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¿La hipoteca inversa como solución?
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¿La hipoteca inversa como solución?

La hipoteca puede utilizarse como sistema de movilización de los bienes inmuebles como garantía de las cantidades utilizadas para la adquisición del propio inmueble, o como medio de garantía para obtener liquidez con cargo a este

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Todos envejecemos, en el mejor de los casos; la alternativa es peor. Esta etapa vital se caracteriza, entre otras cosas, por una drástica disminución de los ingresos que es directamente proporcional a la disminución de la capacidad de generarlos. Sin perjuicio del aumento del coste de la vida y aunque los gastos sanitarios deberían estar cubiertos por la Seguridad Social, pueden aparecer necesidades especiales como ayuda para los quehaceres diarios. Todo esto va acompañado de que, aun existiendo hijos, su tiempo lo dedican a trabajar por necesidad, sin olvidar que, en muchos casos, esto va unido al distanciamiento físico (no siempre se trabaja donde viven los padres). Y dejemos al margen la desafección de los hijos respecto a los padres que estos sufren con frecuencia y que los notarios vemos a diario cuando las personas mayores hacen testamento.

Por otra parte, se observa que entre los españoles hay un elevado porcentaje de propietarios de sus viviendas, muy por encima de la media de nuestro entorno. Eso es un desahogo importante porque, aunque cada vez los costes fiscales asociados a la propiedad son mayores, cuando ya no se tienen unos ingresos holgados se evita el coste del arrendamiento que cada vez es mayor. Los notarios comprobamos que hay un número muy reducido de herencias en las no hay ningún inmueble. Por el contrario, en la mayoría hay varios: además de la vivienda habitual, están las segundas residencias, la casita del pueblo heredada de los padres y, cuando se ha podido, algún otro inmueble como inversión (se prefiere la inversión en “ladrillos” que la financiera).

De esta forma, nos podemos encontrar en la vejez, sin grandes ingresos, pero con algún inmueble que es un activo importante pero ilíquido, máxime si es la vivienda habitual. Por eso surgen formas para obtener ingresos a partir de la misma.

La primera opción es vender el inmueble. Pero, lo habitual, es no querer desprenderse de la vivienda; nadie quiere vivir sus últimos años de alquiler o, peor, en una “residencia de ancianos”. También hay razones sentimentales: el deseo de que la “reciban los hijos” (o los nietos a los que les será más difícil adquirir una vivienda).

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Otra posibilidad es la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda, conservando su usufructo, a cambio de un precio, una renta temporal o vitalicia. Aunque se ve alguna operación de este tipo entre particulares, lo habitual es que se haga con una entidad especializada, como una empresa de seguros. A estas entidades, no le es extraña. Pero, eso sí, el que obtiene el precio o la renta pierde la propiedad de la vivienda.

Cabe una tercera opción: un contrato financiero por el que se obtiene una suma y/o una renta temporal o vitalicia, de forma que la devolución del monto recibido y sus intereses la harían los herederos del deudor. Y si estos no lo hicieran, el prestamista recuperaría el capital mediante la venta del inmueble, ejecutándose la garantía hipotecaria que asegura dicha devolución al acreedor.

La hipoteca puede, por tanto, utilizarse como sistema de movilización de los bienes inmuebles de dos formas: como garantía de las cantidades utilizadas para la adquisición del propio inmueble (forward mortgage) o como medio de garantía para obtener liquidez con cargo a éste (equity release).

Aquí se enmarca la llamada “hipoteca inversa”, denominación, a mi juicio, incorrecta que viene de la traducción, también incorrecta, de la expresión americana reverse mortgage (lifetime mortgage, en Inglaterra). El calificativo de “inversa” le viene por diferencia respecto al resto de operaciones crediticias que se van amortizando progresivamente, mientras que en la llamada “hipoteca inversa”, ni se devuelve capital ni se pagan intereses, incluso se va disponiendo progresivamente de capital, por lo que la deuda crece de forma permanente hasta el fallecimiento del deudor.

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En España no ha sido muy frecuente este tipo de operaciones financieras. Aunque existían con anterioridad, se regulan por primera vez en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, a mi juicio, de forma bastante restrictiva. Se define como préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre la vivienda habitual del solicitante y siempre que se cumplan dos requisitos fundamentales:

- Que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o con discapacidad igual o superior al 33 por ciento.

- Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios.

Podemos concluir, que el verdadero elemento identificatorio y sustancial para que haya una “hipoteca inversa” es la no exigencia de la devolución de capital ni de intereses hasta el fallecimiento del beneficiario.

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La principal ventaja fiscal de la hipoteca inversa era la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, pero hoy ya no es tal ya que tras el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, el sujeto pasivo es el prestamista y no el deudor.

Para proteger a la persona que contrate una “hipoteca inversa”, la normativa de transparencia recogida en la Orden EHA/2899/2011 se centra en la fase precontractual, la más problemática, en la que destaca la «Guía de Acceso a la Hipoteca Inversa» que toda persona que esté pensando en contratar este tipo de hipoteca debería leer. Sobre todo, hay que mirar con lupa la Ficha de información personalizada (FIPER), en la que debe constar la Tasa Anual Equivalente (TAE) –que es el coste efectivo anual para el deudor en términos porcentuales- cuya forma de cálculo también está regulada. Y un requisito fundamental: la existencia de un asesoramiento independiente previo, sin perjuicio del que reciba del notario el día de la firma.

Siendo una buena solución la de obtener ingresos a partir de la vivienda, no ha tenido mucho éxito en la práctica. Las razones de ello y, en su caso, las posibles soluciones, son cuestiones que vamos a analizar en el próximo Congreso Notarial que se celebrará en Málaga los días 19 y 20 de mayo.

Todos envejecemos, en el mejor de los casos; la alternativa es peor. Esta etapa vital se caracteriza, entre otras cosas, por una drástica disminución de los ingresos que es directamente proporcional a la disminución de la capacidad de generarlos. Sin perjuicio del aumento del coste de la vida y aunque los gastos sanitarios deberían estar cubiertos por la Seguridad Social, pueden aparecer necesidades especiales como ayuda para los quehaceres diarios. Todo esto va acompañado de que, aun existiendo hijos, su tiempo lo dedican a trabajar por necesidad, sin olvidar que, en muchos casos, esto va unido al distanciamiento físico (no siempre se trabaja donde viven los padres). Y dejemos al margen la desafección de los hijos respecto a los padres que estos sufren con frecuencia y que los notarios vemos a diario cuando las personas mayores hacen testamento.

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