Vivienda: fracaso, que no fallo de mercado

El pasado 13 de octubre, Carlos Sánchez publicó en este medio un interesante artículo sintético sobre la crisis de la vivienda. Se titulaba. Codicia y vivienda: historia de un fracaso. Estas notas, quizás demasiado largas, comentan, e intentan aportar elementos complementarios, a esa historia. Los subtítulos remiten a ese artículo. Para los interesados, puede ayudar la lectura paralela de ambos textos.

El art. 47 de CE no se ha aplicado

Decir que no se ha aplicado lo previsto en el art.47 resulta básicamente acertado. No obstante, habría que hacer muchas matizaciones. Para aplicarlo, se han hecho regulaciones y previsiones en el planeamiento urbanístico. Más allá de las muchas trapacerías, el problema de fondo es que, a partir de los años 80, se pensaba que esas medidas ya no eran necesarias. Se especulaba sí, pero, aunque siguiera estando mal vista la especulación del suelo, (uno de los pocos bienes que, como los vinos, ganan con la edad) lo de comprar barato y vender caro, era aplaudido en general (como base del sistema) y terminó por aceptarse como parte de la buena economía.

¿Política de vivienda? ¿Para qué?

La política de vivienda, como reconocida y necesaria política social, deja de plantearse al final de los años 80. Ya no hacía falta. El mercado se iba a encargar de proveer la vivienda para todos (esta era la política) Los últimos intentos de intervenir el suelo y la producción de vivienda de forma operativa, se producen por ejemplo, en el Plan General de Madrid de 1985. En el suelo declarado urbanizable programado, se negoció con los propietarios del suelo, y se aprobó con ellos (a los que les salían las cuentas), que el 90% de las nuevas viviendas fueran de Protección Oficial. El objetivo (prudente y moderado) consistía en conseguir que, al menos un 25% de los nuevos matrimonios generados en Madrid, pudieran quedarse a vivir en Madrid. En los primeros 80’s, solo el 10% de esos matrimonios lo hacían. (Así se formó el Área Metropolitana de Madrid, y todas las AM, por desbordamiento de la ciudad central. Choca ahora que parezca una novedad, y consiguiente “descubrimiento”, que haya que ir a buscar vivienda fuera de la gran ciudad, aunque ahora sea distinto, al tratarse del alquiler y no de la compra) Aquel intento negociado se impugnó en los tribunales y se anuló. La especulación estaba servida. Sin embargo, tras ese inicio, la obligación de destinar a VPO una proporción (sin duda menor) de las nuevas viviendas, se implantó por ley. Formalmente se ha cumplido. En la realidad, con subterfugios varios, apenas ha tenido efecto. Volveremos. Es un tema candente hoy, aunque no reconocido.

¡Ah! La Sareb

La Sareb, otro fracaso dentro del gran fracaso. Enfocada con criterios puramente actuariales, sin considerar su objeto: vivienda y suelo, el banco malo se ha manejado con opacidad extrema, sin contribuir (más bien al contrario) a resolver ningún problema de vivienda. Y lo peor, sin ni siquiera pretenderlo. Los chollos que heredó (que unos cuantos de los “activos tóxicos” lo eran) los transmitió bajo cuerda a sus amigos. Después, vino un periodo de limbo, prácticamente vegetando, hasta que hubo que “nacionalizarla”. A partir de ahí, ha empezado a prometer. Por ahora sin apenas dar trigo. Todavía podría ser un instrumento en una política de vivienda agresiva.

Las cajas de ahorro: ¿los villanos?

Me parece algo exagerado. Las cajas no habían derivado sino a ser un reflejo de la imperante cultura del pelotazo. Está sin analizar el efecto de su financiación de grandes inversiones en suelo de futuro por parte de los grandes promotores del momento, cuando todavía pensaban (aun estando de hecho al borde del abismo) que podrían seguir produciendo miles y miles de vivienda en cualquier lugar. La paradoja es que quien estaba financiando a las cajas de ahorro españolas (con el gran negocio que hacían) eran los bancos alemanes con sus sofisticados vehículos de inversión del momento. Al tiempo, los grandes economistas alemanes nos acusaban, a los españoles, de nuestra adicción a las hipotecas para la compra de viviendas.

