Préstamos verdes, ¿una moda o una tendencia de mercado?

Desde que el Acuerdo de París y la Convención Marco de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático establecieron los objetivos de reducir las emisiones de gases y lograr la neutralidad medioambiental en las emisiones de gases de efecto invernadero, los mercados inmobiliarios han venido analizando las diferentes alternativas de desarrollo y rehabilitación de activos inmobiliarios a los efectos de alcanzar dichos objetivos en el plazo propuesto, ya que los mismos no solo aportarán ventajas al medioambiente, sino que también tendrán un impacto positivo en la imagen reputacional de los prestatarios, facilitando con ello su acceso a un mercado financiero más amplio y a nuevos inversores.

En este sentido, los agentes financieros desempeñan un papel fundamental en la promoción de productos financieros sostenibles que podrían permitir el desarrollo de proyectos sostenibles. Por lo tanto, se espera observar un aumento de las operaciones de financiación verde a corto y medio plazo.

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Entre los instrumentos financieros disponibles para financiar proyectos verdes están los denominados préstamos "verdes". Un préstamo verde es un tipo de préstamo destinado a financiar o refinanciar proyectos verdes nuevos o existentes. Aunque los préstamos verdes no están limitados únicamente al sector inmobiliario, según la Comisión Europea1 los edificios de la Unión Europea son responsables del 40% de nuestro consumo de energía y del 36% de las emisiones de gases de efecto invernadero y, en vista de los objetivos para alcanzar la neutralidad climática en 2050, será necesario reducir las emisiones tanto de los edificios nuevos como de los existentes, lo que requeriría una inversión significativa.

Con el fin de establecer las bases y los principios que deben tomarse en consideración en relación con los préstamos verdes, la Asociación del Mercado de Préstamos (Loan Market Association) 2, la Asociación de Comercio y Sindicación de Préstamos (Loan Syndication and Trading Association) y la Asociación del Mercado de Préstamos de Asia Pacífico (Asia Pacific Loan Market Association) han elaborado un marco de directrices, estándares de mercado y metodologías para el mercado de préstamos verdes que son los denominados Principios de los Préstamos Verdes (Green Loan Principles).

Los Principios de los Préstamos Verdes establecen cuatro factores clave que deben cumplirse para financiar mediante un préstamo verde un proyecto de desarrollo inmobiliario: utilización de los fondos del préstamo, evaluación del proyecto, gestión de los fondos y comunicación de resultados del proyecto.

Entre los instrumentos financieros disponibles para financiar proyectos verdes están los denominados préstamos "verdes"

Una cuestión que habitualmente se plantea en los proyectos financiados con préstamos verdes es la del control y registro de los fondos que se aplicarán al proyecto en cuestión y el resultado de dicha inversión. En este sentido, los prestamistas han adoptado algunos criterios y normas para llevar a cabo el control, como (i) designar una cuenta bancaria cuya única finalidad sea la de servir como depósito de la cantidad que se vaya a invertir en el proyecto verde, (ii) entregar a los prestamistas un estado de flujos de efectivo que acredite la asignación del importe correspondiente del préstamo al proyecto verde, y/o (iii) justificar dicha asignación mediante el control por un tercero.

Adicionalmente, durante la vigencia de la financiación, es necesario establecer un compromiso por parte del prestatario de comunicación de resultados para cada proyecto concreto. Los Principios de los Préstamos Verdes sugieren la utilización de indicadores cualitativos de resultados (qualitative performance indicators) y, si fuera posible, de indicadores cuantitativos de resultados (quantitative performance indicators), siempre y cuando se comunique con claridad la metodología que se utilizará para determinar dichos parámetros. Asimismo, las instituciones financieras y los prestatarios cualificados han establecido normas internas o marcos de financiación verde propios, que incluyen criterios de inversión o información relacionada con los proyectos verdes, con el fin de alcanzar unos estándares de transparencia y evitar el riesgo de utilizar este tipo de préstamos solo a efectos reputacionales (greenwashing).

Por último, los agentes financieros se enfrentan al reto de establecer las consecuencias derivadas de una infracción de las condiciones ecológicas (green breach) establecidos en el marco de un proyecto verde. En este sentido, parece obvio que si los fondos no se utilizan efectivamente para financiar un proyecto verde, el préstamo no debería considerarse verde, pero, ¿debería este hecho constituir un supuesto de incumplimiento bajo un préstamo o crédito que, consecuentemente, pueda desencadenar en un incumplimiento cruzado de otros contratos de financiación suscritos por el prestatario? Por el momento, la postura generalmente aceptada es que un incumplimiento de las condiciones ecológicas (green default) tiene un impacto meramente económico en el margen del tipo de interés (margin premium).

Durante la vigencia de la financiación, es necesario establecer un compromiso por parte del prestatario de comunicación de resultados

La Organización de las Naciones Unidas, la Unión Europea y determinados gobiernos están alentando a prestamistas e inversores a incorporar proyectos verdes y sostenibles en sus estrategias de negocio. En España, hay varios actores (principalmente socimis) que ya han implementado los préstamos verdes dentro de su estrategia de financiación. El creciente número de proyectos y préstamos verdes en el sector inmobiliario español parece confirmar que los préstamos verdes no son simplemente una tendencia de moda, sino que suponen el inicio de un nuevo mercado de financiación inmobiliaria.

*Paloma Moreno de la Santa es directora del equipo Bancario y Financiero en Baker & McKenzie