Bancos y aseguradoras tienen la llave para reactivar el mercado hipotecario
Si nos fijamos en la financiación a particulares para la adquisición de vivienda la receta ha funcionado, aunque en gran medida por la corrección del valor de la vivienda
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Como Winston Churchill dijo: "Soy optimista. No parece útil ser otra cosa". Lo suscribo plenamente. Espero que antes que después abandonemos esta "nueva normalidad" en la que el Covid-19 nos ha instalado y volvamos a nuestra añorada "antigua normalidad", pero sin duda en ese día será necesaria la creatividad para que el sistema financiero retome los niveles de actividad que necesita.
El crédito inmobiliario supone cerca del 50% del balance 'retail' de las entidades y es unos de los productos base (junto con la domiciliación de la nómina) de la transaccionalidad de la banca 'retail', si combinamos mantener la disciplina en la concesión de hipotecas de las entidades financieras y el apetito de las aseguradoras por nuevos campos de inversión que aporten rentabilidad a sus carteras, es posible dar respuesta a más de 25.000 millones de euros de demanda solvente, y no cubierta, de crédito para la adquisición de vivienda.
La crisis de 2008 a 2014 ha provocado la mejora continuada, o impuesta, de los criterios de evaluación de riesgos que las entidades financieras aplican en la aceptación de solicitudes de financiación de particulares y empresas. Si nos fijamos en la financiación a particulares para la adquisición de vivienda la receta ha funcionado, aunque en gran medida por la corrección del valor de la vivienda.
Los indicadores de riesgo de la financiación a particulares para la adquisición de vivienda han mejorado sensiblemente y las tasas de esfuerzo en las nuevas financiaciones han mejorado. El porcentaje de los ingresos mensuales destinados al pago de la deuda (DSTI) ha bajado del 50 al 33% y el importe de los préstamos medido como múltiplo de los ingresos anuales (LTI) también ha pasado del 5.5 al 4.9 en los últimos 12 años.
Sin embargo, los volúmenes de nuevo crédito a particulares para la adquisición de vivienda no alcanzan el 50% de los registrados en los primeros años de la crisis, que, a su vez, ya suponían una reducción de casi un 50% del pico de mercado que representan los años 2007 y 2008, y no hay elementos que hagan pensar en que a corto o medio plazo esos volúmenes podrán recuperarse.
Los indicadores de riesgo de la financiación a particulares para la adquisición de vivienda han mejorado sensiblemente
El margen para las entidades financieras del producto que supone el 50% de su balance 'retail' no podrá contar con el impulso del volumen ni con una mejora de 'spreads' en el precio de la nueva originación por no hablar de la reciente entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario y el impacto que causa en los costes de formalización hipotecaria.
La nueva realidad es que la rentabilidad sobre el capital de la nueva producción hipotecaria está muy cerca de estar por debajo del nivel por el cual un banco debería plantearse seguir con este negocio.
Es necesaria una evolución del modelo de negocio que manteniendo o mejorando el coste de riesgo para las entidades permita recuperar el margen perdido y aumentar los volúmenes. Algunas entidades avanzan con decisión en la primera de las opciones, la progresiva y previsible implementación de los seguros de caución como alternativa a la garantía real en los próximos meses es una buena muestra de una estrategia que reduce los costes de originación y optimiza el capital y las provisiones requeridas.
El problema común al 90% de ese más de un 1M de jóvenes es que no disponen del 20 o 30% del valor de compraventa para pagar el desembolso inicial
Creemos que el reto es encontrar demanda solvente excluida de los criterios de aceptación de las entidades financieras y definir un modelo de negocio que permita atenderla sin deteriorar los criterios de riesgo. Existe y puede alcanzar un importe de entre 25.000 y 35.000 millones de euros. En España hay más de un millón de clientes potenciales y solventes a los que, salvo pocas y honrosas excepciones, ninguna entidad les daría crédito para adquirir una vivienda. Son los jóvenes de entre 25 a 34 años con contrato laboral indefinido, no emancipados y con ingresos brutos mensuales cercanos o superiores a los 2.000 euros. Clientes para los que un alquiler supone una carga del 40% o superior de sus ingresos netos en la mayoría de las capitales de nuestro país, pero para los que una cuota hipotecaria significaría algo menos del 30% de esos mismos ingresos netos mensuales.
El problema común al 90% de ese más de un millón de jóvenes es que no disponen del 20 o 30% del valor de compraventa para hacer frente al desembolso inicial y adaptarse a los revisados y estrictos criterios de admisión de crédito que han permitido a los bancos corregir la senda de morosidad derivada de los excesos de generosidad de la concesión de crédito hipotecario del periodo 2005 a 2010.
En la decisión de concesión de un crédito para la adquisición de la vivienda, y pese a la evolución en la modelización del comportamiento de los clientes, el elemento clave sigue siendo cuánto aporta el deudor en la originación del total de la compraventa y este medio millón de jóvenes no son capaces de aportar los 45.000 euros que representan aproximadamente el 30% del precio medio de compraventa de vivienda libre en España. No importa por tanto la mejora de sus ingresos al progresar en sus carreras profesionales y consecuente reducción de riesgo asociada a la mejora de LTI o DSTI.
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En los últimos años las compañías aseguradoras han iniciado un camino de diversificación, dando financiación a empresas e incluso adquiriendo hipotecas para mejorar la rentabilidad de sus carteras de inversión.
Pocos sabíamos que en el mercado holandés 4 de cada 10 nuevas hipotecas las conceden entidades aseguradoras y fondos de pensiones que comercializan a través de redes, propias o no, de intermediarios financieros o redes bancarias. 40.000 millones de euros de nueva producción en 2019.
El desarrollo de intermediarios financieros en la concesión de hipotecas no es una alternativa viable en nuestro país, pero sí lo es la colaboración entre bancos y aseguradoras para la mejora del mercado de crédito para la adquisición de vivienda. Por ejemplo, atendiendo segmentos de demanda solvente que hoy no encuentran respuesta, el ya famoso millón de jóvenes para los que una cuota hipotecaria significaría algo menos del 30%.
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Se trataría de desarrollar la colaboración entre entidades financieras y aseguradoras que permita que el balance de estas últimas participe en la concesión de crédito a segmentos solventes cuya demanda hoy por hoy no es atendida. Estimamos que más de la mitad de ese millón de jóvenes de entre 25 y 34 años cuentan con activos financieros que alcanzarían entre el 5 y 10% del importe de compraventa de una vivienda, activos que podrían inmovilizarse durante un periodo de tiempo (5 años) y combinarlos con un ahorro sistemático (digamos el 5% de los ingresos) para respaldar el crédito concedido y ajustar el LTV a niveles aceptables para bancos y aseguradoras. Esta masa de ahorro, además de generar ingresos por gestión a bancos y aseguradoras, podría liberarse revertiendo en la capacidad económica de ese millón de jóvenes.
Con esto facilitaríamos el acceso a la vivienda y contribuiríamos a preservar el ahorro como dos elementos claves para el desarrollo de la economía, que aumentaría el margen de intereses de un sector que con dificultad es capaz de mantenerlo (bancos) y de otro que busca mejorarlo y diversificarlo (aseguradoras).
El debate está ya en algunas mesas, solo tiene que avanzar más rápido.
*Sergio Redruello, Manging Director de Álvarez & Marsal Spain.
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