Activo financiero antes que derecho

Se trata del meollo de la explicación de lo que nos ha pasado. Esa es la conclusión: se ha dejado de considerar la vivienda (también) como bien/derecho social. Vale. Pero, no se ha hecho porque, cuando empezaron a decirnos que “éramos ya ricos”, no hacía falta. El mercado servía para cumplir el derecho: iba a proveer de vivienda a todos. Eso, cuando mayoritariamente el acceso a la vivienda era en propiedad, parecía acercarse algo más a la realidad, ya que el mercado “colocaba a cada uno en su sitio”, con precios menores al alejarse (cada vez más) del centro. La propiedad (y el chalet) compensaban los largos viajes residencia-trabajo y su coste. La ciudad se extendía al infinitum. Las fracasadas radiales de peaje de Madrid, el Ave a Guadalajara, con nueva ciudad en torno a la estación, son claros ejemplos de lo que se propiciaba. La locura de la burbuja financiera trasladada al ladrillo, con hipotecas a gogó, contribuyeron a reforzar esa ilusión del mercado proveedor. ¿Para qué la vivienda social? Eso era algo del pasado, denostado incluso por ser algo del franquismo. Era algo profundamente ideológico, lanzado por el rampante neoliberalismo y que gente como Rallo o Lacalle seguirán planteándolo como dogma. Se lanzó con el milagro de Rato con Aznar y caló en los últimos gobiernos socialistas de González (Solchaga y cía) Todo procede del planteamiento de la innecesariedad e inadecuación de la vivienda pública y/o social. Zapatero empezó a reconsiderarlo, sin éxito. Tampoco ha conseguido revertirlo Sánchez, con la ley aprobada tan a regañadientes y apenas aplicada. Englobando más medidas, se ha tendido con éxito a identificar con la rechazada limitación de alquileres en las áreas tensionadas. En 2015, Esperanza Aguirre, líder de la oposición en el Ayuntamiento de Madrid. comentaba con naturalidad entre los suyos (no en un mitin ni en declaraciones) ¿Por qué tenemos que hacer viviendas nosotros, desde el ayuntamiento?

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Ahora bien, habría que aclarar que es un prejuicio ideológico y que, por el contrario, habría que reconocer que el mercado no puede cumplir esa función de provisión universal de vivienda, como tampoco lo puede hacer la sanidad privada, como se constata en USA. La conclusión hoy es precisamente esa: el mercado no puede ofrecer vivienda para todos. Ni siquiera cabe plantear que es un “fallo de mercado”, como hacía la profesora Taltavull en El País el pasado 13 de octubre. La gran conclusión hoy es que, al margen del mercado, hay que contar con viviendas asequibles (con precios por debajo de mercado) y sociales, para alternativas habitacionales en los casos de máxima vulnerabilidad. Las “asequibles” las fuimos acumulando y las perdimos. No se han repuesto. Eran las VPO que, con periodo de vigencia menguante, han ido diluyéndose también en el mercado libre, al atribuírseles la condición de activo financiero por encima de su condición “protegida”. Fueron considerándose menos necesarias, se fueron eliminando las compensaciones públicas a los promotores y, consiguientemente, han ido perdiendo peso, y no por casualidad, dentro del nuevo parque que se iba generando. Hay que remontarse al invento franquista en los 50. En teoría, eran viviendas en principio con menor rentabilidad para el promotor (a saber, si fue así en la oscura realidad del momento) lo cual era compensado con creces: financiación asegurada (impuesta a los bancos) desgravaciones fiscales y suelo topado en su repercusión, con un máximo del 15% del precio del Módulo. La protección duraba 50 años, un futuro lejano, equivalente, de hecho, con permanencia. Todas esas condiciones se han ido perdiendo, ya no hacían falta. En 2012 se eliminaron. Los módulos no se actualizaban, los bancos, a partir del 2008, no financiaban y los suelos, a pesar de que había teóricamente una porción de suelos finalistas afectados a las VPO, se iban buscando triquiñuelas para escaparse de esa afectación. ¿Cómo así se iba a atraer al promotor privado, al que se mantenía el tope de precio de venta? La VPO ha vuelto y la utilización de su suelo (que se supone que algo queda) es uno de los temas que deberían acometerse hoy en toda política agresiva de vivienda.

