Medidas para fomentar el alquiler de vivienda

El cambio mas sustancial reside en la ampliación del plazo de obligado cumplimiento para el propietario de la vivienda, que pasa de tres a cinco años

Foto: Foto: E. Villarino.
Foto: E. Villarino.

El Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Se recogen varios cambios que afectan a diversas normativas, así como los planes que tiene el Ministerio de Fomento para resolver el grave problema del alquiler de vivienda en nuestro país.

Las modificaciones que afectan a la Ley de Arrendamientos Urbanos inciden en varios aspectos, y resaltamos las más significativas:

LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)

Antes

Ahora

Plazo obligado del contrato para el propietario (arrendador)

3 años

5 años

Plazo de prórroga automática

1 año

3 años

Plazo de previos para desistir por el inquilino (arrendatario)

1 mes

2 meses

Fianza de la vivienda (cuantía)

2 meses

1 mes

El cambio mas sustancial reside en la ampliación del plazo de obligado cumplimiento para el propietario de la vivienda, que pasa de tres a cinco años, dejando sin embargo sin variación el periodo mínimo para el inquilino en los actuales seis meses. Este tipo de medidas va en contra del lógico equilibrio de los contratos, y no parece que vaya a mejorar la situación. El mercado del alquiler debe ser flexible y ágil, y las partes deben tener derechos y obligaciones equiparables, si se quiere evitar que los propietarios deriven sus viviendas al alquiler vacacional o de corto plazo.

Las medidas económicas fiscales introducidas afectan a dos impuestos:

Medidas fiscales para el alquiler de vivienda

2019

IBI (impuesto sobre bienes inmuebles)

Bonificación del 95% viviendas renta limitada

Excepción cuando el propietario es ente público

50% recargo pisos vacíos

TPO (impuesto de transmisiones patrimoniales)

Exención del gravamen para el inquilino

El impuesto sobre bienes inmuebles es un gravamen que le corresponde al propietario del inmueble por la mera tenencia del mismo. Estas tres novedades tienen un carácter residual, por cuanto la aplicación de la bonificación se limita a las viviendas de renta limitada (protegida), y todas ellas son además discrecionales para los ayuntamientos.

En el impuesto de transmisiones patrimoniales, la exención establecida para los arrendamientos de vivienda de uso estable y permanente, impuesto que recae sobre el inquilino, es una novedad muy positiva, por cuanto disminuye la presión fiscal del arrendatario, ayudando a paliar el coste que asume el arrendatario por los altos precios de alquiler de la vivienda.

No hay que olvidar que estas ayudas fiscales se suman a las que actualmente ya están en vigor:

IRPF: en el impuesto sobre la renta de las personas físicas se contempla:

  • Bonificación del 60% sobre el rendimiento neto de las rentas del alquiler de inmuebles destinados a viviendas.
  • Deducciones para el alquiler de vivienda habitual en muchas comunidades autónomas​.

IS: en el impuesto sobre sociedades existen dos regímenes especiales:

  • Para las empresas dedicadas al arrendamiento de viviendas que tengan más de ocho unidades en alquiler, se aplican unas bonificaciones del 85% sobre la cuota del impuesto.
  • Para las empresas destinadas al arrendamiento de inmuebles urbanos (socimis), que pueden tiene viviendas, la tributación es del 0% para la sociedad derivando la tributación al socio mediante el reparto obligatorio de dividendos, así como otros beneficios fiscales en ITP y AJD.

Por último, en la disposición adicional única del real decreto-ley, se establecen cuatro medidas que el Ministerio de Fomento plantea para promover la oferta de vivienda en alquiler:

  • Fórmulas de colaboración público-privadas para la promoción de viviendas en alquiler social.
  • Promoción de cesión de derechos de superficie de suelo público para alquiler social.
  • Orientación del Plan Estatal de Vivienda hacia el alquiler.
  • Agilidad en la tramitación de las licencias urbanísticas.

Estas medidas son las realmente necesarias para lograr el objetivo que se pretende. La realidad es que hoy existe un desajuste entre demanda y oferta de vivienda en alquiler, que ha derivado en un incremento exponencial de los precios.

Desde hace años existe una creciente demanda de vivienda en alquiler en España. Las causas son diversas, algunas de índole económica, como el difícil acceso a la financiación para la compra de vivienda, que deriva en que una gran parte de la población tenga que optar por el alquiler. O causas socio-culturales, como el estilo de vida y preferencias de las nuevas generaciones, que optan por la modalidad de alquiler para disponer de mayor movilidad laboral y más libertad.

Con relación a la oferta de vivienda en alquiler, es cierto que durante los años de crisis económica se han hecho pocas promociones de vivienda nueva. Pero no es menos cierto que una parte significativa del parque de viviendas que estaba destinado históricamente al alquiler de largo plazo se ha reorientado al alquiler vacacional, debido un incremento significativo de turistas en nuestro país, potenciado por las herramientas digitales que facilitan el auge de estos usos.

La capacidad para generar más oferta, es decir, para producir más unidades de vivienda en alquiler, está fuertemente vinculada a la creación de su materia prima básica, el suelo, y de forma más residual a la rehabilitación de inmuebles destinados a ese uso.

La generación de suelo, tanto para uso privado como público, depende de los ayuntamientos, encargados de generarlo a través de sus políticas urbanísticas, y en algunas comunidades autónomas la figura del agente urbanizador puede dinamizar este proceso.

Durante estos años, los últimos dos gobiernos han potenciado la rehabilitación de vivienda, con diferentes ayudas y políticas orientadas a renovar y mejorar los inmuebles existentes. Pero ahora es necesario que los organismos públicos centren todos sus esfuerzos en producir vivienda protegida en alquiler.

La capacidad para activar esta oferta no es rápida ni sencilla, por eso la colaboración público privada se hace imperiosa si se quiere resolver el problema en el corto y medio plazo. Esperemos que no se quede todo en una simple declaración de intenciones.

*Mónica Sentieri es CEO del portal web www.elworking.com.

Tribuna
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