El modelo social que generará la ley de vivienda

Las consecuencias futuras de la Ley de Vivienda se han repetido por activa y pasiva en las últimas semanas. La ley no es ninguna rara avis en Europa. En varios países —Francia, Alemania y Holanda entre ellos— existen desde hace tiempo controles a los precios del alquiler. Los resultados son pobres, pero se trata de países donde los inquilinos representan un porcentaje muy elevado de la población.

En Alemania, donde aproximadamente la mitad de sus habitantes es inquilina, estas medidas trascienden el debate ideológico. La propiedad está concentrada en pocos pero muy grandes propietarios. Y no, no hablamos de tenedores de cinco o diez viviendas como se les quiere catalogar aquí. Hablamos de fondos cotizados en bolsa que son dueños de cientos de miles de viviendas. Efectivamente, estas medidas de control de precios ejercen una función niveladora asumible para los grandes tenedores porque, por una mera cuestión de escala, no hacen ningún roto a sus márgenes de beneficio. Ser el dueño de medio millón de viviendas repartidas entre Berlín, Hamburgo o Múnich significa tener un enorme poder político y económico. Al igual que los lobbies del automóvil o de las cerveceras, el lobby de la vivienda tiene línea directa con la cancillería.

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Buena parte de los alemanes y holandeses no son dueños de sus viviendas, es cierto. Sus ahorros no se invierten en casas sino en productos financieros, pero sí que invierten en el sector inmobiliario. Concretamente en participaciones de asociaciones de vivienda o en grandes empresas que cotizan en bolsa, y entre ellas los fondos inmobiliarios, presentes desde hace tiempo en España. Por tanto se da la paradoja de que el ciudadano medio alemán u holandés, que no es propietario de su casa, aunque sí accionista de la empresa que se la alquila, resulta ser dueño de un porcentaje de propiedad de numerosas viviendas españolas ¡Y más que lo va a ser a partir de la nueva Ley de Vivienda! como veremos más adelante.

Desde la crisis de 2008 mucha gente ya no puede acceder a hipotecas con la facilidad con que se hacía durante la burbuja inmobiliaria. Se ven condenados a pagar alquileres superiores a las mensualidades de la hipoteca y por tanto a descapitalizarse frente a los propietarios de esas viviendas. Esta situación se entronca con otros problemas estructurales como los bajos salarios y las dudas sobre la sostenibilidad de las pensiones públicas, generando un conflicto generacional que se cuece a fuego lento.

Aquí es donde aparece la nueva Ley de Vivienda, para "terminar de homologarnos" nuevamente con Europa. Los topes del alquiler beneficiarán a los actuales inquilinos a costa de los futuros que, además de no poder acceder a una hipoteca, verán limitada la oferta de pisos y encarecidos los precios del alquiler. Eso lo asumen los gobernantes europeos, incluidos los españoles, como así lo han reconocido al menos la ministra Calviño y la Secretaría de Estado de Vivienda.

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Entonces, ¿qué hacemos con quienes no puedan pagar la entrada de una hipoteca, tengan que alquilar, pero se encuentren con precios inasumibles? Pues lo mismo que se hace en Europa: asumir que la única forma de bajar los precios es con programas masivos de construcción de vivienda. En nuestro caso, y según el Gobierno, construyendo "Vivienda Pública". Estos días hemos visto a Pedro Sánchez arrebatarle a Podemos esa bandera y anunciar a bombo y platillo la construcción de más de 100.000 pisos. Pero pierdan toda la esperanza de ver al menos un paquete razonable de esas viviendas antes de 2030. La práctica totalidad aún ni se ha proyectado. Las de SAREB están en lugares donde no hay demanda y el resto de las dos primeras tandas que anunció el presidente (50.000 + 43.000) se construirían en terrenos propiedad de ayuntamientos o comunidades autónomas sobre los que el Gobierno no tiene jurisdicción. Solamente las de la tercera entrega (20.000) van sobre suelos "estatales", principalmente del Ministerio de Defensa, y más de la mitad de ellas sobre los viejos cuarteles de la futura operación Campamento" en Madrid.