Con aumentar el suelo de papel se construiría más

Antes del 98, en 1997, se aprobó el Plan General de Madrid, aún vigente. En este, para superar titubeos de cuanto suelo se declaraba urbanizable, se hizo hasta el límite municipal. Se hizo en el sudeste para albergar cientos de miles de nuevas viviendas, en los famosos PAU. Solo uno, de iniciativa más pública, el Ensanche de Vallecas, se puso en marcha. Solo en 2010 arrancó El Cañaveral, que sigue hoy, ya con 14.000 viviendas, y por cierto, sin apenas servicios. Los demás, con algo así como 150.000 viviendas adicionales, están aún hoy, casi 30 años después, difícilmente arrancando. Echan la culpa a trabas administrativas. Parece más bien que el mercado, con sus vericuetos (y manos escondidas) va sacando las viviendas en prudentes, acotadas y sucesivas ofertas, en medidos plazos, no vaya a ser que pudieran bajar los precios, Eso que siempre se dice que va a pasar y que nunca pasa, aunque se construya sin mesura, como en la burbuja, cuando precisamente los precios subían dos dígitos al año.

Los planes tendieron a aumentar el suelo urbanizable

Es verdad que los planes tendían a aumentar o incluso exorbitar las dimensiones del suelo urbanizable. Especulación sí, pero, al igual que pasa con las viviendas, no por clasificar mucho “suelo de papel” se consigue que aumente lo que efectivamente se pone en el mercado (suelo finalista) o baje su precio. Este está condicionado por el precio de lo que se pueda llegar a construir encima. La tan repetida aseveración (tan de promotores) que las viviendas son caras porque el suelo lo es, resulta ser una perfecta boutade. El suelo es un sobre beneficio por el que compiten propietarios de suelo y promotor. Si este es precavido y capaz y compra suelo antes, se lleva mayor parte del bocado. Si pretende comprar suelo ya revalorizado, lo reduce o lo pierde. No se conoce un promotor que venda una vivienda más barata que su vecino porque hubiera comprado antes (y más barato) el suelo.

Vuelve la VPO, cuando se han promovido tan pocas

Más allá de la comparación con el número de nuevos hogares, la cantidad de VPO recientes sorprende por lo “grande”. Hay informaciones que fijan su número en poco más de 8.000, en menos pues del 10% de todas las que se construyen al año. Resulta lógico que sean tan pocas. La Protección Oficial ha quedado reducida a una “etiqueta” de viviendas “baratas”, algún titular de prensa así las refiere. A pesar de lo lógico que resulta que se hayan promovido recientemente tan pocas, vuelve la VPO. Pareciera haberse redescubierto. No así las condiciones que la hacían posible. Al menos en Madrid, el promotor no tiene el más mínimo incentivo para promoverlas. Por eso, cuando la administración Ayuso lanzó su Plan VIVE (y aplicó la etiqueta de VPO) tuvo que ceder ante las presiones, sobre todo de sus grandes adjudicatarios, a que subiera el año pasado, 2023, el módulo de VPO. Sintomáticamente, la Comunidad de Madrid ¡no lo había actualizado desde el 2008! Sin actualizar y sin incentivo alguno, se comprende que no salieran las cuentas y que no se promovieran VPO. Se insiste, se suponía que ya no hacían falta. Es la única explicación. No se hacían para la venta y, en menor medida, para alquiler, cuyo tope de pago es el 5,5% anual del módulo. Hoy, en Madrid, con un módulo actualizado de 2.450 €/m2, se puede alquilar como máximo a 651€/mes para una vivienda de 50m2 útiles. Además de permitir cobrar servicios adicionales (por valor del 18% del alquiler) la paradoja es que, al parecer, el Plan VIVE está funcionando a base de las subvenciones del Plan Estatal de Vivienda del Gobierno, que pueden ascender hasta los 50.000€/vivienda. En todo caso, en el supuesto de haberse aplicado, esas subvenciones no han servido para bajar los alquileres, que se ajustan al tope máximo permitido en la VPO.

