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Balón de oxígeno para empresarios arrendatarios: la cláusula 'rebus sic stantibus'
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Javier Goizueta

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Balón de oxígeno para empresarios arrendatarios: la cláusula 'rebus sic stantibus'

Sumidos en la segunda ola de la pandemia, surgen los primeros pronunciamientos judiciales respecto a la aplicación de la doctrina de la llamada cláusula 'rebus sic stantibus'

Foto: Foto: EFE.
Foto: EFE.

Hace aproximadamente siete meses, y en este mismo foro, abordaba el ya manido pero renovado tema de la cláusula llamada 'rebus sic stantibus', en la creencia de que podría convertirse en una efectiva ayuda para los empresarios arrendatarios (especialmente aquellos del sector de la hostelería, restauración y el ocio nocturno) ante la debacle económica que se avecinaba como consecuencia de las restricciones impuestas con motivo de la pandemia. Eso sí, en aquel momento inicial sin saber cómo iba a ser aplicada la mencionada doctrina por jueces y tribunales.

La doctrina de la cláusula 'rebus sic stantibus' establece que en los contratos de cierta duración con prestaciones periódicas, entre los que se encuentran los contratos de arrendamiento, es posible una revisión de las condiciones del contrato (por ejemplo, ajustes de renta), o incluso la resolución del mismo contrato, cuando circunstancias imprevisibles al tiempo de su celebración (como puede ser la pandemia), hayan provocado una alteración extraordinaria de las circunstancias y, en consecuencia, del equilibrio contractual, siendo así que la prestación para una de las partes (pago de la renta por parte del arrendatario) se vuelve excesivamente gravosa.

Foto: Imagen de aymane jdidi en Pixabay. Opinión

Debemos de partir de la propia configuración jurisprudencial de la 'rebus sic stantibus', y es que la mencionada doctrina no está recogida en la ley y ha sido desarrollada jurisprudencialmente. Esta circunstancia, unida a la ausencia de precedentes históricos cercanos a la situación que estamos viviendo con motivo de la pandemia, más allá del contexto de la crisis económica que arrancó en 2008, hace que sea difícil predecir, con cierto grado de acierto, el alcance práctico de esta doctrina en la situación actual.

Con todo, en la actualidad, ya disponemos de las primeras resoluciones judiciales que se han pronunciado sobre la aplicabilidad de la cláusula 'rebus sic stantibus' a ciertos contratos de arrendamiento de local de negocio, lo que nos da una idea acerca de los requisitos necesarios para instar una modificación de las condiciones contractuales.

Foto: Imagen de Sang Hyun Cho en Pixabay. Opinión

Con independencia de las particularidades de cada uno de los casos enjuiciados, lo cierto es que se adveran en las resoluciones recaídas los mismos principios rectores. En particular, resulta unánime la calificación de la crisis derivada de la actual pandemia como un fenómeno imprevisible, extraordinario y sobrevenido, requisitos todos ellos necesarios para la aplicación de la citada doctrina.

La pandemia, dicen las resoluciones judiciales analizadas (entre otras, el auto n.º 16/2020 de 25 de junio de 2020 del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Valencia, o el auto n.º 22/2020 de 21 de septiembre de 2020 del Juzgado de Primera Instancia n.º 31 de Barcelona) ha producido una situación que ha afectado de manera extraordinaria, inmediata e intensa a las circunstancias económicas de empresarios de sectores como la hostelería, restauración u ocio nocturno que, en unos casos han tenido que cerrar sus negocios por imperativo legal o, en otros, han visto reducidos notablemente sus ingresos con motivo de las restricciones de aforo y a la movilidad.

Foto: Centro comercial con las tiendas cerradas en Tenerife. (EFE)

Merece una especial atención el auto n.º 447/2020 de 25 de septiembre de 2020 del Juzgado de Primera Instancia n.º 81 de Madrid, precisamente por el prolijo y fundamentado análisis realizado y el fallo acordado, consistente en la adopción de una medida cautelar imponiendo i) la suspensión del pago de la renta al arrendatario que explotaba una sala de fiestas, en tanto en cuanto se mantengan las prohibiciones de apertura a los locales de ocio nocturno y ii) la reducción de la renta al 50% del importe que se venía abonando con anterioridad a la pandemia (una vez levantada la suspensión anterior), al amparo de la aplicación de la 'rebus sic stantibus'.

En efecto, razona el citado auto que concurren en la presente crisis sanitaria y económica todos los presupuestos de aplicación de la 'rebus' sentados por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

La alteración extraordinaria de las circunstancias queda acreditada con el paso de la situación de funcionamiento normal del negocio a la situación de confinamiento domiciliario y cierre de la actividad comercial y empresarial que no fuere esencial por imposición del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo de declaración del Estado de Alarma.

Foto: Oficinas de Celsa Group. (Celsa Group)

La desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes se da igualmente, en tanto que los locales de ocio nocturno no pueden actualmente desarrollar su actividad con normalidad, viéndose, en consecuencia, imposibilitados para la obtención de ingreso alguno, situación esta inimaginable en el momento en que se firmó el contrato de arrendamiento del local de negocio y, en particular, una determinada renta. Termina concluyendo el citado auto que “la vivencia de una situación de confinamiento total, seguido de fuertes restricciones a la movilidad y actividades de ocio —especialmente nocturno—, y a la evolución de la enfermedad a nivel nacional y regional, constituye un principio de prueba bastante para entender que concurre esa apariencia de buen derecho que es presupuesto de la tutela cautelar”.

Por todo lo anterior, parece razonable considerar que existe una tendencia proclive a la aplicación de la doctrina de la 'rebus sic stantibus' por parte de nuestros tribunales que permita la modificación de ciertas condiciones contractuales, de suerte que los contratos se adecúen a la realidad social y económica actual. A mayor abundamiento, parece que será inminente la incorporación de esta figura jurisprudencial en textos legales, tanto internacionales (así el artículo 6.2.2 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación) como nacionales (véase el artículo 1.213 del Código Civil en la propuesta para la modernización del derecho de obligaciones y contratos o la Disposición Adicional Séptima de la Ley 2/2020, de 18 de septiembre, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al covid-19 en el ámbito de la Administración de Justicia), todo ello con la finalidad de permitir que el negocio pueda superar el bache económico y el contrato de arrendamiento pueda mantenerse vigente por el tiempo inicialmente pactado.

Hace aproximadamente siete meses, y en este mismo foro, abordaba el ya manido pero renovado tema de la cláusula llamada 'rebus sic stantibus', en la creencia de que podría convertirse en una efectiva ayuda para los empresarios arrendatarios (especialmente aquellos del sector de la hostelería, restauración y el ocio nocturno) ante la debacle económica que se avecinaba como consecuencia de las restricciones impuestas con motivo de la pandemia. Eso sí, en aquel momento inicial sin saber cómo iba a ser aplicada la mencionada doctrina por jueces y tribunales.

Contrato de arrendamiento