­Hogares y viviendas

Sorprende la mera comparación entre generación de hogares y construcción de nuevas viviendas. El desfase entre ambos parámetros puede ser un síntoma o, incluso, si se quiere, una señal de alarma. En modo alguno, la "explicación" del incesante encarecimiento de la vivienda, como pudiera parecer que se concluye en un reciente articulo periodistico firmado por Carlos Sánchez, pese al reconocimiento que de entrada se hace, de que depende de muchos factores.

Esa relación, entre nuevos hogares y necesidad de nuevas viviendas, era la que se utilizaba hace décadas para dimensionar las necesidades de suelo en los planes urbanísticos. Eso sí, se hacía una estimación demográfica mucho más simple, limitada a la formación de matrimonios. Tardó en aparecer la formación, incluso masiva, de otro tipo de hogares, sobre todo unipersonales, y tardamos aún más en estimar la demanda de vivienda en función de esa mayor, y mucho más diversa, formación de hogares. Ahora bien, ese proceso de transformación se iba dando al tiempo que se iba confiando todo al mercado, dejando siquiera de considerar el propio término de necesidad (eclipsado por el de demanda) que curiosamente reaparece en este artículo. Bien merece un comentario adicional final.

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El panorama actual es mucho más complejo. En una sociedad más madura y ante un parque de vivienda mucho mayor, la respuesta a la demanda se da mayoritariamente mediante la oferta existente, acumulada. No por casualidad, y contrariamente de lo que fue habitual en España, las transacciones de vivienda usada superan hoy con creces las de nueva vivienda. Eso no significa necesariamente que se construya "poco". Es que somos mayores. Cuando Aznar presumía, en los primeros 2000, de que construíamos más que tantos otros países mayores de Europa, declaraba de hecho una anomalía. En las sociedades maduras, la respuesta a la demanda se da sobre todo mediante los mecanismos de filtrado, hacia arriba y hacia abajo, en un mercado en que los hogares se mueven, superado nuestro viejo sino de la vivienda para toda la vida. En este marco, fijo, era en el que correspondía responder inevitablemente con nueva vivienda ante los nuevos hogares, producto tanto de la demografía interna como de la inmigración. En 1975, los madrileños se mudaban, de media, 1,1 veces a lo largo de su ciclo vital. En USA, en aquel momento, lo hacían siete veces. Ahora, en Madrid o en España, sabemos que nos mudamos mucho más que antaño, pero no sabemos cuánto. El número de mudanzas constituye un parámetro al que no se presta atención, con la importancia que, de hecho, ha tenido que adquirir.

Y, en relación con las transacciones y las mudanzas, surge una cuestión que cobra especial relieve en España, dado su mayor porcentaje de viviendas en propiedad. Este porcentaje, unido al envejecimiento de la población y el mayor número de defunciones que de nacimientos, lleva a que cada año "afloren" al mercado un cierto número (¿significativo?) de viviendas que "complementan" de hecho las nuevas. Los herederos están alojados. ¿Se mudan a la vivienda de los fallecidos?, quizá mejor que la suya. Si es así, “liberan” la suya (la venden o alquilan) o se la dejan a los hijos. En cualquier caso, también si venden la vivienda heredada (para repartir lo que obtengan entre todos los herederos, quizá lo más habitual) están aumentando la oferta. ¿Mucho o poco?, no lo sabemos, dentro del gran desconocimiento del mercado de vivienda, más allá de las grandes cifras y las declamaciones.

Otra "aportación" a la oferta de vivienda "libre" es la de vivienda protegida que ha superado el periodo de vigencia de esa "protección". Al margen de su discutible legitimidad (*), surge el mismo razonamiento anterior, respecto a las viviendas propiedad de fallecidos. Inflando la presión especulativa, afloran al mercado, precisamente tratando de olvidar su pasado "protegido", para ser vendidas (o alquiladas) al máximo posible. Tampoco se conoce su alcance.

Opinión

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Lo que muestra ese "trasvase" protegida-libre, (con una cantidad agregada de más de seis millones) es que no solo se ha disminuido la producción de nueva vivienda protegida, como se destaca en el artículo, sino que, por así decir, se ha "desproducido", aumentando la oferta de vivienda libre, más cara, eso sí, y que tiende siempre a considerarse insuficiente.

Todo ello, que pudiera parecer un cuestionamiento del planteamiento mismo del artículo, lleva a pensar que, a pesar de los no reconocidos, y antes aludidos, "complementos" de oferta, lo que se ha venido (¿estratégicamente?) haciendo es reducir la nueva construcción, precisamente, para que no bajen los precios. Las constantes acusaciones que se formulan ante las supuestas restricciones a la promoción pueden resultar, de hecho, excusas. Han sido las siempre esgrimidas por las patronales del sector, las Asprimas de turno, que, desde la "prehistoria" franquista, vienen siempre reclamando facilidades, al margen de toda otra consideración o circunstancia, para más y más producción de nueva vivienda. Ahí pudiera parecer inscribirse el artículo. Su autoría permite, sin embargo, suponer que no es así.