Generación de hogares vs. nuevas viviendas

Cuando todo ha tendido a remitirse al mercado, puede sorprender que surjan ahora tantas cifras de viviendas “necesarias”. El BdE, tan a favor del mercado, ha sido el primero en lanzar esa rotunda cifra, absoluta e indiscutida, de las famosas 600.000, que ya ha reducido a 500.000. A este, lo primero, habría que preguntarle, ¿a qué viviendas se refiere? Si es a las de mercado, está claro que no puede ser. Cabría añadir, a esos precios no hay demanda suficiente de compradores para usar la vivienda, ni siquiera de inversores, que son ya hoy mayoría de los que compran, y pagando a toca teja, sin hipoteca. Si son de alquiler, tampoco puede ser porque, entre otras razones, usted, BdE, ordena a los bancos que, por prudencia, no financien promociones de vivienda en alquiler. Prohibido está, además, financiar a los promotores la compra de suelos, lo cual tampoco ayuda.

Otra gran ausencia de información respecto a las VPO se refiere los solicitantes de una vivienda de protección. Cada vez que se abre un proceso de adjudicación de las pocas viviendas públicas que se ofrecen, esta se convierte en un sorteo, una lotería. 274 viviendas en Alcorcón concitaron 20.000 solicitudes. 400 en Madrid, más de 44.000 solicitudes. Además de los requisitos de ingresos y demás, ¿dónde viven, y cómo, los solicitantes? No están bajo el puente, claro. Y, entonces, ¿qué pasa con su anterior alojamiento? Si están viviendo con los padres, vale, pero ¿cuántos de esos solicitan la vivienda? Ni se sabe, ni se pregunta. Lo que buscan es el chollo, que les toque la lotería. El único incentivo indirecto a las VPO es de ir aumentando el nivel de renta de los posibles beneficiarios, que llega ahora hasta los 5,5 veces el IPREM, algo así como 57.000 € anuales de ingresos familiares. Cuando se alardea de que la vivienda pública no va a costar más del 30% de esos ingresos familiares, tiende a verse como inquilinos más fiables a los que ingresan cantidades más cercanas al límite. En el ejemplo anterior, en Madrid, un alquiler de 651 €/m2 representaría apenas el 14% del máximo de ingresos permitido. Está claro el chollo que se busca.

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Pero, más allá de qué viviendas se diga que se “necesitan” (un término que tanto se ha cuestionado por poco económico) choca el simplismo de su cálculo. Se cita el repetido contraste entre generación de hogares vs. nuevas viviendas. Esto implicaría suponer que cada nuevo hogar requeriría una nueva vivienda. Eso ocurría en lo que se llamó, en 1970 y con base para ello, la “sociedad sin vivienda”. En una sociedad madura, y con un parque de 1,8 viviendas/hogar, las más de 600.000 transacciones anuales de compra-venta de viviendas, solo en una pequeña proporción se trata ya de viviendas de nueva construcción. La inmensa mayoría son viviendas existentes y, de estas, una proporción significativa (desconocida, como tantas cosas en esta materia, pero confirmado por los notarios) son herencias. Hay del orden de 400.000 defunciones anuales y eso influye. Cuando en los primeros 2000 Aznar presumía (en plena burbuja) que construíamos más nuevas viviendas que Alemania, Francia y algún otro país juntos, era una alarmante anomalía, que todo el mundo sensato y conocedor comentaba. Parece que ahora, desde 2008, hemos pasado al otro extremo, triste consecuencia de los “prudentes” financieros. De todas formas, choca que los exégetas del mercado, en España, nunca se refieran al filtrado hacia abajo y hacia arriba, con lo que en el mundo anglosajón se suele justificar sus bondades, que evitan supuestamente la necesidad de viviendas extra-mercado. Se cuenta con la mejora de vivienda (que en España se denomina curiosamente de reposición, en el mundo inmobiliario, como si se tratase de cambiar una vivienda por otra equivalente) como motor fundamental que mueve el mercado de vivienda. Al saltar a una vivienda mejor, mayor o menor, en otro lugar o con otra tipología, se deja otra vivienda peor, que sirve a los que cuentan con menores ingresos. En la tradición de la “vivienda para toda la vida” en España no se ha tendido a contemplar el filtrado. En 1975, los madrileños (cuando se preguntó en una super e icónica encuesta no repetida) solo se mudaban, como media, 1,1 veces en su ciclo vital. En aquel momento, en USA, los norteamericanos ya se mudaban 7 veces. 50 años más tarde, los madrileños (y los españoles en general) seguro que se mudan mucho más. No obstante, no lo sabemos, porque las mudanzas son otra (importante) laguna en nuestra escasa información sobre la vivienda. Tendría en principio gran significado explicativo.

