¡Españoles, ya 'casi casi' tenéis vuestra ley de vivienda!

En medio del constante tira y afloja entre los partidos del Gobierno, el proyecto de la nueva ley de vivienda entra en el periodo de descuento. El texto a debate publicado por las Cortes reclama la vivienda como el quinto pilar del estado de bienestar, intentando elevarla de facto al nivel de la educación, la sanidad, la dependencia y la igualdad entre hombres y mujeres, los otros cuatro pilares. Esto implicaría alterar el mercado y resignificar la vivienda pasando de un bien patrimonial a un servicio público básico que se prestará en forma de alquileres sociales cuyos costes serán asumidos por las administraciones y los propietarios de las viviendas.

El ataque al mercado de Unidas Podemos sorprende a pocos, en cambio para el PSOE es confirmar un giro político llamativo, justificado por un intento de fagocitar todo el espacio político a su izquierda. Si el proyecto de ley sigue “ultimándose”, es porque todavía hay en el Gobierno quien considera que la propuesta puede ser nociva para la economía, pero, de salir adelante, lo hará justo a tiempo de entrar, como un tanque, en las precampañas de las muchas elecciones de 2023. Así que mientras el Gobierno continúa el inacabable debate consigo mismo, y el PSOE se auto convence de su giro ideológico, repasemos algunos puntos importantes del proyecto de ley.

Tope de los alquileres y conflicto generacional

Desde los años cincuenta y hasta 1985, el alquiler en España estaba regulado y limitado en torno a una figura mítica que se llamaba renta antigua, pero fue precisamente Miguel Boyer, ministro de esa gran mayoría socialista que recientemente se ha reivindicado como “origen de la democracia española”, quien eliminó esta forma de entender la política de vivienda y fomentó la negociación entre particulares.

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Los topes del alquiler, tal y como los conocemos ahora, empezaron a aplicarse en Alemania hace unos quince años. La idea fundamental era limitar el aumento de precio al 14% de la media de los alquileres de la zona al firmar un nuevo contrato. Años después, en pleno auge populista, la medida fue copiada en Cataluña. En este sentido merece especial atención el reciente informe publicado por Josep Maria Raya y la Universidad Pompeu Fabra quien, tras analizar el caso de Barcelona y compararlo con otras ciudades como Berlín, Boston, Estocolmo, San Francisco o Madrid, llega a la conclusión de que los topes al alquiler agravan el problema porque se reduce la oferta. De un lado quedan los que han conseguido alquilar con una oferta amplia y por otro los que tendrán que intentarlo en un mercado reducido con mayores barreras en el acceso al alquiler. Al haber menos oferta aumenta el mercado negro, se alquila a gente de confianza, solvente y a veces cobrando un extra en B. La falta de oferta dificulta la rotación de pisos y la gente termina viviendo en casas mal ajustadas a sus necesidades habitacionales: casas demasiado grandes, o demasiado pequeñas. El informe también avisa de que los efectos negativos de esta ley no serán repentinos, pero se acumularán y se harán sistémicos según pase el tiempo. Votos para hoy y hambre para mañana.

Llega a la conclusión de que los topes al alquiler agravan el problema porque se reduce la oferta

Y ya está ocurriendo. En Barcelona la firma de nuevos contratos se reduce al doble de velocidad que el precio de los alquileres controlados. Tenemos, por tanto, un mercado en el que aumentan los desequilibrios. A lo que se añade que, en un entorno donde convive obra nueva con muchas casas sin reformar, calcular los topes de los alquileres según índices de precios medios es peligroso, pues las viviendas que se estén alquilando por debajo de la media subirán automáticamente. Y esto lo reconoce hasta la Dirección General de Vivienda. El PSOE pretende que esos topes recaigan exclusivamente en los grandes tenedores, mientras que Podemos quiere que se aplique a todos los ciudadanos por igual, eliminando cualquier criterio de progresividad, tal y como aparece en el borrador público de la ley.

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Efectivamente, en Alemania los topes han congelado los alquileres existentes, pero eso no ha impedido que los nuevos contratos encadenen ocho años de subidas. Y todo ello sin contar con los aumentos que se producen en el mercado negro. ¿Y cómo han abordado este problema? Para compensar a quienes se quedaron fuera de los contratos topados, se ha apostado por la construcción masiva de viviendas dirigidas en su mayor parte a la propiedad. Los alemanes buscan reducir la demanda de alquiler. En España ignoramos esta segunda parte de la ecuación, lo que hará recaer el coste derivado de la ley en los futuros inquilinos (los jóvenes) que busquen piso a partir de su aprobación.

El conflicto generacional está servido: los mayores de 50 años pese a tener ingresos más elevados y haber pagado ya sus casas, complementan sus salarios o pensiones con las rentas de los alquileres que cobran a los jóvenes. Dichos jóvenes tienen salarios menores que las propias pensiones de los mayores y hasta que no hereden la casa de sus padres o de sus abuelos, la idea de no destinar por encima de un 30% de sus ingresos al pago de la vivienda será una fantasía para casi todos. Por mucho que la ley pretenda garantizar lo contrario.

