Lo que les espera a los nuevos firmantes de préstamos hipotecarios

Con retraso, como siempre, y tras algún que otro tirón de orejas de la Comisión Europea (ha denunciado a España ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea por la demora), el pasado 24 de julio el Ministerio de Economía enviaba al Consejo de Estado, para su dictamen, el anteproyecto de ley reguladora de los contratos de crédito, por el que se pretende adaptar nuestra legislación a la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo sobre contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

Después de unos años convulsos en las relaciones entre consumidores y bancos, en que las controversias sobre cláusulas suelo, preferentes, desahucios, gastos de constitución de hipotecas, cláusulas abusivas, falta de transparencia y un largo etcétera han sido noticia constante, el Gobierno se propone ahora ir más allá de la mera transposición de la directiva y amplía la protección de las personas físicas que reciban un préstamo para la adquisición de inmuebles.

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Uno de los objetivos es conseguir que quien recibe el préstamo entienda sus condiciones. Para ello, los notarios explicarán a los prestatarios, antes del día de la firma y de forma gratuita, las cláusulas del contrato y sus consecuencias. Norma cuya única novedad es la relativa a la visita al notario antes del día de la firma, pues la función de información y asesoramiento del notario a las partes, procurando el debido equilibrio, forma parte esencial de la función notarial desde siempre. Otra cosa es en qué medida se cumpla.

Por otro lado, en consonancia con lo que ya había declarado el Tribunal Supremo (que había anulado un interés de demora del 19% por considerarlo abusivo), el anteproyecto limita el interés de demora a tres veces el interés legal del dinero, que actualmente está en el 3%, por lo que el interés de demora máximo será del 9%.

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En cuanto al vencimiento anticipado del préstamo (al que seguirían la previsible ejecución hipotecaria y el desahucio), hasta ahora el banco podía dar por vencida la totalidad del préstamo si el deudor incumplía la obligación del pago de tres mensualidades. La nueva ley establece unos mínimos más altos: en la primera mitad de duración del contrato, no podrá ejecutarse la hipoteca hasta que el importe del impago supere el 2% del capital concedido o se hayan acumulado nueve meses impagados; en la segunda mitad, dichos mínimos pasarán al 4% o al impago de 12 mensualidades (mínimos en todo caso insuficientes en opinión de muchas asociaciones de defensa de consumidores, que abogan por incrementarlos).

Se reduce por otra parte el coste de cambiar una hipoteca variable por una fija, y disminuye igualmente la comisión máxima que puede cobrar el banco por amortización anticipada del préstamo, total o parcial.

Asimismo, el anteproyecto prevé la formación de un listado de cláusulas problemáticas, incluyendo en todo caso las cláusulas que hayan sido declaradas abusivas por los tribunales, a fin de evitar su incorporación a los contratos.

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A pesar de estas medidas, las organizaciones de defensa de consumidores, el PSOE y Unidos Podemos mantienen que se quedan cortas, al no incluir cuestiones tan relevantes como la dación en pago (posibilidad de que el banco se quede con el inmueble en caso de falta de pago, extinguiendo totalmente la deuda), la regulación de los gastos de hipoteca que deben pagar una y otra parte (actualmente discutida en los tribunales, cuyos pronunciamientos difieren en cuanto al alcance de los gastos que deben satisfacer el banco y el prestatario) o el establecimiento de un sistema de mediación entre consumidores y bancos.

Es cierto que los consumidores merecen ser protegidos. Pero no es menos cierto que endurecer las condiciones de los desahucios por falta de pago de las hipotecas, facilitar sin límites las daciones en pago y, en general, adoptar medidas excesivamente protectoras de los intereses de los prestatarios conlleva, por el contrario, encarecer las condiciones de las hipotecas y dificultar el acceso a las mismas en perjuicio del consumidor. Son las reglas del mercado. Nos guste o no.

Encontrar el equilibrio no es fácil. Generalmente, la cuestión se resuelve mediante la actuación de fuerzas opuestas. Pero hay que tener cuidado. En este país tendemos con demasiada frecuencia a pasar de un extremo a otro, y no siempre se logra el equilibrio. Con razón advertía el pasado 28 de julio José Antonio Álvarez, consejero delegado de Banco Santander, que “si la balanza se desequilibra para un lado o para otro, acaba teniendo repercusiones negativas”. El problema es cómo se ve la balanza desde uno y otro lado. Y determinar dónde se encuentra el equilibrio.

*Javier Goizueta es abogado y socio director de Vaciero, firma española de referencia en asesoramiento legal a empresas. Desde 1993 hasta 2014 ha sido abogado en Cuatrecasas, Director en el área legal de KPMG, y 'general counsel' de Gamesa en Latinoamérica. Ha dado clase de Derecho Civil y Mercantil en diversas universidades y másteres jurídicos.