Querida Espe, así no… devolver las llaves sin más no vale, sorry

Siento admiración por Esperanza Aguirre. Pocos políticos han sabido reconducir su figura como la política madrileña. Pasar de ser, injustamente, la “tonta” CQC del primer gobierno Aznar a convertirse en dama de hierro de la Comunidad de Madrid no es tarea al alcance de todos. Su capacidad para aglutinar un equipo de todo perfil, con claroscuros que prueban que hasta el mejor escribano echa un borrón, y su probado oportunismo y capacidad para desmantelar conflictos a las primeras de cambio son cualidades que escasean en el acervo público patrio.

Sin embargo, el anuncio realizado ayer por la presidenta de la región defendiendo la dación en pago de los pisos como vía para cancelar la hipoteca de aquél que no puede cumplir con sus compromisos, presenta más sombras que luces, al menos en los difusos términos planteados: el “quien no pueda pagar, entregará las llaves y saldará la deuda” y Santas Pascuas no vale. Más cuando es un problema, el de las ejecuciones, que ya afecta al 4% de las hipotecas concedidas de 2000 a 2007.

¿Qué hacer? Pongamos objeciones y ampliemos la propuesta para dotarla de sensatez.

1. Quizá la primera y principal sea que Esperanza Aguirre y su gobierno carecen de la potestad jurídica para hacerlo. No hay que olvidar que tanto el Código Civil como la Ley Hipotecaria, en sus artículos 1911 y 105 respectivamente, son taxativos en esta materia. Ambas disposiciones exceden su ámbito de actuación y requieren de un cambio legislativo a nivel nacional. El papel de la mandataria se limita, en relación con este particular, a regular la información al consumidor de servicios financieros, de forma complementaria y no sustitutiva al Banco de España. Precisamente tal potestad engarza con el punto 3, que es por donde, en mi modesta opinión, debería ir una reforma de este tipo.
2. Su propuesta no es novedad normativa. Se trata de una posibilidad específicamente contemplada por la Ley Hipotecaria en su artículo 140 que admite el pactar que la responsabilidad del deudor no alcance a todos sus bienes presentes y futuros sino que se limite al valor del inmueble afecto a la deuda. O, en palabras de la presidenta, que sea efectivamente un préstamo con garantía real y no personal. Por tanto las hipotecas “puras” existen a día de hoy.
3. Tendría su lógica, y sería una respuesta adecuada a las demandas sociales, que rigiera por defecto la limitación de responsabilidad a la vivienda afecta y que, solo en caso de pacto al contrario y con firma de cláusula específica aparte suficientemente explicada por el notario, se extendiera al resto del patrimonio del deudor. Al revés de la realidad actual. Se evitaría de este modo ese desconocimiento de la ley, que como es sabido no exime de su cumplimiento, que ahora arguyen algunos.
4. Obviamente el mayor riesgo asumido por el banco se traduciría, a la hora de financiar al comprador, en la aplicación al crédito de diferenciales sobre Euribor superiores y en la entrega de menos fondos en comparación con el valor de la garantía (el Loan to Value se reduciría). Se daría entonces la paradoja de que precisamente aquellos que más se quiere proteger a futuro, los que padecen una situación económica más precaria y tienen menor capacidad de ahorro, serían los que tendrían que asumir peores condiciones financieras. Me temo que muchos, ante el sueño de ser propietario tan instalado en el subconsciente colectivo patrio, decidirían mantenerse en el statu quo actual.
5. De aplicarse el punto tercero, la circulación del crédito no se vería automáticamente frenada por la acción del legislador y permitiría a las dos partes de la ecuación, banca y particular, llegar a los acuerdos que más les convenga sin que se siga la asimetría de posiciones actual entre financiador y financiado. Con objeto de evitar que sea el banco el que tenga que ser rescatado, sería conveniente reforzar esta novedad legislativa con: 

   1. la obligatoriedad de fijación en la financiación de límites tanto temporales, como respecto a la renta del prestatario o en relación con el valor del inmueble (aún en la financiación “libre”); 

   2. el establecimiento de mecanismos de “scoring”, o puntuación, positivos que permitan identificar a los solventes no sólo por defecto como hasta ahora; 
   3. y restricciones a la concentración tanto regional como por tipo de activo inmobiliario en sus carteras crediticias. Nos evitaríamos muchos problemas. Quedaría por resolver la eligibilidad de las hipotecas “puras” para las cédulas hipotecarias, discutida por algunos expertos.

   Caben condiciones adicionales que permitan atemperar el riesgo de aquellos que, queriendo comprar una casa, pasan por encima de sus incertidumbres futuras y se lanzan a pedir financiación a través del sistema actual. Estamos hablando de:

   1. agilización y abaratamiento adicional de los costes de refinanciación, que faciliten al deudor aprovecharse de las bajadas en el precio del dinero; 
   2. establecimiento de cláusulas techo que le protejan de subidas de tipos de interés y/o, en su defecto, fomento fiscal de los préstamos a tipo fijo; 
   3. desgravación por la contratación de seguros de protección de pagos, que hacen frente al abono de las cuotas o de lo debido en caso de que el titular no pueda hacerlo (una iniciativa, por cierto, explicitada por Esperanza Aguirre en su programa, que permitiría elevar la ratio importe concedido/valor garantía, página 45).

   Por último queda el impacto sobre el mercado de la vivienda. Es evidente que la compra venta de residencial continuaría ligada a la evolución tanto del ciclo económico como del proceso de desapalancamiento que necesariamente han de acometer todos los agentes económicos españoles. Sin embargo, desincentivar vía nuevas restricciones la adquisición de las casas podría tener como derivada positiva la mejora sustancial de la actividad en el mercado de alquiler, única salida válida para buena parte del stock inmobiliario desocupado español.

   Más allá de la demagogia de la propuesta, no tanto por su contenido como por el momento electoral en el que se produce, es evidente que la medida, en los términos normativos que aquí se han planteado, limitado a nuevas hipotecas (la inseguridad jurídica de la retroactividad alejaría definitivamente la entrada de inversores extranjeros y condenaría la posibilidad de financiación de nuestra banca a través de las titulizaciones) y acompañado de un cambio general del marco de financiación que limite el riesgo de nuevos quebrantos bancarios, puede tener sentido. Faltaría, además, la eliminación de la pro ciclicidad que caracteriza la acción de la clase política, un imposible que está también en el origen de la situación actual (política de suelo o desgravaciones), así como la reforma de la Ley de Financiación Local con objeto de evitar que sean ingresos extraordinarios los que financien gasto corriente. ¿Demasiado de una sola vez? Impossible is nothing, ya saben.

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