Dos meses de vida de la nueva Ley Hipotecaria

Con un retraso superior a tres años sobre el plazo marcado por la Unión Europea para adaptarse a la normativa comunitaria, y siendo el último país europeo en hacerlo (y es que el legislador español no parece querer aprender, estando, como está, más entregado a los asuntos que de verdad le interesan que a los asuntos que de verdad nos interesan a los ciudadanos)… Tras más de tres años de retraso, digo, y me veo obligado a repetirlo para retomar el hilo perdido por el largo paréntesis realizado… Con un retraso de más de tres años, reitero, y a pesar de las crisis que en los últimos años hemos vivido en España en relación con los bancos, las hipotecas, la vivienda, los desahucios, las cláusulas suelo y un sinfín de cosas más… Con un retraso… Bueno, creo que ha quedado claro…, el pasado 16 de junio entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, más conocida como la nueva Ley Hipotecaria, con el fin de cumplir la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, que tiene el objetivo fundamental de proteger al cliente frente a prácticas y cláusulas abusivas en los contratos de préstamos para la adquisición de inmuebles residenciales.

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La ley entró en vigor con cierta normalidad. Había expectación por cómo se iba a comenzar a aplicar, dado que, por una parte, en su afán de proteger al consumidor, la ley establece una obligación de información exhaustiva que los bancos deben proporcionar al cliente e impone la previa intervención notarial como garantía de cumplimiento de tales obligaciones, y, por otra, las entidades financieras deben remitir por vía telemática a los notarios la información y documentación necesarias sobre los préstamos hipotecarios, y parece que no todas estaban preparadas para ello ni tenían adaptados sus sistemas a los requerimientos de la ley.

En cuanto a este segundo aspecto, ante la dificultad de algunos bancos, el Ministerio de Justicia emitió una orden para aplazar la obligación de remitir por vía telemática dicha información a los notarios, permitiéndoles hacerlo en papel temporalmente.

Por lo que se refiere a la primera cuestión, controvertida y de la que muchos dudan de su eficacia, según establece la nueva ley, tras recibir la información de las entidades bancarias, los notarios deben confirmar que es completa y explicársela al cliente en un plazo máximo de 10 días antes de la firma de la hipoteca. Seguidamente, están obligados a realizar a los clientes un test de comprensión, y reflejar esa información en un acta notarial, todo ello con el objetivo de asegurar que el usuario sabe lo que firma.

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Lo que muchos actores se plantean, incluidos los mismos notarios (más allá de lo que hacen público: en sus conversaciones privadas o dentro de sus notarías), es la conveniencia del procedimiento tal y como está articulado.

Es decir, nadie duda, y así debe ser, y así debía ser también con anterioridad a la ley, que el cliente debe saber lo que firma y tener una comprensión total de su alcance y consecuencias, cosa que la intervención notarial (y el papel del mismo banco) debe garantizar y, repito, debía también garantizar con anterioridad a la entrada en vigor de la ley. Si eso, por lo que sea, no se estaba cumpliendo, debe ahora procurarse su cumplimiento, sin duda. El problema estriba en que el mecanismo articulado (junto con la cantidad de información, requisitos, fichas y documentos que deben completarse) no parece ser muy eficaz, pues se traduce en un mayor esfuerzo, consumo de tiempo y requisitos formales tanto para el banco como para el notario y el mismo cliente. En mi opinión, existen mecanismos mucho más sencillos y ágiles para alcanzar el mismo fin con, al menos, igual grado de eficacia en cuanto a garantizar el pleno conocimiento y comprensión del cliente.

Otra de las críticas que ha recibido la nueva ley es que si bien protege al cliente, por el contrario resultará más difícil el acceso a las hipotecas (y, en definitiva, a la vivienda en propiedad) y el banco repercutirá sus mayores costes en el cliente (la mayoría de los gastos de otorgamiento los debe asumir ahora el banco).

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No debe desconocerse, no obstante, que al ser los criterios de concesión de los créditos más estrictos, se evitarán buena parte de los problemas de impagos producidos en el pasado y el sistema adquirirá mayor solidez y estabilidad, lo que repercutirá favorablemente en los balances de los bancos, según reconocía el propio gobernador del Banco de España, Pablo Hernández de Cos.

Queda, por último, mencionar tres importantes aspectos de la nueva ley que se aplicarán también a las hipotecas antiguas y que beneficiarán notablemente a los deudores:

1. El primero, el abaratamiento de la conversión de una hipoteca variable al tipo fijo: durante los tres primeros años, el banco no podrá aplicar una comisión superior al 0,15% del capital pendiente, y pasado ese plazo no podrá cobrar comisión alguna.
2. El segundo, el endurecimiento de las condiciones para ejecutar la hipoteca en caso de impago, que debe exceder de un 3% del capital otorgado o alcanzar las 12 cuotas durante la primera mitad del préstamo; durante la segunda mitad, el impago debe ser al menos del 7% del principal del préstamo o el equivalente a 15 mensualidades.
3. Por último, el cliente tendrá plena libertad para cambiar de banco cuando lo desee, no pudiendo su entidad bancaria 'retenerlo' si presenta una oferta igual o mejor que el nuevo banco.

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El tiempo juzgará inexorablemente las bondades y defectos de la nueva ley, cuya valoración personal es positiva en términos generales, al fijar y clarificar cuestiones controvertidas y dotar de seguridad jurídica y certidumbre a las operaciones de préstamos con garantía destinados a la adquisición de inmuebles residenciales.

*Javier Goizueta es abogado y analista financiero. Especializado en Derecho Mercantil y procesos de fusión y adquisición de empresas, comenzó su carrera profesional en 1993 en Cuatrecasas, se incorporó en 2000 a KPMG, donde permaneció hasta su incorporación a Siemens Gamesa en 2012. Ha sido profesor universitario y ha impartido clases en diversos másteres jurídicos, entre otros, en IE e ISDE.