Claves de la futura ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

La Unión Europea decidió reforzar la protección de los consumidores que contrataban préstamos para la adquisición de inmuebles (normalmente con garantía hipotecaria) y hacerlo armonizando algunos aspectos clave de estos contratos a través de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

La incorporación de la directiva a nuestro derecho no planteaba grandes dificultades, pero el Gobierno, seguramente con razón, decidió aprovechar el proyecto de Ley de Transposición para aclarar el régimen aplicable a una serie de cuestiones relacionadas con los contratos de préstamo con garantía hipotecaria que habían dado lugar a una elevada litigiosidad en los últimos años.

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Su contenido más relevante es el siguiente:

1. Los prestamistas (personas físicas o jurídicas que tengan carácter profesional) deberán actuar de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando los derechos e intereses de los prestatarios.

2. Se refuerzan las obligaciones de transparencia, de forma que la publicidad de los préstamos inmobiliarios deberá contener una información básica que incluya la identidad del prestamista, la existencia de garantía, el tipo deudor, el importe total del préstamo, la TAE (que también se define), la duración del contrato, el importe de los pagos a plazos, el importe total adeudado por el prestatario, el número de pagos a plazos y una advertencia sobre el hecho de que las posibles fluctuaciones del tipo de cambio podrían afectar al importe adeudado, así como un ejemplo representativo.

3. Se define la información precontractual que deberá ser facilitada al prestatario con “suficiente antelación” (al menos, siete días) y que incluirá la ficha europea de información normalizada (FEIN) y la ficha de advertencias estandarizadas (FIAE) en que se advertirá al prestamista de la existencia de cláusulas o elementos relevantes. El notario habrá de comprobar el cumplimiento de esas obligaciones, haciendo constar en acta, en su caso, su juicio positivo al respecto y hacer constar en la misma que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas contenidas en la FEIN y en la FIAE, de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una información genérica. Además, deberá incluirse una manifestación manuscrita y firmada por el prestatario en la que declare haber recibido los documentos previstos en el proyecto.

Los prestamistas deben actuar de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando los derechos y los intereses de los prestatarios

4. Se deberá evaluar la solvencia del potencial prestatario.

5. Se incluyen requisitos de conocimiento y competencia aplicables al personal al servicio del prestamista, los intermediarios de créditos o los representantes designados para la realización de las actividades reguladas en el proyecto de ley.

6. Se introduce una detallada regulación de las prácticas de ventas vinculadas y combinadas, prohibiéndose las primeras (con algunas excepciones) y aceptando las segundas, siempre que se cumplan algunas condiciones.

7. Se establecen reglas sobre remuneración del personal responsable de la evaluación de la solvencia y de la concesión de préstamos.

8. Se regula la actividad de asesoramiento en préstamos inmobiliarios.

Se introduce una detallada regulación de las prácticas de ventas vinculadas y combinadas, prohibiéndose las primeras (con excepciones)

9. Se regulan los “préstamos inmobiliarios en moneda extranjera”, reconociendo al prestatario “el derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa”.

10. Se admite el reembolso anticipado total o parcial por parte del prestatario, tanto en contratos de préstamo a tipo variable como a tipo fijo, aceptando la existencia de una compensación para el prestamista, en ningún caso superior a la pérdida que hubiera podido sufrir el prestamista.

11. Se regula el “vencimiento anticipado”, uno de los aspectos más debatidos del proyecto. Por ahora, se establecen distintos límites máximos para posibilitar la aplicación de estas cláusulas, que consisten en la existencia de impagos del 2% del capital concedido o nueve cuotas mensuales en la primera mitad del préstamo y el 4% del capital concedido o 12 cuotas mensuales en la segunda mitad del préstamo.

12. Se establece un nuevo régimen para los intereses de demora, que se limitan al triple del interés legal del dinero vigente.

Se establece un nuevo régimen para los intereses de demora, que se limitan al triple del interés legal del dinero vigente

13. Se establece el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes y los prestamistas inmobiliarios, incluyendo su régimen sancionador, manteniendo vigente la regulación de aquellos.

La futura ley no será aplicable a los contratos de préstamo anteriores a su entrada en vigor salvo que sean objeto de una novación o subrogación posterior. Se excepciona el ejercicio de cláusulas de reembolso o vencimiento anticipado que, aunque formen parte de contratos anteriores, se regirán por la nueva ley.

Por último, una rápida mención a la controversia relativa al sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria derivada de la sentencia de 16 de octubre de 2018 de la Sección de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que anuló el artículo 68.2 del reglamento de ese impuesto, declarando que el sujeto pasivo del mismo había de ser el acreedor (normalmente un banco) y no el deudor, como hasta entonces se había interpretado.

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Este criterio fue contradicho poco después por el acuerdo adoptado por el pleno de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 6 de noviembre de 2018, por el que se volvería al criterio jurisprudencial anterior, entendiendo que el sujeto pasivo debía ser el prestamista.

Pocos días después, el Gobierno aprobó el Real Decreto-Ley 17/2018, de 8 de noviembre, ya convalidado, por el que se modifica el texto refundido de la ley del impuesto determinando, definitivamente, que el sujeto pasivo sería el acreedor.

Esperemos que estas normas sean capaces de restaurar la necesaria seguridad jurídica en el ámbito del crédito hipotecario, frenando la litigiosidad registrada, para permitir el crecimiento de una actividad muy relevante para nuestra economía.

*Francisco Uría, socio principal de KPMG abogados.