Además, de cara a la nueva construcción de nuevas viviendas, enseguida hay que preguntar dónde. En abstracto, hay que responder allí donde se demanden. De acuerdo, pero ante esa evidencia hay que alertar: hay suelo donde no hay demanda y falta suelo (espacio, más allá de su estatus urbanístico) donde se da la furibunda demanda, en las áreas centrales de las ciudades consolidadas. Según alguna información poco divulgada, hay, no obstante, suelo finalista para albergar más de 6 millones de nuevas viviendas. Y ello, ante la eterna queja de promotores de que no hay suelo finalista.

Las estimaciones demográficas y la falta de viviendas

Lo mismo cabría plantear ante las estimaciones del INE, puramente demográficas, ante la necesidad de construcción de nuevas viviendas, aunque tengan menor capacidad de controlar o manejar instrumentos para propiciarla. No parece que la rehabilitación del parque, de gran importancia, haya cuajado en nuestros organismos de previsión. Curiosamente, a pesar de las sucesivas declamaciones, tampoco ha cuajado una auténtica y potente política de rehabilitación del parque existente, cada vez más relativamente envejecido.

Todo empezó con la eliminación del Banco Hipotecario

Acertado e interesante comentario, poco usual. La reivindicación del Banco Hipotecario suena extraña, en este marco tan liberal en que nos movemos. A lo mejor, también podría hacerse de las cajas de ahorro, teóricamente sin ánimo de lucro, tan lógicamente denostadas por su último devenir, quizás interesadamente exagerado por sus detractores.

Parece que hace falta aumentar el suelo finalista urbano

Ciertamente, habría que reinventar fórmulas para financiar y desarrollar nuevo suelo urbano. Ahora bien, al tiempo, o como base de esa reinvención, habría que “reinventar” el propio “suelo urbano”, más acá de la tradicional infinita extensión del continuo edificado, normalmente ocupando territorio “a saltos”, dejando intersticios intermedios de latente especulación. Habrá que buscar el “nuevo suelo” en la posibilidad de construir sobre lo edificado, de remodelar con rehabilitación y realojo, etc. Todas ellas opciones más complejas, pero más útiles que la mera extensión territorial.

A vueltas con el activo financiero

Me sorprende que se diga que la vivienda “se ha ido convirtiendo” en activo financiero. Se ha ido paulatinamente considerando así en mayor medida, en paralelo con la consideración de que no hacían falta las viviendas extra-mercado y que el mercado servía para todo. Sorprende que se hable ahora, como si fuera otro descubrimiento, que la vivienda es un activo financiero. Lo ha sido siempre. Toda compra se hacía, además de para vivir, pensando en la futura revalorización de la vivienda. Que eran activos bien que se reconoció tras la crisis, aunque fueran tóxicos. Recuerdo haber planteado esa condición de activo financiero de la vivienda hace años, cuando todavía chocaba que se dijera.

