazamiento de la demanda de vivienda hacia las zonas más baratas (allí donde había inmuebles en alquiler disponibles) y ello haya empujado al alza sus precios. Por tanto, al final, se les han abaratado las rentas del alquiler a quienes podían permitirse pagar más (¿los ricos?) y se les ha encarecido a quienes podían permitirse pagar menos (¿los pobres?). Una horrorosa política redistributiva.

La conclusión que, en última instancia, deberíamos extraer de este fiasco de política pública es que el problema de los alquileres en las grandes ciudades españolas (suponiendo que la experiencia de Cataluña sea similar a la del resto del país) sólo se soluciona aumentando la oferta, no imponiendo controles de precios. Pero ése no es el camino que pretende seguir nuestro gobierno de “progreso”.