Este último detalle es interesante: tras un chasquido del presidente aparecen muchos terrenos disponibles y muy bien situados. Cabría preguntarse si en los últimos cinco años de "precariedad" y precios "infernales", en vez de estar inaugurando esos pisos ahora mismo, este gobierno se ha dedicado a aumentar esos precios reteniendo y especulando con el suelo que dispone; saltándose de paso el mandato del artículo 47 de la Constitución, que ahora invoca para sacar adelante la ley.

Diferencia entre vivienda pública y vivienda protegida

En los últimos días hemos asistido también a una confusión en los términos "pública" y "protegida" claramente intencionada por parte del gobierno y de muchos medios de comunicación afines a este, que buscan hacer indistinguible una de la otra. Mezclan churras con merinas metiendo o sacando del discurso (y de la exposición de motivos de la ley) a la vivienda protegida, para poder adaptar el mensaje según les convenga.

Frente a las escasas viviendas de titularidad pública, las viviendas protegidas —las famosas VPO— son la historia de un éxito social. Pero "protegidas" no quiere decir "públicas": dos tercios de las construidas en la España democrática, lo han sido por empresas privadas: promotores inmobiliarios y cooperativas de propietarios. Tras la dictadura, la vivienda protegida en España no ha sido un producto básicamente "para los pobres" —aunque por supuesto también— sino para los jóvenes. Nuestros padres iniciaban su proyecto de vida cuando —generalmente nuestros abuelos— pagaban la entrada a la VPO en la gestora de cooperativas o en la oficina de la promotora. Cuando lo normal era casarse, la cara B del "Sí quiero" era la firma en las oficinas de ventas. Algo tendrá que ver que la palabra "casarse" incluya el sustantivo "Casa".

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"Proteger oficialmente" una vivienda significa que el Gobierno central negocia con la banca un interés preferente que subvenciona con los Presupuestos Generales del Estado y lo transmite mediante un precio de referencia a las comunidades autónomas. Estas, al tener transferidas las competencias, lo ajustan discrecionalmente en sus respectivos territorios. Es decir, todos los españoles contribuimos con nuestros impuestos a que los jóvenes y los segmentos más humildes de la sociedad tengan acceso a una vivienda "digna y adecuada".

Según el monto de la subvención, durante quince, veinte o treinta años, a través de un sistema de módulos (hoy desactualizado), la vivienda permanecía "protegida". Sus dueños no podrían venderla ni alquilarla por encima de unos precios máximos establecidos. Pasado ese tiempo se convertía en una vivienda libre y las familias que, en su momento debían tener unos ingresos limitados, podían disfrutar en la segunda mitad de su vida de un activo de ahorro valorado en mucho más dinero. Es decir: mediante un esfuerzo social colectivo, a través de la subvención a la vivienda, se creaba una clase media propietaria y por tanto robusta y potencialmente capitalizada. Algo que, por cierto, intentan copiarnos los alemanes.

La crítica a este sistema fue siempre la de que fomenta la especulación. Gracias a las ayudas públicas, uno compra una casa por 90.000€ y la vende por 300.000€. La falacia radica en que no es lo mismo que eso lo haga una empresa inmobiliaria, con una cartera de cientos o miles de pisos, a que lo haga el dueño de una sola vivienda. Y, al menos, veinte o treinta años después de comprarla. Considerar como especulativa una operación de compraventa dilatada a lo largo de dos o más décadas sin, por ejemplo, tener en cuenta la inflación ralla la demagogia. El Estado también nos subvenciona la educación. ¿Significa eso que los conocimientos adquiridos por los españoles nos los está regalando? No, se trata de aumentar las oportunidades de prosperidad colectiva.

El PSOE se está enmendando a sí mismo. Durante décadas apostó por el "país de propietarios y no de proletarios"

La realidad social, laboral y financiera española es muy distinta a la alemana o a la holandesa. La movilidad laboral y la emancipación temprana han favorecido el alquiler en las sociedades norte y centroeuropeas, algo que ocurre mucho menos en los países del sur de Europa. La vivienda en propiedad ha sido el objeto de deseo de generaciones y generaciones de españoles. En muchos casos era lo único que poseían. Sin embargo, el gobierno pretende que estas viviendas no puedan dejar de ser "protegidas". Y eso es un gran problema, porque implica condenar a buena parte de las clases medias a tener propiedades de "segunda clase" y no poder fortalecerse económicamente. Máxime cuando España no es un país tan industrializado como sus vecinos, países donde muchos ciudadanos tienen sus ahorros en los mercados financieros. Y en un contexto capitalista, donde el dinero llama al dinero, donde las fronteras están abiertas a países más ricos y poderosos, es fuera de España donde tiende a acumularse el capital. También el nuestro.

