Del Titanic a Valencia

Corrían las 17:20 de un ventoso jueves cuando a la altura de un cuarto piso un edificio empezaba a arder: 25 minutos después, llegaban los bomberos. Solo un cuarto de hora más tarde, toda la fachada del edificio B estaba en llamas, y tal fue la virulencia del evento que, tras media hora adicional, los edificios B y A estaban envueltos en llamas.

Podría parecer el brief de una película de acción o de cine catastrófico, pero es un hecho real. Nadie podía imaginar que eso sucediera. ¿Quién habría comprado o arrendado una vivienda de conocer ese riesgo? Pero el hecho es que eso mismo ha ocurrido en el pasado: la Torre Grenfell, en Londres, fue un caso conocido y cercano.

Previamente, en 2010, un edificio de oficinas en Shanghái dejó 58 fallecidos, en 2012 otro en Abu Dabi costó otros cinco. Pasando por el hotel Makkah Clock Royal en La Meca (15 muertos), u otro de viviendas en Lyon (Francia), con 10 víctimas mortales; hasta 10 edificios con paneles de aluminio y aislantes derivados del petróleo (polietileno y poliuretano) en sus fachadas que anunciaban el riesgo de aquello a que hemos asistido hasta llegar a Valencia.

Por ello no debe sorprendernos que un edificio que se planificó en 2002, y se construyó entre 2008 y 2010, no tuviera en cuenta la experiencia posterior con ese material, pero sí que nadie hiciera nada para adecuar el proyecto al nuevo CTE de 2006 que implantó medidas especiales para que lo vivido en Valencia fuera, al menos, muy complicado. Vuelvo a un concepto que, para mí, es crucial y es el riesgo.

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En este caso, como en tantos otros que he conocido, se agarra el promotor a la legislación vigente en el momento de visar y obtener permisos y no en el análisis de riesgos a la luz de nuevas recomendaciones y exigencias.

El proyecto inicial fue mejorado, por ejemplo, incorporando domótica y otros servicios que aportaban una calidad aparente mayor, lo que mejoraría el precio. Parece ser que a nadie se le ocurrió actualizar, también, la seguridad contra incendios.

Tal vez sí en las plantas inferiores donde parece ser que había lana de roca (incombustible), pero esta es mucho más pesada que los aislantes plásticos y, además, precisa mayor grosor para obtener el mismo efecto aislante. Tampoco se dispuso un sistema que, a modo de cortafuego, pudiera impedir la propagación horizontal (la vertical es más compleja).

Estamos, pues, ante una situación dramática que es muy posible que hubiera podido evitarse parcialmente. Para ello deberían ponerse en juego estrategias de gerencia de riesgos tanto entre los técnicos proyectistas, como entre los promotores, como en el ámbito de los usuarios para terminar con quienes preparan y aplican las leyes y normas. Espero que ahora sea más fácil de comprender por qué ciertas normas debieran ser retroactivas, cuando afectan a la seguridad de vidas y patrimonios.

La mala fortuna para este edificio no fue la condición de fuertes vientos combinados con un incendio puntual, sino tener la tragedia preparada, latente y predispuesta desde sus inicios. Podríamos decir que el problema no era qué podía pasar, sino cuándo. Lo mismo ocurre, dicho de paso, con naves industriales con panel sándwich y de ahí que muchas aseguradoras no las admitan y mi consejo de prestar atención especial a su declaración.

No se dispuso un sistema que, a modo de cortafuego, pudiera impedir la propagación horizontal (menos compleja que la vertical)

A toro pasado, lo que sí podemos hacer es intentar aprender del horror vivido y trabajar para el siguiente. En este caso hablamos de materiales plásticos en la fachada, pero muchos edificios albergan riesgos de otra naturaleza que pueden desencadenar un evento de enorme gravedad, empezando por la estúpida y general práctica de no revisar periódicamente las instalaciones eléctricas del edificio que pueden estar a punto de incendio. En tal caso, adoptar medidas preventivas y correctoras es lo más inteligente.

Por cuanto se refiere al programa de seguros con que cuentan los vecinos de un inmueble, he de decir que, en un enorme porcentaje de casos, estos no cuentan con ningún tratamiento especializado y, menos aún, inteligente. Por ello es fácil que, de darse un gran siniestro, el tratamiento que aporten los seguros no sea correcto o sea problemático.

A ello debo sumar la conducta de la banca que, en muchos casos, atenta contra los intereses de su cliente hipotecado. Si no me creen, busquen lo acontecido en Lorca tras el 11 de mayo de 2011.

¿Qué hay que tener en cuenta para asegurar un edificio?

Pues debemos comunicar a los aseguradores los datos de superficie construida, incluidas zonas de servicios, lúdicas, etc., con una descripción de dichas instalaciones.

Importa el número de plantas sobre y bajo rasante, la superficie destinada a viviendas y a negocios y, dentro de estos últimos, a qué se dedican pues el riesgo de incendio varía según la actividad y el capital necesario en responsabilidad civil debe ser coherente con el daño potencial que el edificio pueda causar a terceros.