El mercado especulativo marginalista

Me encanta saber que a esto se le llama “mercado marginalista”. Sin saberlo, yo lo había descrito como un mercado en que se van tanteando sucesivos aumentos de precio (incluso en una misma promoción) con influencia y referencia en el entorno, tanteando pues hasta dónde puede aceptarse la subida. Siempre parece que va a haber alguien (aunque sean menos) que lo pague. Las sucesivas subidas solo se paran si el proceso de ventas se ralentiza. En el alquiler (la novedad hoy) el papel de tanteador lo juegan sobre todo los fondos/grandes tenedores (con un porcentaje reducido del total del parque) que hacen de influencers, lanzándose a subidas disruptivas de los alquileres, rápidamente copiadas por los pequeños, tan bien asesorados, cada vez en mayor medida, por potentes gestores.

La sempiterna comparación con Alemania

Nos acusaban (¿envidiaban?) por ser “más ricos” que ellos, por tener un mayor porcentaje de viviendas en propiedad. Los alemanes, no adictos a las hipotecas, invertían sus ahorros en Siemens. Ahora, convergemos con ellos en los problemas del alquiler, sobrevenidos también en las sociedades mayoritariamente alquiladas.

¿Ha fallado la política de vivienda? ¿Ha habido tal cosa?

La conclusión es obvia. Han fallado las políticas de vivienda, aunque fueran solo implícitas. La realidad es que no ha habido durante décadas política de vivienda. Si entendemos por tal la acción positiva. Incluso la prolongación en el tiempo de la desgravación tradicional a la compra de vivienda, más bien pareciera una medida de puro continuismo, ya que ni siquiera iba destinada a favorecer la construcción de nueva vivienda. Lo que sí parece una medida aberrante es la progresiva disminución del periodo de vigencia de la Protección Oficial. Es sin duda el mayor disparate cometido, que nos ha privado del mayor contingente de vivienda de precio contenido. Se han “perdido” más de 6 millones de viviendas extra-mercado. No se comprende a qué responde. Pareciera que se trataba de propiciar un “derecho a especular”, quizás muy propio de un cierto enfoque de la cacareada libertad. Algunos argumentan que con ello se rompía lo que hubiera significado aceptar dos categorías de propietarios, de primera y de segunda. El caso es que la cuestión de permanencia de la Protección Oficial ha pasado a estar en la trituradora de la pugna competencial entre Gobierno central y las CCAA. Incluso el TC ha declarado inconstitucional el art. 16 de la Ley de Vivienda, que planteaba la permanencia de la Protección Oficial, al supuestamente invadir competencias de las CCAA, lo cual resulta harto discutible. Solo el País Vasco ha establecido con éxito, desde el 2003, esa permanencia en su territorio.

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Insisto, parece que se argumentaba que no era ya necesario destinar recursos a eso de la vivienda asequible y social. Era algo, se decía, de país pobre, atrasado.

La irrupción del alquiler: una novedad desconocida

El alquiler siempre ha sido considerado marginal, un régimen de segunda. Cuando, tras la gran crisis, se ha limitado drásticamente el acceso a la propiedad, se ha echado a la gente al denostado alquiler y se ha hecho sin adoptar medida específica alguna adicional. Ante esto, sí que ha faltado totalmente una política de vivienda. Más bien, un intento de evitar toda consideración. Cuando en 2015 sorpresivamente el Ayuntamiento de Madrid cambió de signo político, la EMVS (que ahora presume de hacer viviendas asequibles para alquilar) tenía prohibido hacer viviendas para alquilar. Las que tenia de antes había intentado venderlas (a los fondos) El alquiler ha cogido desprevenidas a las instituciones. Solo de forma precipitada y parcial se ha pretendido ahora salir al paso ante un fenómeno desconocido, marginado por irrelevante hasta hace bien poco.