-Una mala copia de Alemania:

Más del 90% de los arrendadores en España son pequeños propietarios. Por eso decimos que la vivienda sirve para compensar problemas estructurales como los bajos sueldos o la sostenibilidad de las pensiones, ya que muchas familias humildes recurren a las rentas del alquiler para garantizarse una cierta estabilidad económica y, aunque disminuyendo poco a poco, el 70% los españoles son dueños de una vivienda, cifra que según el Banco de España aumenta hasta el 83% entre los mayores de 74 años.

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Estos porcentajes de propiedad son, hoy por hoy, una de las grandes fortalezas estructurales de nuestra sociedad y son envidiados por nuestros vecinos del norte. Aquí los grandes tenedores de vivienda son minúsculos si se los compara con Alemania, donde la mitad de la población vive de alquiler y los principales caseros son un reducido número de empresas de tamaño descomunal, que se reparten buena parte del mercado. De hecho, allí los topes de los precios del alquiler están, en buena medida, destinados a limitar el poder de esas enormes corporaciones y van acompañadas de incentivos y beneficios a la compra de viviendas para reducir la dependencia respecto a estos grandes caseros de los estratos sociales más vulnerables, y de paso hacer que el número de propietarios vaya asemejándose al español. Justo al revés de lo que parece que queremos hacer aquí.

El Gobierno hace trampas. Sabe que en España no existen realmente grandes tenedores de vivienda, porque aquí no hay empresas poseedoras de centenares de miles de viviendas, como sí hay en Alemania. Por prejuicios ideológicos mata moscas a cañonazos diciendo que copia buenas prácticas germanas, pero no es lo mismo limitar el margen de beneficio de sociedades dueñas de medio millón de viviendas que pulverizar el de privados con más de 10 pisos o penalizar a los bancos por tener varios miles de viviendas vacías en todo el territorio nacional, especialmente en las provincias menos pobladas y por tanto, con mucha menor demanda.

Ahogando al mercado solo los peces más grandes sobrevivirán. El resultado será un proceso de acumulación por partida doble. El capital extranjero aprovechará su pulmón financiero para comprar a derribo el negocio de las empresas nacionales. Por su parte, el Estado controlará directamente las viviendas públicas e indirectamente las viviendas privadas protegidas y las libres que tengan alquileres topeados.

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Una concentración y un control de la propiedad que convertirá al Estado y a los inversores extranjeros, especialmente los malvados fondos buitre, en los grandes caseros de España. Cabría preguntarse si al destruir la competencia a cambio de su parte del pastel y del consiguiente electorado cautivo, PSOE y Podemos se convertirán en los mejores aliados de ese turbo capitalismo salvaje que dicen detestar.

¿Un gran parque público de vivienda?

La exposición de motivos de la ley declara la necesidad de que las administraciones cuenten con un enorme parque público de vivienda. El argumento es: “En España este parque es mucho menor que el de otros países de nuestro entorno”. Sí, pero como hemos dicho, países como Alemania están intentando reducir rápidamente ese número, y por otra parte la nueva ley no contabiliza las viviendas protegidas, que son privadas pero están sometidas a un régimen de protección pública.

Y es que una cosa son las intenciones declaradas para que se haga eco la prensa y se movilice a su electorado, y otra muy distinta es lo que nos encontramos al desmenuzar el proyecto de ley.

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En un ejercicio digno del Gatopardo, el texto empieza enmendando las políticas de derechas para, en una disposición final, confirmar lo que el Gobierno de Rajoy ya legisló por real decreto en su Ley del Suelo de 2015. A su vez construye un parque público a base de coser retales ya existentes. Dicho de otro modo, unifica el nombre de cosas que ya existen anunciando a bombo y platillo un giro radical de 360°.

Y al final suceden cosas como el reciente enfrentamiento entre Yolanda Díaz vs. Ione Belarra y la pugna entre las izquierdas de las cosas del comer y las de la ideología, como ha destacado recientemente este diario. Resultado: Prorrogamos lo ya aprobado y celebramos en un tuit la incorporación de 76 viviendas a ese flamante parque público. ¿Es esta es la gran transformación social que nos ofrece la izquierda de nuestros días?

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Y mientras el PSOE, cambiando el discurso, a por el voto de los viejos. Hasta 2020 había hecho suyo el lema franquista de "España, país de propietarios". Durante décadas, cientos de miles de españoles —muchos de ellos votantes socialistas— han entrado en la clase media gracias a este sistema. El objetivo era aumentar las economías domésticas y convertir a la vivienda en el principal patrimonio familiar de cara a la jubilación, acabando así con una de las grandes lacras que han lastrado el desarrollo económico y social de nuestro país durante dos siglos: el desigual reparto de la propiedad.

