La Ciudad Financiera del Santander, una ruinosa inversión

Como suele ser habitual, ha pasado desapercibida para la mayoría de los medios especializados españoles la suspensión de pagos e intervención concursal de una parte del que se creyó en un inicio feliz propietario del millón y medio de metros cuadrados que abarca la Ciudad Financiera del Santander, el grupo Propinvest liderado por Glenn Maud y Derek Quinlan, dueños, entre otros, de la sede de Citigrupo en Canary Wharf, el nuevo distrito bancario de Londres. Aunque se produjo el pasado mes de noviembre, nuevas informaciones dadas a conocer esta semana limitan aún más el radio de acción de ambos tycoons inmobiliarios, afectados como tantos otros por la crisis de sus principales mercados de acción (FT, Property Mogul to live on 550 pounds a week, 24-08-2012 y Costar, Grant Thornton seeks to freeze Maud's Propinvest property empire, 23-08-2012). 

Si bien la compra -que se materializó en enero de 2008, cuando ya había estallado la burbuja en nuestro país- no es responsable de este quebranto concreto, los 1.900 millones pagados entonces al banco de Emilio Botín, financiados casi al 100% a través de deuda, han contribuido de manera decisiva al deterioro del conjunto de la cartera de Propinvest que se halla en una situación crítica. No en vano las valoraciones más recientes fijan el valor del activo en unos 900 millones de euros con el arrendamiento y pacto de recompra a 40 años firmado con la entidad financiera española y en 700 millones sin él. Un agujero, por tanto, de 1.000 millones de euros aún en el mejor escenario para propietario y... acreedores.

Y es que no estamos solo ante un problema de evolución del mercado. La propia estructuración financiera de la operación era vulnerable desde un inicio ya que, pese al elevado importe de deuda, carecía de las mínimas prevenciones en términos de cobertura de tipo de interés o de la inflación. El incremento del riesgo España ha encarecido sustancialmente el coste financiero para el vehículo creado por Propinvest para esta operación al que la limitación a la deducibilidad de los gastos de este tipo, recientemente aprobada por el gobierno, ha terminado por dar la puntilla. El sindicato de cerca de 30 bancos, coordinados en su día por el propio Santander y entre los que se incluyen ilustres nombres de la banca española, francesa y británica debe estar que trina.

En los últimos meses no han sido pocos los que al calor de las noticias que llegaban sobre el delicado estado del dueño de la propiedad se han interesado por la posibilidad de hacerse con la misma. Sin embargo, el establecimiento de un precio por parte del vendedor muy alejado de lo dispuesto a desembolsar por unos inversores que solo quieren inmuebles nacionales a precio de derribo, y los problemas derivados del clausulado del propio contrato de alquiler con el Santander, que permitiría al banco modificar sustancialmente los términos del arrendamiento en caso de cambio de titularidad, han supuesto un obstáculo insalvable para cualquier transacción.

La desgracia ajena no deja de ser gozo para la firma española, trader que sabe como nadie optimizar los tiempos de compra y de venta de los elementos de su balance. Demostrado ha quedado una vez más un oportunismo–recuerda Emilio que trader eres y como trader morirás- cuyo último capítulo en relación con la Ciudad Financiera de Boadilla del Monte puede estar por escribir. El chau-chau de mercado es que la propia firma de origen cántabro estaría negociando con algunos de los tenedores de la deuda asociada a su adquisición el hacerse con la misma a importante descuento sobre su valor nominal y cerrar de este modo el círculo. ¿Cómo lo ven? Ya entonces ganó 605 millones de euros con la enajenación, de acuerdo con el comunicado mandado a la CNMV. Ahora...

Buena semana a todos.