Echegoyen (Sareb) 'cabrea' a los señores del ladrillo con su nueva promotora

La decisión estratégica de Jaime Echegoyen, presidente de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), de convertir este vehículo en una inmobiliaria en detrimento de su rol más financiero ha levantado en armas a los operadores del sector: “Al transformarse en una promotora pura y dura, rompe claramente con la misión ‘saneadora’ con la que nació. Traiciona los principios y objetivos para los que fue creada y, además, tendrá consecuencias imprevisibles para todos nosotros”.

Con tono grandilocuente —“vamos a competir a campo abierto con otros promotores”—, Echegoyen anunció su decisión de volcarse en la construcción y venta directa de viviendas aprovechando el exceso de metros cuadrados que tiene en cartera. Para ello, ha creado Árqura Homes, a la que ha transferido dos millones de metros cuadrados para construir 17.000 viviendas en ocho años, y se ha asociado con un especialista, Aelca (Värde), para desarrollar suelo y comercializar inmuebles.

Sareb contra Santander. Santander contra Metrovacesa. Kramer contra Kramer. El conflicto de interés parece claro

“Está por ver el impacto que va a tener la salida de estas 17.000 viviendas al mercado. Está claro que repercutirá en nuestro negocio”, lamentan en una promotora. “No se entiende que se haya asociado con una única empresa para desarrollar suelo. Competencia va a tener que hilar muy fino para calibrar las implicaciones reales que esta asociación tiene en el libre funcionamiento del mercado. Huele a posición dominante por todos los costados. ¿No hubiese sido más correcto asociarse con otros muchos para sacar adelante este proyecto?”.

La decisión resulta todavía más cuestionable si se tiene en cuenta el momento en que esta se toma, en la parte alta del ciclo, cuando el recorrido y los márgenes en el inmobiliario comienzan a ser ciertamente estrechos.

¿Qué hace Sareb, donde Banco Santander es el segundo accionista de referencia con un 22,3% del capital, batallando en el inmobiliario contra Metrovacesa, también participada por el banco de Ana Botín, con un 49%? ¿No parte de una situación ventajosa respecto a sus rivales al haber sido un vehículo promovido por el Estado, y tener dentro al FROB con el 45%?

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Sareb no es sino un experimento de laboratorio. Un ‘frankenstein’ financiero surgido del magín del Dr. Guindos, a la sazón hoy vicepresidente del Banco Central Europeo, para drenar los ingentes activos tóxicos del sector financiero español. Mitad pública y mitad privada, la sociedad es un bicho raro semejante a esos animales mitológicos con cabeza de león, cuerpo de cabra y cola de serpiente. Banco malo, inmobiliaria mala o, ‘mutatis mutandis’, promotora mala. Todo malo.

Ha consumido cientos de millones de las arcas públicas en sanear los balances de los bancos, acumula pérdidas por casi 4.000 millones de euros y, según PwC, está en quiebra técnica con un patrimonio neto contable negativo de 5.135 millones.

Los terrenos del portfolio de Sareb también distan mucho de ser prémium, de ahí que el año pasado las ventas de unidades de suelo propio se estancaran (bajaron un 0,8%) y solo se colocaran los suelos de promotores con deuda en poder de Sareb, a los que la compañía ayuda a través de su Plan de Dinamización de Ventas (PDV).

El Gobierno tiene la oportunidad de convertir Sareb en su 'brazo armado' para ayudar a solucionar los graves problemas de la vivienda en España

Teniendo en cuenta que el grueso del portfolio de Sareb, en torno al 85%, son préstamos absorbidos de la banca —acaso el verdadero quebradero de cabeza de Echegoyen— y que el suelo que acumula en balance son migajas en comparación con lo anterior, la idea de ponerse a promover en estos momentos está lejos de convertirse en ningún bálsamo de Fierabrás.

Más bien parece una patada a seguir. Una forma de ganar tiempo para un negocio que nació muerto y, ya de paso, buscar una excusa con la que justificar su actividad —y sus desastrosos resultados— ante los poderes públicos. Con este viraje estratégico, el Ejecutivo tiene la oportunidad de convertir Sareb en su brazo armado para solucionar los graves problemas de la vivienda en España, facilitando a las clases menos pudientes, ya sea mediante compra o alquiler, el acceso a un mercado inmobiliario que ahora tienen vedado.

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Apenas un 23% del parque español está en alquiler, muy lejos del 48% de Alemania o del 36% del Reino Unido. Esta falta de oferta provoca que los precios estén disparados en algunas ciudades, con alquileres de más de 1.900 euros al mes en Madrid y cerca de 1.700 en Barcelona, lo que imposibilita el acceso de millones de ciudadanos.

La única manera de estabilizar estos precios es incrementando una oferta hoy inexistente. Sareb tiene ante sí una ocasión pintiparada para ello. Si damos por bueno que esta sociedad es un ‘bicho’ financiero de difícil digestión que jamás va a devolver a las arcas públicas las ingentes cantidades de dinero gastadas, al menos, arguyen en el sector, que ponga en régimen de alquiler parte de las 17.000 viviendas que prevé promover y no compita en el mercado de compraventa con unas compañías privadas a las que, en teoría, pretendía salvar.

Los 3.400 millones que Sareb puede conseguir ahora con la venta de las viviendas que va a construir sobre esos terrenos no solucionarán ninguno de sus problemas financieros. En cambio, sí podrían ayudar a resolver un problema grave y tangible en España como es el del acceso a la vivienda de las clases medias y bajas. Ya que el Pisuerga pasa por Valladolid…