Y el suelo, siempre el suelo

Que no hay financiación, ni incentivos a la Protección Oficial, ya se ha dicho. Es más, hasta hace meses, en que Madrid la reverdece, la Protección Oficial estaba olvidada. Ahora bien, lo de que a los privados no les sale rentable la transformación del suelo resulta muy discutible. El gran negocio reside, y sigue residiendo, en esa transformación. Es tal que, se han embarcado en la transformación de inmensas superficies de suelo (sobre todo en Madrid, siempre la guía) con muchos propietarios. Lo que resultaba difícil de controlar era precisamente la propiedad del suelo. Sobre todo, es eso, y no la burocracia (que por supuesto tampoco ayuda) lo que ha retardado sobremanera su entrada en carga. Tanto, que cabe dudar si pretendían hacerlo antes. Es verdad que hemos generado una regulación urbanística siempre defensiva y garantista, que ha llegado a ser un pesado lastre. Resultará, sin embargo, muy difícil cambiar las bases de esta, que han estado dirigidas al crecimiento (si no es eso, no se sabe qué, ni cómo regular) y la seguridad jurídica de lo que se va a poder hacer en cada suelo, establecido entonces con empecinada rigidez.

Ah! Las viviendas vacías, no ocupadas

Con las vacías, hemos pasado del suero de Fierabrás al desprecio total, porque no están donde hacen falta. Del total de casi 4 millones identificados en 2021 (manda huevos, como diría aquel, que solo las contemos cada 10 años, con los censos) algo más del 10% están en ciudades de más de 250.000 habitantes. Son 400.000, que son solo el 80% de las necesarias, según la última estimación del BdE. Pareciera que se podría hacer algo de choque con esa oferta latente, dedicándole una inversión cuantiosa y privilegiada para su rehabilitación inmediata, también de choque, incentivando a los propietarios. En el planito del interesante artículo al que se remite, se recoge que, en Madrid ciudad, hay 97.000 viviendas vacías. El ayuntamiento presume de tener 8.000 y pico viviendas para alquiler. Con que sacara del ostracismo un 10% de las vacías doblaría su dotación, de la que curiosamente ahora ya se ha encariñado para presumir. Cuando se ha intentado comprar viviendas para ampliar el parque, los topes administrativos de los precios que se pueden pagar (de antaño) resultan irrisorios. Subvencionar habilitaciones aflorando parque vacío (que, a lo mejor, al menos una parte, no está en tan mal estado) sería más posible y eficaz.

Buscando soluciones

Está claro que no caben soluciones milagrosas. El tope de alquileres, más allá de la gresca que genera, solo vale para los ya alquilados, tratando de evitar las abruptas subidas disruptivas respecto a lo que han venido pagando. No vale para todo. A largo plazo, tampoco parece que se pueda confiar en una transformación en profundidad de la planificación urbanística. Si no hay consenso para otras cuestiones, resultaría aún más difícil cambiar las bases de los planes, abriendo, como se hace en el mundo anglosajón, a la discusión posterior, ayuntamiento-privados, lo que se va a poder hacer en un determinado suelo. Sí creo, en cambio, que se podía concebir, a corto plazo, una acometida en plan Task Force, que proponía Vidal-Foch hace unas semanas en El País. Una de las pocas propuestas interesantes que he visto últimamente.

¡Hay, las competencias!... y la confrontación

Por supuesto que hay responsabilidad compartida. Ahora bien, las CCAA tienen, y sobre todo presumen y defienden furibundamente, su exclusiva competencia en vivienda. Esto lleva por ejemplo a algunas terribles consecuencias (como la de prohibir la permanencia de la Protección Oficial) y que, sobre todo, lleva a una actitud autocontenida, e incluso timorata, de la Administración Central, que tendría a mi juicio mucho más campo de acción, amparada incluso en el TC (sentencia sobre la ley catalana en 2023).

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La conveniencia de un pacto por la vivienda se vislumbra tan imperiosa como imposible en el actual marco de confrontación. Resulta difícil incluso concebir en qué podrían ponerse de acuerdo hoy las fuerzas políticas. En este marco, aparece como quizás positiva novedad el redescubrimiento de la Protección Oficial por parte de unos y de otros. Es decir, el reconocimiento de que hay que contar con viviendas que no respondan al mercado... El redescubrimiento requeriría algo más que su mera condición de etiqueta de “viviendas baratas”, con la que reductivamente se ha vuelto a aplicar, y volver a contar con apoyos a la promoción.

*Eduardo Leira, arquitecto y MCRP por la Universidad de California en Berkeley.