El "sabio" mercado, aquella "mano" que lo mecía sin aparecer, ha podido venir contribuyendo a que los precios puedan subir o al menos mantenerse. Porque ¿habría, de hecho, más demanda? No lo parece, con las restricciones bancarias para la compra y las garantistas exigencias para el alquiler. En todo caso, por si hubiera duda, los grandes fondos/promotores, con calculada cautela, nunca financian hoy día promociones de más de 300 viviendas en un determinado mercado, asumiendo la gran fragmentación de este. Aunque, cuando se habla en términos globales, solo contablemente agregados, se alardee de que se están abordando miles de viviendas. Lo es en toda España.

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Y, ante todo ello, surge el cambio de término/paradigma que, de pasada, aflora en el artículo: "necesidad" ¿vs. demanda? Se ha dicho que la necesidad no era un concepto económico. Dejó en todo caso de usarse cuando, durante al menos las dos últimas décadas, se consideró de forma explícita, o implícita, que el antes crónico "problema de la vivienda" iba a ser superado por el mercado, al que se confiaba la completa provisión del alojamiento en el país. De ahí que se fuera paulatinamente dejando a un lado la protección oficial, que al parecer ya no era necesaria. Se le fueron sustrayendo las ventajas para el promotor, que tan buen resultado habían dado. Ya no interesaba a estos y su aplicación tampoco daba réditos políticos. Se dejó de aplicar.

El reflujo de la banca ante la gran recesión/pinchazo de la burbuja terminó con la inercia del país de propietarios. Irrumpe el alquiler como obligada opción, aunque algunos lo tilden de alternativa preferible.

Ante esa nueva demanda, en alquiler, junto a la que suponía la siguiente andanada de inmigración, a la que se refiere el artículo, habría que haber contado con una mayor oferta. Ni era posible hacerlo, ni, en menor medida, deprisa. Se constata que el mercado no basta. No es porque no funcione, que lo hace y hasta puede decirse que bien. Lo que pasa, si es que ello preocupa, es que resulta claramente excluyente. Algunos o muchos quedan fuera. Sin que se diga de forma directa, ello empieza a reconocerse y a aparecer, en la opinión pública, otra vez, como "problema". No por casualidad, vuelve a aflorar el término de necesidad. Concepto que sí incluiría a los que no pueden acceder a este. Falta, y ello cada vez se reconoce en mayor medida, vivienda asequible y social, pública o no necesariamente.

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El último censo, de 2021, muestra que, en términos agregados, nuestra relación hogares/viviendas, respectivamente 18 y 26 millones, no choca en Europa. Habrá, no obstante, que aclarar los más de 3,4 millones de vacías (cerca de un millón más que en 2011) y el otro casi millón de extraño mínimo consumo eléctrico. Seguramente, como ocurría en el anterior censo, las vacías están sobre todo en la España vaciada y quizás estén en malas condiciones. En todo caso, lo que se pone de manifiesto son los desajustes que han producido el mercado y el insolidario trasvase protección-libres. Hay viviendas donde no se demandan y las que se ofertan no resultan asequibles para las que quisieran demandarlas (y no pueden). "Solo" las necesitan. Y, de cara a producir nuevas viviendas, supuestamente necesarias, hará falta suelo. Y, ante este, ocurre lo mismo: hay suelo donde no se demanda y falta donde se demanda. Habrá que "inventar" suelo, aprovechando usos trasnochados de industria y terciario, construyendo sobre lo construido, rehabilitando con densificación, etc.

En todo caso, ante la construcción de nuevas viviendas hoy, además de cuantas y cómo financiarlas, habrá que preguntarse dónde y para quién. Es a lo que tendrán que responder los partidos políticos cuando, curiosamente, todos han llegado a la coincidencia (insólita) de que hay que producir vivienda "pública", sin especificar mucho qué es eso. El ganador de las elecciones, cuando confiaba en hacerlo con mayor margen, llevaba en su programa la firma de un pacto nacional por la vivienda, derogando, eso sí, la reciente ley de vivienda. El Sr. Feijó llegó a decir que haría falta, sin explicarla, una “política de vivienda”, algo de lo que ha carecido siempre el PP, relegándola al mercado.

*Hay quienes afirman que la posibilidad de vender al mejor postor, en el mercado libre, una vez extinguida la "protección", es un derecho de los compradores, que caso contrario serían ciudadanos de segunda. Así lo esgrime por ej. Fernando Caballero. Parece más bien una aberración. Se trataría de un "derecho a especular", que parece que solo la Sra. Aguirre (que pretendió reducir la vigencia de la protección a siete años) podría defender. Se trató de un colectivo que tuvo opción a comprar una vivienda en condiciones favorables de precio y financiación, porque a su vez presentaba determinadas condiciones socioeconómicas que no le permitían acceder a una vivienda en el mercado libre. Cuando esa vivienda se vendiese, debería haber seguido estando regulado al menos su precio, para que pudiera comprarla otro ciudadano que estuviera en semejantes condiciones a las que tenía, en su momento, el primer comprador. La Administración debería haber tenido en todo caso el derecho de tanteo y retracto. No se ejerció, favoreciendo abierta e insolidariamente la especulación. Así fue desapareciendo un patrimonio desarrollado con apoyo e inversión públicas, que hubiera permitido mantener una cuota significativa de lo que ahora tanto se echa en falta: vivienda no pública pero sí asequible, mediante lógica regulación pública.