No es lo mismo tener debajo una oficina con 40 empleados que un cine con 800 espectadores, ¿verdad? Además, hay que declarar las calidades, pues condicionan el valor de reconstrucción por metro cuadrado y también la existencia de elementos combustibles en la construcción (parqué, paneles de madera o sintéticos, aislantes combustibles, etc.).

Importa el número de plantas sobre y bajo rasante, la superficie destinada a viviendas y a negocios y, en estos últimos, a qué se dedican

Solo con una buena foto del riesgo, el asegurador nos podrá proponer un seguro que funcione. Jamás debemos comprar un seguro por precio, sino por lo que nos ofrece a cambio de cubrir los riesgos reales que hemos descrito. Recordemos que es nuestra responsabilidad declarar la naturaleza del riesgo a asegurar y, también, los problemas que nos trasladará el asegurador si la realidad diverge de lo declarado.

El seguro del edificio, ante el riesgo de incendio y otros de gran severidad, debe asegurar todo lo que es edificación y ello incluye a las viviendas y sus muros e instalaciones fijas. El de Mapfre, asegurador del edificio de Valencia, así lo plasma en sus condiciones generales.

Tan solo en el caso de los locales se asegura la obra desnuda, sin acabados e instalaciones.

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Un error frecuente, en comunidades, es no comprender lo que es un edificio. Al no comprender que los pilares que soportan los pisos, y que las bajantes y otras instalaciones discurren por los volúmenes ocupados por los locales o los aparcamientos, a veces me he encontrado con auténticas aberraciones en las que no se aseguran los locales o dichos aparcamientos "porque no son nuestro problema".

Y hay mediadores y aseguradores tan borricos que consienten en ello con tal de llevarse la prima de la póliza al zurrón. Un edificio es una unidad, desde los cimientos hasta la antena de televisión. No hagáis el tonto con eso.

Por cuanto a los seguros de hogar, si el de la comunidad está bien hecho, pueden contratarse con un capital pequeño "a primer riesgo" para cubrir, tan solo, las pequeñas reformas que hayamos podido incorporar a la edificación compartida con los vecinos.

Ya he indicado que nuestros suelos, ventanas, muros, puertas y alicatados particulares son asegurados por la póliza comunitaria por lo que volver a asegurarlos a valor total es un error que, además, nos cuesta dinero y supone entrar en concurrencia de seguros donde ambas compañías tendrán que ponerse de acuerdo para pagar, como máximo, el valor de reconstrucción de cada piso.

Lo normal es que sea al 50%, pero cualquier disputa solo servirá para enredar en el tiempo y complicar la solución.

Además, cada vecino deberá asegurar su contenido y responsabilidad civil así como otras garantías que sean de su interés.

¿Qué pasa si media una hipoteca?

Los bancos acostumbran a exigir una póliza privada de hogar y suelen imponer que se contrate con ellos. Ambas cosas son una mala práctica, si existe seguro comunitario pues basta con que solicitemos a dicho seguro un certificado a favor del banco como acreedor preferente (el banco no puede ser, legalmente, beneficiario y es una estupidez aplicar una cesión de derechos pues lo convertimos en tomador del seguro) por el porcentaje de copropiedad que tengamos aplicado sobre la suma asegurada del edificio.

Con eso basta y ahorramos dinero. Aparte, el banco no es sino un distribuidor de seguros y le está prohibido por el RDL 3/2020 imponer un seguro y por la Ley 5/2019 obligar a contratar el seguro con su mediador.

El problema adicional cuando existe hipoteca y el banco quiere ejercer su derecho como acreedor preferente, es que puede quedarse la indemnización del seguro. Una decisión que, obviamente, impedirá la reconstrucción de la vivienda. Si estamos ante una vivienda unifamiliar el problema queda limitado a gastos y a tener que hipotecarse de nuevo en condiciones más duras, pero si hablamos de un piso está claro que mi suelo es el techo del vecino de abajo y mi pared medianera, la de mi vecino de al lado.

¿Qué pasa si el banco se queda el dinero?

Pues que faltarán recursos para reconstruir elementos compartidos afectando a quienes no tienen una relación contractual con dicho banco. En un edificio con un alto número de residentes hipotecados esa cláusula puede significar, de hecho, la imposibilidad de volver a empezar y acarrear un coste patrimonial y humano que debería evitarse por ley. Asegurar bienes no es cosa de cuñados ni de ceder ante presiones del banco. Es cuestión de conocimiento, de asesoramiento y de estrategia con un único objetivo. Dicho objetivo no puede ser un precio barato, sino la seguridad de bienes y personas.

El Titanic salió del puerto con todos los elementos necesarios para desencadenar la tragedia que se produjo. Ocurrió en su viaje inaugural, pero podría haber ocurrido más tarde, o nunca. Pero el germen estaba ahí, latente, esperando las circunstancias adecuadas para manifestarse.

Lo mismo ocurrió con el edificio de Valencia. Lo mismo ocurrirá con otros muchos edificios que cuentan con ese germen u otro, larvado, esperando las condiciones adecuadas. En tu mano puede estar que no ocurra, si analizas correctamente el riesgo, y que si llega el caso, los seguros funcionen correctamente.

*Carlos Lluch es mediador de seguros y director técnico en Lluch & Juelich Brokers.