En la actualidad, en España faltan viviendas de alquiler. No es una escasez limitada, sino generalizada. Afecta a casi cualquier municipio con más de 10.000 habitantes, pero especialmente a las grandes ciudades del país. En Barcelona y Madrid, la inmensa mayoría de las viviendas disponibles dura en el mercado menos de dos semanas y el contrato se cierra casi siempre al precio establecido por el propietario. La negociación es prácticamente inexistente, excepto si aquél lo ha fijado muy por encima del de mercado, pues el arrendatario es perfectamente consciente de que le será muy difícil encontrar otra vivienda de similares características en la misma zona en los próximos meses.

La mayoría de los analistas inmobiliarios considera al “boom” del mercado de alquiler una consecuencia del cambio de estilo de vida de los españoles. La crisis les abrió los ojos y les volvió más sensatos y europeos. Por tanto, una amplia mayoría de los que tienen menos de 40 años descarta hipotecarse durante un largo período de tiempo para adquirir una vivienda. A diferencia de la generación anterior, ellos prefieren alquilar en lugar de comprar.

No comparto dicha opinión ni tampoco la explicación. Desde mi perspectiva, durante el período de crisis, el alquiler no fue la alternativa escogida, sino la única opción posible para numerosas familias. En el período 2008-2013, todos o algunos de sus miembros tenían miedo a perder el empleo, habían visto disminuir su salario y su confianza en una rápida mejora de la economía era escasa o nula. Además, la mayoría de los que se atrevían a adquirir una, se llevaban la sorpresa de que el banco, con diferentes excusas, les negaba el préstamo.

En 2017 los precios subirán un 8% en Barcelona y un 12% en Madrid

En el presente ejercicio, el importe del alquiler continuará subiendo, aunque en las grandes capitales lo hará a un menor ritmo que en el 2016. En dicho año, según idealista, en Barcelona y Madrid lo hizo en un 17% y un 16,1%, respectivamente. Mi perspectiva es que en el actual ejercicio en la primera ciudad lo haga en un 8% y en la segunda en un 12%. En los siguientes, lo hará cada vez en menor magnitud hasta acercarse progresivamente al nivel de la tasa de inflación del período.

La principal causa de la desaceleración en el crecimiento de los precios de alquiler será el desplazamiento de la demanda desde el arrendamiento a la compra. Los motivos principales serán tres: la mejora de la confianza de las familias consecuencia de la recuperación del empleo y las progresivas subidas salariales, la mayor predisposición de los bancos a financiar la adquisición de viviendas (en algunos casos con préstamos por el 100% de su precio) y el cada vez más elevado importe del alquiler.

Los seis factores que explican por qué los alquileres están por las nubes

E. Sanz

En el presente ejercicio, entre los que cambien el alquiler por la propiedad, los que firmaron un contrato de arrendamiento en 2013 constituirán un grupo muy numeroso. El motivo es que les toca ahora renovarlo. En Barcelona y Madrid, pactaron una importe medio de 11,6 y 11,3 euros / m2, respectivamente. El precio obtenido fue el más reducido desde 2006 debido a la elevada oferta existente y a la escasa demanda de viviendas de alquiler. En dicho año, numerosos demandantes pudieron contratar la vivienda deseada y lograr un importante descuento respecto al importe inicialmente establecido.

En 2017, si el propietario les aplica el precio de mercado, deberán pagar por término medio un 60,3% y un 35,4% más que en 2013 en Barcelona y Madrid, respectivamente. Una subida que asusta a la mayoría, pues piensan que es la primera, pero no la última que padecerán. Un aspecto que les incita a hacer cuentas y a descubrir que a un gran número les sale más barato comprar una vivienda que vivir de alquiler. La razón es que con los actuales tipos de interés fijos, el importe de los intereses sufragados en la cuota hipotecaria es, ahora y también durante los próximos años, inferior al coste del arrendamiento.

A pesar de las anteriores subidas, el alquiler de una vivienda continúa siendo barato en Barcelona y Madrid, si procedemos a comparar su precio con el existente en las principales ciudades europeas. Así, según la web Numbeo, en abril de 2017, un apartamento en el centro de la ciudad de tres habitaciones es en la primera un 64,51%, 40,89% y 34,83% más barato que en Londres, Parias y Roma, respectivamente. En cambio, en la segunda lo es un poco menos. En concreto, un 60,65%, 33,47% y 26,54% respecto a las tres anteriores capitales.

Los precios disminuirán cuando la banca financie de forma masiva la compra a familias que ingresan entre 2.000 y 2.500 euros

En algunos municipios cuya población se sitúa entre 10.000 y 50.000 habitantes, no situados en la periferia de las principales ciudades del país, es probable que el precio del alquiler disminuya dentro de un par o tres años. No obstante, considero que sólo sucederá si la banca se decide a financiar de forma masiva la compra de una vivienda a las familias que ingresan entre 2.000 y 2.500 euros. En dicho caso, el mercado cambiará de signo. La escasez de oferta dará paso a un exceso, siendo el resultado de este último un descenso en su importe.

En definitiva, las subidas del precio del alquiler en las grandes ciudades continuarán, pero a medio plazo en las pequeñas los actuales incrementos pueden convertirse en disminuciones. En los próximos años, espero un gran desplazamiento de la demanda de arrendamiento a la de compra, siendo ésta la preferencia histórica de la mayoría de la población.

Durante la crisis, las familias casi no adquirieron viviendas no porque no quisieran, sino porque no podían. En la actual etapa expansiva, lo volverán a hacer porque sus ingresos mejorarán, ya sea por la vía de la obtención de un empleo o mediante subidas salariales, y los bancos les concederán el préstamo que hace unos años les negaban. En resumen, dentro de poco tiempo, el mercado residencial en España volverá a la normalidad.

*Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario. Profesor Titular de Universidad del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona.