Socimi, el nuevo juguete de las grandes fortunas para no pagar impuestos

Hecha la ley, hecha la trampa. Las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), ese vehículo que se han sacado del magín los señores de Hacienda para

Foto: El ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro
El ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro

Hecha la ley, hecha la trampa. Las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis), ese vehículo que se han sacado del magín los señores de Hacienda para recomponer el ladrillo español –a la sazón de uno de los pilares de nuestro modelo productivo–, atraer de nuevo a los particulares a este mercado y dotarlo de liquidez, amenazan con convertirse en un coladero de lo más lucrativo para las grandes fortunas. Hemos pasado de la bicoca de las sicavs al nuevo juguete de las socimis. ¿Quién quiere irse a las Islas Cook para abrir una caja de seguridad cuando en España tiene el Harrods de la ingeniería fiscal, trajes a medida para patrimonios elevados?

Los ricos, pero los ricos de verdad, los que no necesitan ir al Thyssen para contemplar la exposición de Cézanne porque ya cuelga de sus paredes, apenas pagan impuestos. Proporcionalmente, menos que cualquier ciudadano de a pie. Las sicavs son un invento genuinamente español. Tanto como la tortilla de patata. Las socimis, tres cuartos de lo mismo. Existen instrumentos parecidos en el extranjero, pero ni mucho menos tan ventajosos para las grandes fortunas. Gracias a los últimos cambios normativos, estas sociedades inmobiliarias tributan al 0%, es decir, están exentas de pagar el Impuesto de Sociedades y cuentan con una bonificación del 95% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD).

La idea de los señores de Hacienda era bienintencionada en tanto en cuanto se trataba de lanzar al mercado sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal fuera la adquisición, promoción y rehabilitación de inmuebles para su arrendamiento con el objetivo último de atraer capital al moribundo ladrillo patrio y dinamizarlo. Algo parecido a los Real Estate Investment Trust (Reit) internacionales, que permiten hacer líquido un activo que no lo es. Valga de ejemplo una red de prisiones. Se monta el Reit, se abre a accionistas particulares y se saca a cotizar a cambio de una rentabilidad determinada. El problema surge cuando uno se olvida la escuadra y el cartabón, y empieza a rebajar requisitos y a ofrecer canonjías fiscales a estas sociedades para fomentar su uso, como ha sucedido en España. Si en Europa se han puesto en marcha auténticos instrumentos de inversión inmobiliaria, lo que se ha elaborado en nuestro país se asemeja más a uno de esos productos de ingeniería fiscal cuyo infausto recuerdo hace temblar las canillas.

Los cambios normativos permiten beneficiarse de la tributación '0' y salir a cotizar sin tener que dar entrada a inversores particulares

La primera ley de las socimis data de 2009 y tuvo escasa acogida entre los inversores, básicamente porque su atractivo fiscal era residual y los requisitos, bastante más duros que los actuales. Entre estos últimos se encontraba la obligación de que la sociedad cotizara en el Mercado Continuo. La ley fracasó. Los cantos de sirena eran tan poco seductores que ni siquiera lograron que los vips patrios levantaran la mirada de las páginas del Hola.

En un intento por atraer dinero fresco al mundo del ladrillo, el Gobierno decidió fijar unas obligaciones más laxas. A saber: poseer un capital mínimo de cinco millones de euros; repartir en dividendos el 80% de las rentas que provengan del alquiler; cotizar en bolsa, bien sea en el Mercado Continuo (SIBE) o en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y contar con un free float mínimo de dos millones de euros o el 25% de su capital. Es aquí, en estos puntos aparentemente inocentes, donde los family offices han hallado su particular coladero de oro, una última vía para evitar pagar impuestos. 

Y es que las socimis ya no necesitan cotizar en el Mercado Continuo. Basta con que lo hagan en el Alternativo Bursátil, donde las exigencias, a nadie escapan, son menores. Más aún, basta con que el interesado empaquete sus inmuebles en una sociedad y, vía listing, la saque directamente al MAB. Ni entrada de nuevos accionistas, ni liquidez en el mercado, ni plan de expansión ni nada que se le parezca, tal y como reclamaban en Hacienda. El listing evita tener que hacer una colocación en el parqué. Aquí Juan Palomo, yo me lo guiso, yo me lo como. Únicamente debe poner a disposición del proveedor de liquidez acciones por valor de dos millones de euros, tal y como exige el régimen de la socimi.

Las dos únicas que a día de hoy han debutado en bolsa lo han hecho por listing. Se trata de Entrecampos Cuatro Socimi y Promorent Socimi. La primera pertenece a la familia Segura Rodríguez, con inmuebles en varias ciudades españolas y en Berlín; la segunda tiene la firma de la familia Pavón Olid, dueña en su día de Money Gram y Madrid Visión (los autobuses turísticos de Madrid), que ha empaquetado en su sociedad once viviendas, cuatro locales comerciales y tres parcelas. Hay más sociedades registradas como socimis que se pueden beneficiar de la tributación cero, pero todavía no han saltado al parqué. Es el caso de Tree Inversiones Inmobiliarias, de Deutsche Bank, Banca March y otros dos fondos, que gestiona las cerca de 1.000 oficinas del BBVA y cotizará en breve. El Grupo Lar también ha anunciado su intención de convertirse en socimi, aunque en el Continuo en lugar del MAB. Cuentan con un plazo de dos años para hacerlo. Algunas, las de los fondos, se abrirán a los pequeños inversores; otras, en cambio, estarán vedadas a los particulares por mucha cotización y transparencia de la que presuman.

Los family offices todavía no se han lanzado en jauría a por las socimis. Por dos razones: una, arrastran bases imponibles negativas de estos años atrás –etapa en la que el valor de los inmuebles ha caído a plomo– y aún se pueden aprovechar fiscalmente de ello; y dos, están fuertemente endeudados. Estos vehículos de inversión sólo tienen sentido con un loan to value del entorno al 30/40%, condición que apenas reúnen los nuevos actores que están irrumpiendo en el mercado inmobiliario y un puñado de grandes fortunas fuertemente desapalancadas. Poco más. Otra cosa es lo que suceda dentro de cinco años, en caso de que los nubarrones económicos escampen y el ladrillo vuelva a brillar como antaño. Entonces, los ricos atacarán en tromba las socimis para apuntalar sus pelotazos sin tener que tributar, rememorando así las malas prácticas que nos condujeron al crash inmobiliario. España es así: nos quitamos un Bañuelos para que luego vengan otros.   

Caza Mayor

Escribe un comentario... Respondiendo al comentario #1
15 comentarios
Por FechaMejor Valorados
Mostrar más comentarios