¿Por qué sería ilegal establecer un impuesto del 100% sobre la transmisión de bienes inmuebles a no residentes en la Unión Europea?

El pasado 22 de mayo de 2025 se presentó en el Congreso de los Diputados una Proposición de Ley para impulsar el alquiler de viviendas a precios asequibles. Nos centraremos aquí en el análisis de la legalidad de una de las medidas contenidas en dicho Proyecto de Ley, en concreto, un impuesto complementario estatal que grava la transmisión de bienes inmuebles a no residentes en la Unión Europea con un tipo del 100% sobre el valor del bien transmitido, asumiendo que éste sea superior al valor de referencia del inmueble.

Es decir que, si un comprador extracomunitario adquiere un inmueble por valor de 1 millón de euros, deberá liquidar un impuesto de 1 millón de euros. A esto habría que añadir los gastos de notaría y de registro, lo que supondrá, en la práctica, la exclusión de los inversores extracomunitarios del mercado inmobiliario español.

En primer lugar, constatamos que sigue la tendencia de que el Estado ocupe competencias tributarias que corresponden a las Comunidades Autónomas, mediante la creación de impuestos estatales complementarios a los ya existentes a nivel autonómico, como es el caso del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cedido a las Comunidades Autónomas. En el ejemplo anterior, la Comunidad Autónoma recaudaría 60.000 euros (asumiendo un tipo impositivo del 6% como en Madrid) y el Estado 940.000 euros.

El primer precedente de esta tendencia fue la creación del Impuesto Temporal de Solidaridad a las Grandes Fortunas (ITGF), un impuesto muy criticado por la doctrina tributaria, pero que, conviene recordar, fue finalmente validado por el Tribunal Constitucional en su Sentencia n.º 149/2023, aunque fuera por un margen muy estrecho y con votos particulares contundentes. La validación por parte del Tribunal Constitucional de este tipo de figuras impositivas parece haber animado al legislador tributario a seguir creando nuevos tributos con características similares, y todo indica que esta tendencia continuará.

TE PUEDE INTERESAR

España se arriesga a un varapalo legal si el Gobierno lanza un impuesto a extranjeros

Óscar Giménez

Sin perjuicio de que el ITGF deba ser también examinado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), especialmente en lo relativo al periodo impositivo de 2022 cuya entrada en vigor no fue anunciada previamente y supuso una quiebra del principio de confianza legítima, podemos anticipar que un impuesto del 100% sobre la transmisión de bienes inmuebles a no residentes en la Unión Europea adolecería de serios vicios de nulidad conforme al Derecho europeo.

El principal problema de establecer un impuesto que discrimine a los no residentes en la Unión Europea radica en la posible vulneración de una libertad fundamental recogida en el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE): la libre circulación de capitales, consagrada en su artículo 63. El TJUE ya se ha pronunciado en casos similares, concretamente respecto a un impuesto en Portugal que, en el supuesto de la venta de inmuebles, imponía a los no residentes una carga fiscal superior a la aplicada a los residentes, declarando dicha diferencia de trato contraria a la libre circulación de capitales.

TE PUEDE INTERESAR

Aluvión de consultas desde Estados Unidos para mudarse a España con la Ley Beckham

Alejandro Mata Óscar Giménez

Cabe recordar que esta libertad fundamental ampara a los ciudadanos del Espacio Económico Europeo (un ámbito más amplio que incluye a Noruega, Islandia y Liechtenstein, países que quedarían excluidos según la redacción propuesta), así como a los nacionales de terceros Estados, sin que sea necesario que exista reciprocidad en la aplicación de dicha libertad por parte de los otros Estados.

En los tiempos que corren de adopción de muchas medidas proteccionistas por parte de muchos países, el Derecho europeo no exige tal reciprocidad. Esto significa que protege a los ciudadanos de terceros Estados, incluso si esos países aplican medidas discriminatorias contra ciudadanos del Espacio Económico Europeo. Esta protección no debe ser criticada; al contrario, es positivo que los Tratados europeos garanticen libertades fundamentales sin condiciones.

Como hemos adelantado, el Reino de España ya ha sido condenado por el TJUE por no garantizar la libre circulación de capitales para terceros Estados. Esta condena se produjo tras la Sentencia del TJUE de 3 de septiembre de 2014 (asunto C-127/12), en relación con el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por obligación real. En ese momento, los residentes en España podían beneficiarse de las bonificaciones contenidas en las normativas autonómicas aplicables, mientras que los no residentes tributaban a tipos mucho más elevados al no tener acceso a ninguna bonificación en la normativa estatal.

TE PUEDE INTERESAR

El sistema fiscal de España, a examen: así lo ven 20 jueces, expertos, empresas y académicos

EC Brands Fotos: Jorge Álvaro Manzano

Tras dicha condena, España procedió a modificar la normativa, pero lo hizo de manera parcial, extendiendo los beneficios fiscales únicamente a los residentes en el Espacio Económico Europeo. Sin embargo, esta reforma no incluyó a los residentes en terceros Estados. Finalmente, fue la Sala de lo Contencioso-Administrativo de nuestro Tribunal Supremo en sus Sentencias 242/2018 de 19 de febrero de 2018 y 488/2018 de 21 de marzo de 2018, la que subsanó el problema, ampliando el ámbito de aplicación de la nueva normativa y permitiendo que todos los no residentes, incluidos aquellos que residían en terceros Estados, pudieran beneficiarse de las bonificaciones autonómicas en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Desde una perspectiva estrictamente nacional, podría plantearse la inconstitucionalidad del hipotético nuevo impuesto del 100%, al poder considerarse confiscatorio. No parece haber muchas dudas respecto al carácter confiscatorio de un impuesto indirecto cuya cuota equivale al 100% del precio de transmisión. Sin embargo, existen muy pocos, si es que hay alguno, pronunciamientos del Tribunal Constitucional que delimiten de forma objetiva el concepto de confiscatoriedad. El Tribunal Constitucional tiene pendiente resolver varias cuestiones de inconstitucionalidad relativas a la posible naturaleza confiscatoria del Impuesto sobre el Patrimonio, cuando la imposición global efectiva, sumando la cuota del IRPF, supera en alguna ocasión el 60%.

En definitiva, si se aprueba esta medida, es muy probable que la Comisión Europea, como guardián de los Tratados, abra de oficio un nuevo expediente de infracción contra España. En ese caso, España dispondrá de un plazo para presentar alegaciones, que serán analizadas por la Comisión. Tras su análisis, la Comisión emitirá un Informe Motivado en el que señalará los posibles defectos legales de la norma. Si España no retira la medida tras recibir el Informe Motivado, la Comisión llevará el caso ante el TJUE, que decidirá sobre la cuestión. Y en caso de que el TJUE condene a España, el Estado deberá devolver las cantidades cobradas indebidamente, junto con los intereses de demora devengados.

*Javier Vinuesa Magnet, Socio de Gómez-Acebo & Pombo