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Quienes adquirían una vivienda protegida (subvencionada) debían esperar entre 15 y 30 años para que ésta perdiese la protección y poder venderla en el mercado libre. La subvención permitía a las familias dejar en herencia una vivienda digna a sus hijos o capitalizarse de cara a su jubilación. Se buscaba utilizar la redistribución de la riqueza para aumentar el nivel de vida de las clases medias y trabajadoras, creando propietarios con cierta autosuficiencia económica, ya que la posibilidad de vender sus casas servía para compensar sus bajas pensiones.

Pero la nueva ley cortocircuita este modelo justo ahora que está funcionando, los plazos máximos de antes serán los mínimos del futuro y se restringe la incorporación de vivienda protegida al mercado libre. Ambas medidas supondrán establecer por ley que existen propietarios de primera, los que tengan viviendas libres, y propietarios de segunda, ciudadanos generalmente más pobres con un horizonte de expectativas mucho más limitado que hasta ahora.

Las consecuencias

La propuesta de la izquierda para el problema de la vivienda es un conjunto de cuidados paliativos que, con buenas intenciones y para contentar a las asociaciones y sindicatos de inquilinos afines, abren la puerta a una cascada de consecuencias nocivas para los ciudadanos con rentas medias y bajas.

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Pretende impulsar el alquiler social como forma de garantizar el derecho a la vivienda. Por el camino endurece las condiciones de compraventa de vivienda protegida, dificulta el acceso a la propiedad y amenaza con expulsar del mercado al que no tenga músculo financiero suficiente para modelos de negocio a largo plazo.

De esta forma, la ley ata a los jóvenes con bajos salarios a vivir de alquiler, fomentando un perverso trasvase de rentas hacia quienes mantienen la propiedad de la vivienda y ya empiezan a jubilarse con pensiones, a menudo, mayores que los sueldos de sus inquilinos.

Además de esa aberración, convierte a los propietarios en rehenes de unos políticos con poder para imponer topes al alquiler según sus intereses, generando un potencial voto cautivo. La única contrapartida serían unos beneficios fiscales por bajar los alquileres que no se aplicarán hasta un año después de entrar en vigor la ley —si es que se aplican—. Todo ello para justificar un parque público de viviendas que se construirá a cuentagotas porque, aunque coyunturalmente haya dinero de Europa ya asignado, el Estado está endeudado al 117%.

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La futura ley correrá a cargo de las comunidades autónomas, y el PP ya ha anunciado que no la implementará. Será interesante ver si esto influye en la tendencia por la que muchos jóvenes se marchan a grandes ciudades como Málaga o Madrid. También cabría mencionar que la ley ignora el problema de la okupación.

Todo ello fomentará el aumento de los desequilibrios territoriales y la concentración de la propiedad en pocas manos (privadas y públicas), retrotrayéndonos poco a poco al gran problema de la España anterior a la industrialización: el injusto reparto del suelo y de la propiedad inmobiliaria, fuente de buena parte de las sucesivas crisis económicas y políticas que desde el siglo XIX, se han sucedido en nuestro país.

Tres consideraciones finales

La ley intenta resolver la ambigüedad histórica entre la propiedad privada y el derecho al disfrute de la vivienda en favor de esta última, y lo hace apoyándose en leyes autonómicas como la catalana. Pero a tenor de sus resultados tras diez años en vigor, se comprueba que decretar el fin de los problemas, no los elimina. Si añadimos las enormes diferencias socioeconómicas y geográficas de todo el país, unidos a los posibles conflictos de competencias, entenderemos por qué hasta ahora, tras 45 años de democracia, no se ha desarrollado ninguna ley estatal de vivienda. Por eso cabe preguntarse si esta ley es realmente pertinente.

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Además, no es una ley neutral ni en el contenido ni en las formas. Desde la exposición de motivos es evidente la voluntad de politizar la vivienda, de convertirla en una trinchera. Partiendo de medias verdades parece redactada con intención de polarizar. Una ley de parte, que huye del consenso con la oposición en un tema tan importante, y dejará muy poco margen para la negociación, el compromiso y la generosidad. La ley de vivienda, será otro objeto de frentismo social, como las leyes educativas o las reformas laborales.

Ahora, la izquierda ha roto la baraja y el Partido Popular, más allá de proponer medidas puntuales, debería ofrecer una propuesta alternativa clara de política de vivienda. Una visión estratégica de conjunto con la que pueda debatir, y contraponer las ideas de la izquierda y eventualmente alcanzar compromisos que consoliden el sistema. Mientras no exista una línea clara, sintética y conocida en esta materia, la derecha irá a rebufo de lo que proponga la izquierda en un tema tan importante como es el que “todos los españoles disfruten de una vivienda digna y adecuada”.

*Fernando Caballero Mendizabal, es arquitecto y urbanista, ha sido profesor asociado en la Universidad Técnica de Darmstadt, Alemania.