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Si se confirma la hipótesis de recuperación en “V”, hay un rayo de esperanza
A la hora de analizar el impacto del Covid-19 en la vivienda en España, quizás el primer paso sea observar qué ha pasado en situaciones similares sufridas por otros mercados
A la hora de analizar el impacto de la enfermedad Covid-19 en el mercado de la vivienda en España, quizás el primer paso sea observar qué ha pasado con anterioridad en situaciones similares sufridas por otros mercados.
La bibliografía consultada (1)(2)(3), aporta información basada tanto en modelos teóricos como en datos reales. En ambos casos, es esencial contextualizar la crisis y situar a España en el escenario en el que estaba inmediatamente antes del comienzo de la fase de contención, de cara a poder evaluar su evolución en el futuro. No se pueden extrapolar directamente modelos o datos que se han recogido en escenarios económicos o localizaciones que poco o nada tienen que ver con los nuestros, pero sí determinadas tendencias y respuestas de la demanda. Por lo tanto, comencemos analizando dónde estábamos antes del deterioro de la actividad a partir de los indicadores publicados recientemente.
En términos macro, en el mundo, observamos políticas económicas que evidencian que nuestra economía asiste a bajos crecimientos de PIB, al mantenimiento de tipos de interés en mínimos, a elevados déficits públicos y a guerras comerciales arancelarias lideradas por EEUU y China. En España esta crisis nos coge con la sensación de una recuperación económica que no ha terminado de llegar a la economía finalista, con la compartida percepción de que estamos llegando a un cambio de tendencia en el sector residencial, a una ralentización de la economía en general y a una falta de estabilidad política.
En concreto, y en relación con el sector inmobiliario residencial en España, el pasado 7 de marzo de 2020, Elena Sanz publicaba en El Confidencial el artículo “Los gráficos que anticipan el futuro del precio de la vivienda... Y sí, vienen curvas” que, además de mostrar una perspectiva muy completa de la situación del mercado, aporta indicadores clave que nos servirán en el análisis posterior. Son 22 las variables recogidas por Elena, compartidas en 17 gráficos que reflejan las métricas que más afectan al sector. Como fuente adicional, en Sociedad de Tasación, seguimos - a efectos cualitativos - un cuadro de control con 39 indicadores en los que valoramos la tendencia de cada indicador en relación con el periodo anterior. (Pinche sobre todos los gráficos para ampliar)
Es obvio, a vista de los datos y gráficas, que, ante la situación de la economía y del mercado de la vivienda en España, siendo heterogéneo y bipolar, ya anticipábamos un cambio de tendencia para mediados de 2020. En especial, en Barcelona y Madrid los modelos predictivos de Sociedad de Tasación mostraban el pasado mes de febrero indicios de una nueva etapa del ciclo en los respectivos mercados de vivienda nueva y usada de estas grandes ciudades, en concreto, a partir de abril/mayo de 2020.
A partir de aquí podemos comenzar a analizar crisis similares en otros mercados. Durante la pandemia de gripe de 1918, así como en el SARS de 2003, la bibliografía nos dice que el PIB cayó rápidamente en torno al 5-10%, pero también que creció inmediatamente después. Este tipo de recuperación de la economía en forma de “V” – de acuerdo con la bibliografía consultada – es característica de crisis pandémicas; en cambio, en las crisis financieras, donde los periodos son más dilatados, la recuperación oscila, en función de los países y su exposición, en periodos de entre 18 y 36 meses. En el primer gráfico de la publicación Zillow podemos comprobar este comportamiento del PIB para el caso de Hong Kong.
En el segundo gráfico, por su parte, y en relación con los precios de la vivienda, durante el SARS, los precios de la vivienda en Hong Kong no alteraron la tendencia anterior al momento crítico de la crisis, si bien la actividad cayó súbitamente, en el entorno del 70%, según los datos y modelos consultados. Al cesar las causas que frenaban la interacción entre personas, y por tanto las visitas a viviendas y a sucursales bancarias, las transacciones no solo se recuperaron, sino que en términos de transacciones es llamativo el cambio de tendencia positiva. Respecto a los precios, como vemos en la gráfica, no es que bajaran a partir de entonces, sino que continuaron su tendencia bajista prácticamente como si nada hubiera ocurrido. Es importante apuntar la dificultad de encontrar estadísticas que detecten posibles variaciones de precios en tan corto espacio de tiempo y sin comparables disponibles. Como es conocido, valor y precio no se confunden, tampoco en situaciones de pandemia, lo que constituye hoy todo un mensaje de tranquilidad y sensatez para nuestro sector.
