La promoción residencial en España y el efecto de las socimis

La entrada de capital institucional internacional en el mercado de la promoción residencial en España está produciendo efectos tan interesantes como cuando se gestó su entrada hace unos años en las socimis españolas. De hecho, existen analogías y previsibles efectos parecidos que merece la pena analizar.

En el año 2014, cuando las socimis estaban empezando a consolidarse y no se había producido la entrada de grandes inversores en estas, empresarios y ejecutivos inmobiliarios españoles empezaban transmitir a algunos de los fondos e inversores más importantes del mundo su convicción apasionada de la oportunidad en la recuperación del mercado español. Desde luego no era fácil, aunque contaban con la trascendental ayuda de una medida política, la creación del régimen fiscal socimi —que en su momento pasó casi de puntillas y que tuvo una enorme trascendencia—, que consistía en algo tan básico como incentivar fiscalmente la inversión y apostar por la transparencia. Las socimis habían conseguido el efecto llamada sobre España.

La promoción residencial lleva un desajuste de un par de años con respecto a los mercados comerciales (tal y como ha ocurrido siempre en otros ciclos), por lo que entendemos que estamos en la senda de la recuperación analizando los volúmenes de inversión en suelo, la mejora de la absorción, el ritmo de ventas y la evolución positiva de precios, pero siempre por debajo de los dos dígitos.

En este contexto de mercado, de nuevo los ejecutivos y empresarios españoles de la promoción residencial están siendo capaces de transmitir con profesionalidad, convicción y pasión a los inversores que comprar suelo para hacer viviendas es un esquema inmobiliario que funciona: se debe medir el riesgo comercial, se debe saber ejecutar una promoción y se debe contar con los recursos suficientes para asumir riesgo controlado y no sobrefinanciarse.

Si seguimos con la analogía de las socimis, su avidez inversora y competencia feroz en las compras también aumentó los volúmenes negociados y comprimió las 'yields', algo que en la promoción residencial comienza a ocurrir. En ambos casos, y como sucede siempre en los mercados inmobiliarios, estos efectos son síntomas de un mercado saludable, líquido y financiable. Solo correremos riesgo de ‘amnesia’ y ‘desmadre’ si los bancos (no debemos olvidar la importancia de las hipotecas en su estrategia comercial) eliminan la barrera de entrada en este mercado, que básicamente consiste en disponer de los recursos para acometer las compras de suelo.

Las socimis además se convirtieron en una alternativa muy interesante a la inversión directa en activos para los inversores. Encomiendan la gestión a equipos locales para identificar, negociar y cerrar las compras, y cuentan con mayor liquidez en su inversión, en un mercado tradicionalmente poco líquido como el español. Este esquema se está replicando en las promotoras residenciales: los fondos prefieren participar en las operaciones o entrar en las compañías para minimizar sus estructuras, más en una gestión tan especializada como la de la promoción y el suelo. Seguirá habiendo un interés de fondos en operaciones de inversión directa en activos patrimoniales donde el 'asset management' resulta más sencillo pero puede ser más complicado en operaciones de promoción.

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En el mercado de la promoción inmobiliaria se echa en falta alguna medida (en línea con la creación, en su momento, del régimen socimi para la inversión patrimonial) de cara a incentivar la inversión y transparencia. Asimismo, para conseguir una mayor credibilidad y que un inversor institucional entre en el mercado de suelo, se requiere dinamización, despolitización y simplificación del urbanismo en España. Los desarrollos demandan importantes recursos financieros para conseguir avanzar y alcanzar el estado finalista, y los bancos no deben ser financiadores principales de grandes desarrollos de suelos, deben entrar los grandes fondos en estos ámbitos y así lograr al final del proceso urbanístico suelo finalista a buen precio.

La salida a bolsa de Neinor debe ser un caso de éxito que redunde en la atracción de recursos para otras inmobiliarias vía ampliaciones de capital o nuevas salidas a bolsa, lo que acreditará definitivamente la promoción residencial en España como inversión global, entre otras operaciones de compra de carteras de suelo, participaciones en compañías promotoras, desbloqueo de ámbitos en desarrollo, compra de deuda…

El momento es muy interesante para el sector, donde profesionales y empresarios del mundo de la promoción vuelven al mercado, son reconocidos y conviven con gestores de perfil internacional, financiero y de relación con el inversor. Asistimos a un mercado de la promoción diferente, evolucionado, con la misma profesionalidad de siempre aplicada con otros criterios de gestión y con la responsabilidad de seguir siendo uno de los motores para acabar con la crisis y con el desempleo.

*Alberto Prieto Ruiz, director responsable del Área de Real Estate de BDO.