Y aquí radica el problema, el PSOE se está enmendando a sí mismo. Durante décadas recogió el testigo falangista y apostó por el "país de propietarios y no de proletarios", enarbolando el modelo de la VPO. Ahora podría reforzar más que nunca a las clases medias, apostando por la vivienda protegida como seguro de sus propiedades a futuro. Este sistema crearía una red protectora que fortalecería a gran parte de la sociedad, repartiendo el preciado bien del suelo entre millones de pequeños propietarios. Sin embargo apuesta, de facto, por acelerar la concentración del capital. Poco a poco ese 80% de pequeños propietarios que alquilan sus viviendas irá reduciéndose y dando paso a grandes empresas cuyo negocio es construir edificios para alquilarlos. Las únicas con recursos capaces de proveer esas viviendas que se necesitan. Así pues, la nueva Ley repartirá el pastel entre grandes empresas y fondos (muchos de ellos extranjeros), reservándose un pequeño porcentaje para el sector público, que construirá y administrará —según los "criterios sociales" del político de turno— su propia cartera de viviendas. Muchos ciudadanos estarán condenados a depender de un sector público que se está orientando a los cuidados paliativos, con una vivienda pública que las administraciones de un país deficitario y endeudado al 117% construirán a cuentagotas. Ya sobre el mantenimiento de los futuros edificios mejor ni hablamos.

Para evitar que las clases medias bajas españolas se descapitalicen, sería mucho más útil apostar por la propiedad repartida

¿Qué significa que los ciudadanos no sean dueños de sus viviendas? Pues que la propiedad se concentrará. Y, si las administraciones no pueden construir todos esos cientos de miles de viviendas que se necesitan, estos programas de vivienda masiva los llevarán a cabo las empresas privadas. ¿Es eso malo? No necesariamente. Sobre todo si esas empresas tienen capital español y el dinero —y las decisiones empresariales— se quedan (al menos en parte) en España. El problema radica en que nuestras empresas tienen un músculo financiero mucho más débil que los fondos y promotoras extranjeras, que sí tienen capacidad de asumir a medio y largo plazo las restricciones y trabas que les pone la nueva ley a esos "grandes tenedores".

Al final, los dueños del suelo impondrán sus condiciones de forma soberana y esas condiciones se decidirán fuera de España. Por eso, con leyes como la nueva Ley de Vivienda y con anuncios populistas de exaltación de la vivienda pública en un país que no se las puede permitir, lo que hace el gobierno es abrir las puertas de par en par para convertirnos en una colonia de la que extraer capital.

La vivienda pública debería ser la excepción y no la regla. Para evitar que las clases medias bajas españolas se descapitalicen, sería mucho más útil apostar por la propiedad repartida. Urbanizar suelo para construir más viviendas protegidas y dar facilidades para la compra. Facilidades que, evidentemente nunca podrán ser como en los años de la burbuja, pero que podrían canalizar a parte de la actual demanda cautiva del alquiler hacia la propiedad.

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Los recientes anuncios del Gobierno sobre avales hipotecarios (que ya practican las comunidades gobernadas por el PP) van por ese camino. Ayudas a jóvenes solventes, con sueldos medios, que vayan abriendo poco a poco el cuello de botella de la propiedad, sin que aumenten demasiado los precios.

Al igual que con la vivienda pública, veremos si en algún momento se materializa. Pero, si como parece, estos anuncios electorales no llegaran a concretarse, nos dedicaremos a vender sol a las clases medias del norte, y el dinero que ganemos con ello lo usaremos para pagar sus dividendos en forma de alquileres. Porque poco a poco, conforme la nueva ley se vaya desarrollando, los dueños de las viviendas en las que vivirán muchos españoles dejarán de ser de particulares locales y empresas españolas. Y pasarán a ser de los pequeños accionistas alemanes y holandeses, que pueden permitirse no tener una casa en propiedad.

*Fernando Caballero Mendizabal es arquitecto y Urbanista. Y, también ha sido profesor de la Universidad Técnica de Darmstadt, en Alemania.