Volviendo a España, hoy, esta hipótesis de recuperación en “V” parece que puede confirmarse también analizando la velocidad de reacción y la entidad del esfuerzo realizado por el Gobierno y por el BCE: en tan solo cinco días, se ha puesto en marcha un plan de rescate a empresas tres veces superior a lo que en cinco años se hizo en la crisis de 2007 (recordemos que SAREB no se creó hasta el año 2012). Tengamos también en cuenta que, a este shock, no ayudando desde luego, tampoco es justo atribuirle todos los desequilibrios heredados de situaciones anteriores no resueltas. En definitiva, si a la rápida y enérgica respuesta del Gobierno y el BCE, añadimos un entorno favorable de precios del petróleo, elevada liquidez y tipos de interés bajos, la recuperación en términos de economía debido a este shock, parece que no se medirá en años, sino en meses.
El sector inmobiliario y el sector financiero asociado, además, implican a un gran número de profesionales. No son solo los promotores, también los arquitectos, los técnicos y empleados del sector de la construcción, los APIS, los consultores, los notarios, los registradores, las entidades financieras, los abogados, los auditores, los tasadores y los gestores, pero fundamentalmente los ciudadanos, la demanda, que percibirá también oportunidades de satisfacer una necesidad, inversión y/o proyectos a medio y largo plazo. En total, un sector que supone aproximadamente el 8% del PIB español: una industria y un mercado que reaccionarán de forma natural, siguiendo la ley de la oferta y la demanda, reactivando el mercado tan pronto como se recupere la posibilidad de abrir las agencias, las sucursales y las notarías, y podamos comenzar a movernos. Los datos y experiencias de otros mercados no parece que ofrezcan dudas de que, en cuanto salgamos de casa, la actividad se recuperará de forma casi inmediata.
Más allá de los efectos económicos, que serán importantes, también debemos comenzar a vislumbrar la visión del sector inmobiliario a largo plazo, cinco años. Lo primero es protegerse y proteger a nuestros empleados, pero tenemos que pensar ya en la salida: quizás veamos nuevos usos, nuevos planteamientos de relaciones y de espacios de trabajo que pueden influir en la fisonomía de los productos inmobiliarios tal y como los conocemos hasta ahora y que pueden impulsar su evolución en cuanto el virus salga de nuestras vidas. El sector residencial, y el habitacional en su más amplio sentido, incorporará los nuevos modos de habitar, curiosamente dando otro significado a la expresión “quédate en casa”. Cobrarán más sentido los requisitos de los usos: el soleamiento, la ventilación, las condiciones de habitabilidad y el espacio. Este shock, si algo bueno aportará, es que supondrá una nueva mirada a la vivienda. Un “back to basics”: poner sentido a las cosas por su valor, no por su precio. Habrá un antes y un después en el sector, y debe ser a mejor.
Mientras tanto, sin despegar los pies del suelo, ni de casa, recordemos a Albert Camus que escribió que “la verdadera generosidad con el porvenir consiste en darlo todo en el presente”.
*Juan Fernández-Aceytuno es consejero delegado de Sociedad de Tasación.
Referencias:
(1) REAL INSTITUTO ELCANO, think tank español de referencia en estudios internacionales y estratégicos, publicó este artículo el año 2016 en el que Juan Martínez Hernández, Especialista en Medicina Preventiva y Salud Pública y director de la Fundación para la Formación de la Organización Médica Colegial de España, habla de la realidad de la pandemia como amenaza real en los tiempos actuales.
(2) Caixabank Research. Artículo del 20 de febrero de este año, en plena crisis del coronavirus, pero en China. Este artículo se centra en China y en la anterior pandemia SARS de 2003.
(3) Zillow Research Information From Past Pandemics, And What We Can Learn: A Literature Review By Svenja Gudell el 13 de marzo de 2020. Completísimo informe documentado sobre el impacto de las pandemias en el sector inmobiliario a nivel mundial.