"Alquilar es tirar el dinero". Por qué suben los alquileres (ni fondos buitre, ni Airbnb)

Si hay algo grabado a fuego en la cultura popular española no es la siesta, los toros o el vermú, tres costumbres en irremediable decadencia: lo que de verdad nos distingue es nuestra sacrosanta convicción de que "alquilar es tirar el dinero".

Podemos de Castilla y León ha puesto el grito en el cielo por un libro de finanzas para niños (su portavoz de cultura lo ha calificado de "escalofriante"). Si la educación financiera debe estar proscrita de las escuelas sugiero, en su defecto, incluir un capítulo específico en los libros de matemáticas, o de filosofía. El título (no ando sobrado de imaginación) podría ser: "Alquilar NO es tirar el dinero".

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Déjenme que me explique: alquilar y comprar es exactamente lo mismo. Tanto si alquilamos como si compramos una vivienda, pagamos lo mismo. En ambos casos estamos "tirando" el dinero.

Es fácil verlo cuando vivimos de alquiler. Cada mes, pagamos la mensualidad correspondiente. ¿Y cuando somos propietarios? Lo que ocurre es que nos alquilamos la vivienda a nosotros mismos. ¿Por qué importe? Exactamente, por lo que pagaríamos si viviésemos de alquiler. Es lo que se conoce como "coste de oportunidad". El propietario de una casa, al vivir en ella, renuncia a alquilársela a un tercero y cobrar un alquiler. Es como si estuviese pagando él esa misma cantidad.

"Sí, pero en un caso es dinero que pagamos. En el otro es dinero 'hipotético', que recibiríamos si alquilásemos la vivienda —en fin, una triquiñuela de economistas—". ¿Siguen sin estar convencidos? Pongamos otro ejemplo: imaginemos que yo vivo de alquiler y todos los meses pago religiosamente mi renta. Además, tengo 200 mil euros en el banco, que rinden un 3% de intereses al año (podría decir un 2% o un 4%, da igual. Es a título de ejemplo). Un amigo me propone el siguiente trato: en lugar de tener los 200 mil euros en el banco, cómprate una casa de ese valor y la pones en alquiler. Vas a recibir también aproximadamente el mismo 3% al año (unos 6.000 euros de renta). Así que le hago caso. Compro una vivienda y la alquilo.

Comprar y alquilar no son decisiones comparables. Una (comprar) es una decisión de ahorro. La otra (alquilar) es una decisión de consumo

De repente, se me enciende una bombilla. Vivo de alquiler (y pago una renta) pero al mismo tiempo tengo una casa en propiedad que alquilo a un tercero (que me paga una renta). ¿Por qué no vivir en mi propia casa? Cancelo el primer contrato con mi casero y el segundo con mi inquilino. Según la sabiduría popular, al dejar de vivir en alquiler a y pasar a hacerlo en propiedad, dejaría de "tirar el dinero". Pero en realidad, cuando hago las cuentas, no noto ninguna diferencia. Lo comido por lo servido: el dinero que se me iba como inquilino se compensaba con el que recibía como propietario. ¿Qué ha sucedido?

Al irme a vivir a mi propia casa, he empezado a disfrutar del rendimiento de la vivienda (el 3%) "en especie". Pero el coste de vivir en ella es exactamente el mismo. Comprar y alquilar no son decisiones comparables. Una (comprar) es una decisión de ahorro, supone incrementar mi patrimonio (si fuésemos una empresa, diríamos que al adquirir una vivienda se incrementa tanto el activo como el pasivo). La otra (alquilar) es una decisión de consumo. Se parecen entre sí tanto como guardar dinero en la almohada y comprarnos un coche. Nada.

¿Por qué, entonces, existe la creencia popular de que alquilar es "tirar el dinero"? Las convenciones, incluso las más arraigadas, nunca surgen por generación espontánea. Son el resultado (la cristalización) de los incentivos. En el caso de la vivienda, durante años la compra ha estado privilegiada fiscalmente respecto al alquiler. La deducción en el IRPF podía alcanzar los 1.350 euros anuales. En nuestro ejemplo, para una vivienda de 200 mil euros, a lo largo de la vida del préstamo la deducción podía representar hasta un 20% del valor de la propiedad. Es decir, comprar era un 20% más barato que alquilar simplemente porque Hacienda pagaba por ello.

También hay otras razones más técnicas. En realidad, he hecho un poco de trampa al decir que comprar y alquilar es exactamente lo mismo. Hay dos pequeñas diferencias. Quien compra una vivienda adquiere un "seguro" contra los incrementos futuro del precio del alquiler. En entornos muy inflacionistas (como las décadas de 1970 y 1980), esto hace más atractiva la compra.

La segunda diferencia es que la compra de una vivienda permite al hogar "apalancarse". No hace falta tener los 200 mil euros en el banco para comprarse una casa, basta tener 40.000 (hace unos años, ni siquiera hacía falta disponer de esta “entrada”) ya que el banco financia el resto. Las posibilidades de apalancamiento de los hogares no existen para otros activos: a mí me gustaría que el banco me prestase 200.000 euros para comprar bonos del Tesoro a 10 años (aunque solo rindan un 1,5%). Pero ningún banco lo hace. La compra de viviendas es, para muchos hogares, la única manera de incrementar su balance endeudándose, algo que financieramente tiene todo el sentido para los hogares jóvenes.

