Más oferta de viviendas en alquiler y a menores precios

Javier Milei, el presidente que asumió hace 14 meses la presidencia de Argentina, ha despertado asombro y curiosidad a nivel mundial por su estilo de gobierno y las políticas que sostiene con firmeza desde el primer día en el país más austral de América. Sus medidas en el plan económico se ocuparon también el mercado de alquiler de viviendas.

En diciembre de 2024, a los 10 días de su mandato emitió su primer decreto de desregulación, un "decreto ómnibus" (decreto 70/2023, del 20/12/2023) que incluyó la derogación de la Ley de Alquileres, promulgada por el gobierno de Alberto Fernández y Cristina Fernández de Kirchner. Esta Ley de Alquileres – de carácter intervencionista – había diezmado el número de las viviendas en alquiler en poco tiempo.

La Ley de Alquileres de Alberto y Cristina Fernández, que entró en vigor el 1 de julio de 2020, establecía un plazo mínimo del contrato de tres años y regulaba la actualización de las rentas. La ley no permitía actualizaciones en períodos menores a un año, con inflaciones por encima del 50% y que superó el 200% anual en 2023. (En octubre de 2023 se bajó a 6 meses el período mínimo de actualización del alquiler). Por otra parte, se obligó al uso de un único índice, primero calculado por el Banco Central y después por un organismo de carácter estatal llamado Procrear – que se ocupaba, entre otras cosas, de crear viviendas financiadas por fondos públicos. El gobierno cerró Procrear a finales del año pasado.

Naturalmente, la actualización de las rentas iban muy por debajo de la inflación y caían en términos reales, eso desincentivó a los propietarios que fueron retirando las viviendas del mercado de alquiler, primero moderadamente y después de modo acelerado, dejando solo un número testimonial en oferta.

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Los efectos beneficiosos de la liberalización del gobierno de Milei se hicieron notar rápidamente y pronto la oferta de viviendas en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires se multiplicó por 12.

¿Cómo se logró semejante incremento sin recurrir a un solo centavo del presupuesto público? Aplicando el enfoque opuesto al de aquellos que, en nombre de los inquilinos, promueven regulaciones que restringen la oferta de alquileres: se permitió la libertad de contratación y se garantizaron derechos sobre la propiedad privada.

Los resultados de la liberalización de Milei se ponen de manifiesto en los anuncios de los portales inmobiliarios. Estos registros reflejan tanto el fuerte aumento de la oferta como la desaceleración en el crecimiento de los precios de alquiler tras la eliminación de la ley que había impuesto restricciones a los propietarios y limitado su disposición a poner inmuebles en el mercado.

Por más que algunos renieguen de los mecanismos del mercado o intenten desestimarlos, la respuesta en Argentina fue la previsible: frente a un aumento significativo en la oferta, la tasa de incremento de los precios se desaceleró y, en términos reales, los alquileres se redujeron el 28 % respecto a la media de precio vigente antes de la derogación de la norma.

La Ley de Alquileres derogada, que buscaba beneficiar a los inquilinos, terminó perjudicando la formación de nuevos hogares en busca de alquiler debido a:

a) Una drástica reducción de la oferta de viviendas en alquiler.

b) Precios iniciales más altos, como consecuencia de la necesidad de los propietarios de anticipar la pérdida del valor adquisitivo del alquiler debido a las restricciones en las actualizaciones.

c) Mayor selección de inquilinos y exigencias de garantías adicionales, aumentando la dificultad de acceso a una vivienda.

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El caso argentino soporta la idea de que no se puede resolver la accesibilidad a la vivienda en alquiler mediante regulaciones homogéneas y rígidas. La realidad del mercado es heterogénea según la ubicación y el tipo de vivienda, y las restricciones que afectan la seguridad y rentabilidad desincentivan la inversión y reducen la oferta.

La rápida y favorable evolución del mercado inmobiliario tras la desregulación refuerza la evidencia sobre los efectos negativos de las intervenciones estatales mal diseñadas. El caso argentino evidencia la superioridad de los enfoques basados en la libertad de mercado frente a las distorsiones que crean medidas contrarias al mismo, producto de la ignorancia de la ley de la oferta y la demanda o simple demagogia.

*José Luis Suárez, profesor emérito de finanzas en IESE Business School; y José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario.