Soluciones fraudulentas y soluciones reales al problema de la vivienda

La vivienda es uno de los grandes problemas económicos y sociales a los que ahora mismo se enfrentan millones de españoles. Los precios crecientes de los inmuebles dificultan su accesibilidad a quienes viven de alquiler o aspiran a convertirse en propietarios. Pero los precios crecientes son solamente un síntoma de un problema más profundo: el continuado aumento de la demanda de nueva vivienda en un contexto de estancamiento de su oferta.

De hecho, la creciente inaccesibilidad de la vivienda es justamente uno de los resultados que cabe esperar que genere el aumento de precios: cuando la demanda de un bien supera su oferta, los precios suben tanto para estimular que aparezca nueva oferta cuanto para reducir el exceso de demanda existente. Solo así puede terminar igualándose la cantidad ofertada con la cantidad demandada (porque sí o sí, por una vía o por otra, la cantidad demandada terminará ajustándose a la ofertada). Como ahora mismo los mayores precios no impulsan nueva oferta, solo sirven para constreñir la demanda: y, justamente por ello, la forma en la que deberíamos solucionar el problema de la vivienda debería pasar por construir más unidades residenciales y no por otro tipo de recetarios tan pintorescos como contraproducentes.

Por ejemplo, esta misma semana, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha reaccionado ante las (disparatadas) amenazas de una huelga de inquilinos prometiendo un cheque de 250 euros mensuales durante un máximo de dos años para los menos de 35 años que ingresen menos de 21.600 euros anuales y que soporten alquileres (por piso completo) inferiores a 600 euros mensuales. Dejando de lado lo cuantitativamente limitado de la medida para solventar el problema del alquiler en puntos tan calientes como Madrid o Barcelona, se trata de una propuesta que solo conseguirá que los alquileres se encarezcan aún más: si la oferta es insensible a las variaciones de los precios y la capacidad adquisitiva de los demandantes se incrementa, los alquileres se verán impulsados al alza por esta ayuda pública.

Algo similar sucede con Sumar: la última ocurrencia de la formación en materia de vivienda es obligar a los bancos españoles a que proporcionen a sus clientes una hipoteca a tipo fijo, para la adquisición de la vivienda habitual, con un tipo de interés igual al del bono español a 10 años en el momento de su constitución. Dejando de lado que no tiene mucho sentido obligar a los bancos a prestar a 30 años a los hogares al mismo plazo al que se le está prestando a 10 años al Estado (los hogares son un mayor riesgo que el Estado y el plazo también es superior), el problema sigue siendo el mismo que con las propuestas del PSOE. Ampliar la capacidad de apalancamiento de las familias para adquirir una vivienda, en un contexto en el que la oferta se mantiene inelástica, solo contribuirá a encarecer más los inmuebles. Si hay 100 unidades a la venta y 1.000 interesados en comprarlas, dar más dinero o crédito a esos 1.000 interesados, no logrará que se vendan más de 100 unidades de vivienda: solo que se vendan más caras que antes.

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El auténtico problema a atajar, pues, es de la inelasticidad de la oferta: el de la parsimonia constructora que viene experimentando este país durante los últimos quince años. ¿Por qué, a pesar de la muy intensa demanda de vivienda, la oferta apenas de nuevos inmuebles apenas reacciona? Pues hace unos meses, el BBVA Research trató de responder a esta pregunta y ofreció varias respuestas que son las que deberían concentrar la atención de aquellos políticos verdaderamente interesados en solucionar este problema.

Primero, ausencia de suelo finalista: los ayuntamientos no habilitan suelo para la construcción de vivienda por la vía de actualizar sus planes urbanísticos (en muchos casos, tienen una antigüedad superior a 30 años) y ello ralentiza enormemente todo el proceso de promoción inmobiliaria. Por ejemplo, si excluimos el suelo no urbanizable, solo la mitad del suelo disponible es suelo urbano consolidado: la otra mitad es suelo susceptible de ser urbanizado cuando el ayuntamiento tome los pasos pertinentes para autorizarlo. En Madrid o Cataluña, de hecho, las viviendas proyectadas y pendientes de construir permitirían incrementar alrededor de un 15% el stock de vivienda existente.

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Segundo, incertidumbre regulatoria: la diarrea legislativa en materia de vivienda durante los últimos años está convirtiendo la promoción de nueva vivienda para el alquiler en una actividad de alto riesgo que desincentiva este tipo de inversión.

Tercero, encarecimiento de los materiales: durante los últimos años, el coste de los inputs de la construcción se ha elevado por encima de la inflación, lo que necesariamente provoca un encarecimiento relativo de este bien económico respecto a la capacidad adquisitiva de los ciudadanos.

Cuarto, escasez de mano de obra especializada en el sector de la vivienda: el progresivo envejecimiento de la mano de obra y la insuficiente reposición generacional conlleva que las vacantes no cubiertas en el sector se hayan disparado (son hoy cuatro veces superiores a 2016). Escasez de mano de obra terminará suponiendo mayores salarios y mayor coste laboral, máxime si la productividad del sector, tal como también muestra el BBVA, se halla por los suelos.

Quinto, desvío de una parte del stock de vivienda hacia el alquiler turístico: aunque en general este es un problema menor en regiones como Madrid o Barcelona (donde menos del 1% del stock de vivienda se destina al alquiler turístico), en otras zonas, como Gerona o Málaga donde casi el 7% del stock es absorbido por el alquiler turístico, sí puede tener un efecto sobre los precios más significativo. En todo caso, si se aumentara la oferta, podría haber viviendas tanto para residir como para atender la demanda turística (que, no lo olvidemos, es una de las principales actividades económicas de España).

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Y sexto, escaso impulso estatal a la vivienda pública: si bien esto no es algo que los liberales vayamos a extrañar (pues el problema de la vivienda puede y debe resolverse íntegramente desde el sector privado), sí es un factor que ayuda a explicar la histórica rigidez de la oferta actual. Mientras que entre 1995 y 2007, las administraciones públicas fomentaban cada año la construcción de entre 60.000 y 80.000 viviendas protegidas, hoy apenas alcanzan las 10.000 anuales.

Como digo, si un político de verdad quisiera solventar el problema de la vivienda, trataría de remediar todas estas cuestiones, especialmente aquellas que se hallan más en su mano. Los políticos de corte liberal dotarían más suelo finalista para la construcción y crearían un marco regulatorio que no penalizara la inversión, mientras que los políticos socialdemócratas ejecutarían cuantiosas inversiones anuales en vivienda pública y, subsidiariamente, podrían poner coto a las viviendas turísticas. Pero, salvo en esto último (que es lo más irrelevante de todo), nuestros políticos no se mueven ni en una dirección ni en otra. Señal inequívoca de que, en el fondo, no aspiran a solventar el problema de la vivienda, sino, como mucho, a capitalizar electoralmente la propaganda de que están tratando de solventarlo.