Quien compra una vivienda adquiere un "seguro" contra los incrementos futuro del precio del alquiler

Este conjunto de razones (fiscalidad favorable, entorno inflacionista, limitados productos de ahorro alternativos a la vivienda y, también, la falta de cultura financiera) han provocado que históricamente en España el número de hogares en régimen de propiedad haya sido muy alto, frente a un tamaño muy reducido del mercado del alquiler. En el gráfico siguiente se observa que la población viviendo en propiedad en España es cercana al 80% frente a una media del 70% en la UE. Pero incluso este dato infraestima la excepción española: los países con un porcentaje alto de propiedad pertenecen en su mayoría al antiguo bloque soviético, muy condicionados por las privatizaciones de las viviendas en los noventa. Los países de nuestro entorno están casi todos a la derecha, y en algunos casos a gran distancia: en Francia el porcentaje de propietarios es del 65% y en Alemania, del 50%.

El resultado de esta excepción es que tradicionalmente la demanda de propiedad en España ha sido muy alta y la de alquiler muy baja. Esto no es ni bueno ni malo: hay efectos positivos en tener una tasa alta de propietarios (menos delincuencia, por ejemplo), pero también negativos (menos movilidad laboral). Lo relevante es que durante los últimos años se han reducido los factores que favorecían la propiedad: han desaparecido los incentivos fiscales a la compra, se han incrementado las restricciones de los bancos (que han vuelto a exigir una "entrada" por encima del 20%), el entorno inflacionario ha sido muy bajo, y (esto último lo digo con menos convicción) ha mejorado algo la cultura financiera de los ciudadanos. Al disminuir los incentivos a favor de la propiedad, la demanda de alquiler ha subido como la espuma. En los últimos años, el porcentaje de hogares en alquiler ha subido en España casi 3 puntos. Dada la escasez de oferta disponible (esto da para un artículo distinto) los precios se han disparado. Un pequeño paso, pero en la dirección esperada: la convergencia con los países de nuestro entorno. La excepción española cada vez lo es menos.

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¿Significa esto que no se pueda hacer nada sobre el mercado del alquiler? No, pero sí sugiere que es necesario identificar bien las causas antes de actuar. Provoca sonrojo que se culpe a los fondos buitre y se hable de "oligopolios" en el mercado de alquiler, cuando los inversores institucionales apenas controlan entre un 2 y un 4% del parque de viviendas, como señala Sebastián Puig en un reciente artículo, lo que convierte al mercado de la vivienda español en uno de los más atomizados de Europa. Es posible que Airbnb y otras plataformas tecnológicas tensionen los precios del alquiler en algunas localidades (o, mejor dicho, barrios) aunque al mismo tiempo incrementan la flexibilidad de la oferta, lo que en el medio plazo debería traducirse en ajustes más suaves. En un reciente informe, la CNMC señalaba también, aunque solo de forma cualitativa, algunos otros efectos de estas plataformas en la dirección contraria, aliviando las tensiones sobre el alquiler. Otras consideraciones a tener en cuenta es que los programas de viviendas públicas, tanto en propiedad como en alquiler, han tenido un éxito irregular (e incluso algunos efectos claramente perniciosos en países como Francia), o que los intentos por controlar los precios (por ejemplo en Suecia) han provocado escasez en la oferta. Y, finalmente, es conveniente tener presente que las actuaciones sobre el mercado del alquiler repercuten en las viviendas en propiedad, y viceversa. Son dos mercados estrechamente interrelacionados.

Después de años reclamando un mayor espacio para el alquiler, este está llegando. Ahora, sin embargo, solo le vemos problemas

Las políticas que seguramente tendrían un mayor efecto sobre el mercado del alquiler son las menos espectaculares: incrementar la transparencia sobre los precios y la situación financiera de los inquilinos, evitar el guirigay regulatorio sobre el alquiler vacacional (donde cada municipio se ha convertido en un reino de taifas) o mejorar la educación financiera de los hogares.

Uno de los efectos más duraderos del franquismo sobre la economía española fue convertir el acceso a la vivienda en una especia de aspiración personal, que hoy llamaríamos de "empoderamiento". En la película 'El pisito', que refleja muy bien aquella época, José Luis López Vázquez y Mary Carrillo no pueden casarse porque carecen de ahorros para adquirir una vivienda. La solución fue imaginativa, muy pícara: casarse con la casera, ya anciana y enferma, para heredar el "contrato antiguo de alquiler" sobre la vivienda. La anciana sin embargo sobrevive más tiempo del esperado. Cuando finalmente fallece, la feliz pareja ya no lo es tanto. Una triste melancolía por lo sucedido se ha apoderado del ambiente doméstico. Algo parecido ocurre con el alquiler en España. Después de años reclamando un mayor espacio para el alquiler, este está llegando. Ahora, sin embargo, solo le vemos problemas.