Incentivar, no penalizar, la mejor vía para el despegue definitivo del alquiler

Siempre he defendido que no hay “un mercado inmobiliario español”, sino múltiples, con características y evolución propias, dependiendo del territorio del que hablemos. Esta tesis, cuya constatación venía limitando al ámbito de la vivienda destinada a la compraventa, ahora se demuestra que puede aplicarse también al alquiler.

Según diversos estudios, la presión de la demanda y la tensión alcista de los precios que sufren principalmente nuestras grandes urbes, como Madrid y Barcelona, y también algunos puntos del archipiélago balear, es muy superior a la del resto del país, donde las rentas, aunque también suben, siguen por debajo de las que existían en los años del pasado boom inmobiliario.

Siendo, por tanto, un problema importante aunque aún no generalizado, es oportuno tomar conciencia de esta situación, que se vive sobre todo en los centros consolidados de estas grandes ciudades, para que nos sirva de alerta temprana y actúe de espoleta de forma que los poderes públicos vuelvan a alinear los incentivos, recursos y herramientas fiscales, normativas y presupuestarias que permitan garantizar una verdadera libertad de elección en el acceso a la vivienda, entre la compra y el alquiler. Esta decisión se ha de fundamentar no sólo en la capacidad adquisitiva de cada uno sino, sobre todo, en sus circunstancias vitales, personales y profesionales.

Debe haber una oferta suficiente de viviendas de buena calidad y bien situadas para todas las familias y ciudadanos que quieren vivir de alquiler

Para ello, el primer punto básico es que haya una oferta suficiente de viviendas de buena calidad y bien situadas para todas las familias y ciudadanos, sobre todo jóvenes y profesionales, que quieren vivir de alquiler. Con esta finalidad, se han venido adoptando medidas administrativas y legales en favor del alquiler y se ha buscado profesionalizar este mercado, tradicionalmente en manos de particulares, a través, entre otras iniciativas, de la regulación de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis), aunque, de momento los activos residenciales no constituyan el grueso de sus carteras. Quizás el siguiente paso sería avanzar en medidas que estimularan la inversión de estos fondos en activos destinados al alquiler residencial.

Pero sigue siendo necesario destinar más viviendas al parque español del alquiler. Para ello son mucho más eficaces, en mi opinión, las medidas en positivo que las penalizaciones; los incentivos que las limitaciones. En este sentido se encuadrarían los incentivos fiscales tanto para inquilinos como para propietarios, así como la oportunidad, aún no explorada, de interconectar las ayudas fiscales a la rehabilitación y al alquiler, porque son dos actividades que necesariamente han de ir parejas: un nada despreciable porcentaje del parque edificado podría ser destinado al alquiler tras una rehabilitación que permitiera incrementar su habitabilidad, confort y eficiencia energética.

Un porcentaje del parque edificado podría ser destinado al alquiler tras una rehabilitación que permitiera incrementar su habitabilidad y confort

Unido a ello, se hace preciso profundizar en la transparencia del mercado, para lo cual puede resultar útil facilitar la aplicación de una de las medidas que se incorporaron a la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como es la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

En paralelo, es ineludible hacer frente a otro de los fenómenos de reciente aparición en determinadas zonas de gran afluencia turística, y que supone mezclar el uso residencial con el destino de la vivienda como inversión. Los alquileres turísticos, que están de nuevo afectando muy especialmente a zonas centrales de Madrid y Barcelona, -aunque está ocurriendo también en muchos países de nuestro entorno socio-económico- pueden acabar convirtiendo barrios residenciales con ambiente vecinal –comercio de proximidad, servicios públicos cercanos, convivencia en los espacios públicos, relaciones personales- en “parques temáticos del turismo”, que terminan desplazando a la población tradicional por el doble motivo de una excesiva oferta de ocio –especialmente nocturna- y la inevitable subida de precios derivada de los alquileres de corta estancia o por días.

Y todo ello unido a la pérdida de identidad de estos barrios consolidados, por la masiva implantación de franquicias de todo orden -comercial, hostelería-. Sobre este fenómeno, conocido como “gentrificación”, vienen alertando urbanistas y sociólogos de reconocida experiencia internacional.

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E. Sanz

El mercado inmobiliario español ha estado durante muchos años sumido en una de las mayores crisis de su historia, después de haber cometido demasiados excesos. Ahora estamos a tiempo de aplicar las lecciones aprendidas. La oportunidad que ofrecen la experiencia vivida, el avance de la tecnología y de los sistemas constructivos –aplicables también a la rehabilitación-, la mayor concienciación en torno a la responsabilidad medioambiental y la eficiencia energética, los nuevos agentes profesionales del sector, unido a la mayor exigencia de flexibilidad en la forma de acceso al hogar por parte de jóvenes, familias y clases medias urbanas, deben conducirnos a una política pública de vivienda, suelo y desarrollo urbano más equilibrada.

El objetivo sigue siendo dar cumplimiento al derecho constitucional a disponer de una vivienda digna y adecuada, en propiedad o en alquiler, evitando cualquier nueva burbuja de precios, en uno u otro segmento del mercado: ya conocemos los graves efectos que provoca.

* Beatriz Corredor Sierra, directora de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores y ex ministra de Vivienda.