Vivienda: el cuello de botella que España se impone a sí misma

La inaccesibilidad de la vivienda en España no es un misterio: es la consecuencia de que haya más hogares queriendo vivir en algún sitio que casas disponibles, en ese sitio, para alojarlos. El propio Banco de España lo dejó negro sobre blanco en su informe anual de 2023 y lo ha vuelto a repetir recientemente por boca de su actual gobernador (el exministro Escrivá): la fortaleza de la demanda junto con una relativa rigidez de la oferta ha empujado al alza sostenidamente los precios de compra y de alquiler desde 2014.

Miremos primero la demanda. En los últimos años, han concurrido varios factores: aumento de la población por flujos migratorios, reducción del tamaño medio de los hogares, concentración en grandes áreas urbanas y entradas de compradores extranjeros no residentes. Y si la demanda se mueve, la oferta debería moverse para evitar el incremento de precios. Pero no lo hace. Mientras la creación neta de hogares se dispara, las viviendas terminadas se mantienen en niveles muy inferiores (decenas de miles al año, lejos de los picos de demanda). Todo ello ha generado un déficit acumulado de viviendas que el Banco de España estima en más de 700.000 unidades para 2025 (y la mitad de ese déficit se concentra en Madrid, Barcelona, València, Alicante y Málaga).

De hecho, la demanda de vivienda (y, por tanto, el déficit acumulado) es mayor que la que observamos a través de la constitución de nuevos hogares. Los precios altos retrasan la emancipación y la propia formación de hogares: jóvenes que seguirían viviendo con sus padres o compartiendo piso no por preferencia, sino por falta de alternativas asequibles. El Banco de España advierte de este efecto de “demanda reprimida”, con costes incluso demográficos (menor natalidad) y macroeconómicos. El resultado social es visible: el 45% de quienes viven de alquiler en España están en riesgo de pobreza o exclusión, frente al 31% en la media de la UE‑27. Es el peor registro europeo en ese colectivo.

Pero, ¿por qué la oferta no aumenta al ritmo de la demanda? Por todo un conjunto de cuellos de botella que estrangulan la oferta: escasez de suelo finalista, falta de mano de obra, aumento de costes, incertidumbre regulatoria y dificultades para transformar suelo y desarrollar nueva promoción.

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Cuando muchos hogares persiguen pocas viviendas, suben los precios. La fuerte presión en capitales y destinos turísticos —donde, como decimos, se concentra la mitad del déficit inmobiliario— cristaliza en alquileres y precios de compra crecientes, repitiendo año tras año el mismo patrón. La consecuencia no es solo que “la vivienda está cara”, sino que la economía funciona peor: menos movilidad laboral, más sobresfuerzo, menos ahorro y menos inversión en capital humano por parte de los jóvenes.

La tentación política recurrente es estimular la demanda (avales, cheques, rebajas tributarias a la compra) o reprimirla (topes de alquiler amplios). La evidencia que presenta el Banco de España es poco complaciente con estos parches: los avales públicos apenas elevan la propiedad de jóvenes 0,5 puntos y aumentan entre 1 y 1,5 puntos el porcentaje en sobresfuerzo; las reducciones de impuestos a la transacción, si no se acompasan con más oferta, se capitalizan en precios y tienen coste recaudatorio elevado.

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En cambio, aumentar el parque sí abarata. Un ejercicio de simulación de la propia institución concluye que si el parque creciera un 1% anual durante diez años (más del doble de la producción actual de vivienda nueva), el precio de compra y de alquiler caería entre un 9% y un 19% en equilibrio.

¿Qué hacer, entonces, para que florezca oferta de bajo coste?

1. Abrir el grifo del suelo: agilizar el paso de suelo urbanizable a finalista, con plazos tasados y silencio positivo, y revisar a la baja estándares urbanísticos que encarecen artificialmente (mínimos de parcela, alturas restrictivas, ratios de aparcamiento obligatorias). Donde hay demanda, debe poderse densificar.
2. Licencias rápidas y predecibles: ventanilla única, declaración responsable para reformas y rehabilitaciones, y obligación de resolver en semanas, no en años. El informe subraya la incertidumbre regulatoria como freno a la inversión.
3. Industrializar la construcción: homologar procedimientos para vivienda modular y seriada, acelerar certificaciones y homologaciones técnicas y lanzar programas de FP exprés para oficios con escasez (albañilería, instalaciones…), hoy uno de los mayores limitantes a la construcción y rehabilitación de viviendas.
4. Conectar mejor las ciudades: si la presión se concentra donde hay más empleo y restricciones de suelo, la infraestructura de transporte que abarata el “commuting” amplía de facto el mercado de vivienda accesible en torno a las capitales.

El Banco de España lo dice con claridad: la magnitud del problema hace inviable arreglarlo con medidas aisladas y de corto plazo; hay que poner el foco en la oferta, con políticas coordinadas en el largo plazo.

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Sin embargo, nuestras administraciones —no sólo la central— siguen prefiriendo el titular fácil: avales con poco impacto, regulaciones que desvían la oferta a otras modalidades contractuales o subsidios a la demanda que se capitalizan en el precio. Lo que necesitamos —más suelo, más licencias, más competencia, más previsibilidad— apenas da votos a corto; lo que se promete —“derechos” no financiados por viviendas reales— sí.

Mientras no queramos ver que el precio es el termómetro de un desajuste y que la cura pasa por producir más y más barato, seguiremos elevando el termómetro con nueva normativa desnortada. Y la vivienda continuará siendo el cuello de botella que España se impone a sí misma.