Las nuevas reglas del sector hipotecario

En la vorágine legislativa que está caracterizando el trabajo final de las Cortes, antes de su disolución de cara a las próximas elecciones, el Congreso de los Diputados ha aprobado la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (comúnmente denominada Ley Hipotecaria). Esta ley, que no sustituye a la Ley Hipotecaria de 1946, traspone de modo parcial en España la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

La nueva ley, que entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, nace con un objetivo claro: reforzar la protección del consumidor y elevar la seguridad jurídica de deudores y avalistas de préstamos que estén garantizados con hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial, de suerte que se alcance un mejor equilibrio entre los intereses de consumidores y entidades bancarias, superando las incongruencias legales que han generado en el pasado una elevada litigiosidad, con graves perjuicios tanto para los consumidores como para las entidades financieras de nuestro país, cuya reputación se encuentra hoy gravemente dañada.

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Una de las medidas contempladas en la ley es la prohibición de incluir cláusulas limitativas de los tipos de interés a la baja, comúnmente conocidas como cláusulas suelo, declaradas nulas por nuestro Tribunal Supremo, y que han producido, y aún hoy siguen provocando, una avalancha de demandas de los consumidores.

Con relación a los gastos asociados a la concesión del préstamo bancario y la constitución de garantías ligadas al mismo, se establece expresamente que el prestamista (banco) asume el abono del impuesto de actos jurídicos documentados, los gastos de gestoría, notaría y registro, y quien recibe el préstamo debe pagar la tasación sobre el inmueble hipotecado. En realidad, este reparto de gastos, que aparentemente beneficia al prestatario, no tiene otro efecto que el de mera apariencia, o, en el mejor de los casos, diferir el coste que el consumidor va a tener al contratar una hipoteca, pues es obvio que las entidades bancarias considerarán los costes que han de soportar a la hora de fijar los tipos de interés, más altos lógicamente.

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Respecto al polémico impuesto de actos jurídicos documentados, el pasado noviembre el Congreso ya había aprobado el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, de manera que el obligado al pago del impuesto fuera el banco prestamista y no el consumidor prestatario, todo ello como medida para paliar las consecuencias de la convulsa e inestable situación sufrida con motivo de las discrepancias de criterio del propio Tribunal Supremo (que en sentencia de 16 de octubre, la Sección 2ª de la Sala 3ª falló que eran las entidades financieras las que debían abonar el impuesto de actos jurídicos documentados, y posteriormente el pleno del mismo tribunal decidió recuperar la doctrina que determinaba que el sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados en las hipotecas era el prestatario).

Otra de las medidas incorporadas por la ley es el aumento de los plazos y cantidades impagadas para que el acreedor hipotecario pueda iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Se pretende de este modo limitar el número de ejecuciones hipotecarias y, consecuentemente, el de desahucios: solo podrá iniciarse la ejecución del préstamo hipotecario si se han producido nueve impagos mensuales o si la cuantía impagada asciende al 2% del capital prestado, durante la primera mitad de vida del mismo; o bien, si se han impagado 12 cuotas mensuales o un 4% del capital concedido, durante la segunda mitad del préstamo.

Se intenta por otro lado que los consumidores puedan entender el alcance de las cláusulas del préstamo hipotecario, obligando a bancos y notarios a proporcionarles una información veraz, completa y suficiente.

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Los bancos deberán entregar a los consumidores dos fichas precontractuales: (i) la FEIN (ficha europea de información normalizada), que incluirá, entre otros, las características de la hipoteca —interés, plazo, cuotas…—, las comisiones y las consecuencias del incumplimiento, y (ii) la FiAE (ficha de advertencias estandarizadas), que recogerá toda la información referida a las cláusulas del contrato.

Por su parte, los notarios deberán advertir y asesorar a los consumidores sobre los diferentes aspectos del contrato de préstamo y las obligaciones que asumen en virtud del mismo.

La aprobación de esta ley es el culmen de una serie de medidas que se han ido implementando al efecto de reforzar las garantías de los consumidores y conseguir una mayor transparencia en las prácticas del sector y, en última instancia, evitar o reducir las ejecuciones de préstamos hipotecarios en vía judicial. Sin embargo, unas medidas tan proteccionistas y, en cierto modo, gravosas para las entidades bancarias pueden volverse en contra de los consumidores: mayor dificultad en la obtención de préstamos hipotecarios e hipotecas más 'caras'. El paso del tiempo dirá si la ley ha conseguido alcanzar su objetivo, o si supone un paso más en la crisis del sistema bancario tal y como lo conocemos hoy día.

*Javier Goizueta es abogado, analista financiero y director de Vaciero. Desde 1993 hasta 2014, ha sido abogado en Cuatrecasas, director en el área legal de KPMG y 'general counsel' de Gamesa en Latinoamérica. Ha dado clase de Derecho Civil y Mercantil en diversas universidades y másteres jurídicos.