El disparate económico del que pende el resto de la legislatura

La mayor exhibición de agilidad mental que he contemplado nunca fue ver a un profesor del CEMFI multiplicar de cabeza tres matrices escritas en la pizarra (a quien le parezca de poco mérito la hazaña, le invito a intentar hacerlo). Aquel curso, de series temporales, fue para muchos de nosotros el equivalente a llegar a la luna para un ingeniero aeroespacial: lo más lejos que viajaríamos nunca.

Un día que teníamos problemas para entender qué era la cointegración, el profesor nos dijo con la misma asombrosa sencillez con la que multiplicaba matrices: “Pensad en el precio de venta y de alquiler de las viviendas. Uno no puede crecer indefinidamente si el otro no lo hace”.

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Animado por aquella revelación, decidí dedicar a la vivienda, entonces también de actualidad, la tesina del máster. La mayoría de las tesinas seguía un patrón parecido: durante ocho semanas, planteábamos un problema lo más complejo posible. Durante las dos últimas, simplificábamos el problema lo necesario para llegar a algún resultado. En mi caso, seguí esta regla a rajatabla: planteé un modelo ambicioso (viviendas en propiedad y en alquiler, agentes heterogéneos y relaciones intergeneracionales), aprendí a programar en Fortran, y durante ocho semanas pasé noches en vela intentando que mi modelo convergiese a algún sitio. Como no lo hacía, conforme se acercaba la fecha de entrega simplifiqué el problema hasta tener algo que enseñar. Tanto lo simplifiqué, que mi única conclusión fue la misma que el profesor de series temporales nos había revelado: que los mercados de alquiler y propiedad están íntimamente relacionados. Al menos, no se me ha olvidado desde entonces.

Recordaba esta historia a cuenta de la reciente propuesta de limitar el precio de los alquileres. Sobre la misma, cabe analizar dos aspectos: su contenido ('policy') y sus implicaciones políticas ('politics').

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En políticas de vivienda, como en casi todo, los apriorismos funcionan bastante mal: ni toda regulación es mala, ni tampoco siempre es necesaria, por mucho que no nos gusten algunos elementos del mercado. Ciertamente, el mercado de la vivienda es uno muy peculiar: en él se mezcla una decisión de consumo (dónde vivimos), con una decisión de ahorro (si compramos una vivienda o invertimos en otros activos). En el mercado del alquiler abundan los típicos fallos de mercado: riesgo moral (un inquilino suele cuidar de la vivienda peor que un propietario), o información asimétrica entre propietarios o inquilinos. En el mercado de compraventa, los costes de transacción son muy altos (alrededor de un 10% del valor de la vivienda), y hay muchos hogares que tienen restringido el acceso al crédito (en mi modelito de agentes heterogéneos, una parte importante de la población nunca ahorraba lo suficiente para alcanzar el 20% del valor de la vivienda, la famosa “entrada” que ha sido un sueño o una pesadilla para varias generaciones de españoles). En fin, que si hay un mercado donde esté justificada la regulación, seguramente es el de la vivienda.

Lo que no quiere decir que cualquier regulación sea buena. Limitar el precio del alquiler, de hecho, es una pésima política, como atestiguan los países donde se ha implementado. Normalmente, los países nórdicos se ponen como ejemplo para casi todo. En materia de vivienda, son un ejemplo de políticas que no funcionan. Quien haya vivido en Suecia, sabrá que una de las decisiones más estresantes (en realidad, una de las pocas estresantes) es encontrar una vivienda. Hay una escasez secular de viviendas, y las políticas públicas no han hecho sino empeorar esta situación. Ha habido varias crisis inmobiliarias que se han llevado por delante el sector financiero y los ahorros de los suecos, y pese a ello, la compra de viviendas sigue siendo a día de hoy una de las inversiones más volátiles y con mayor riesgo.

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Desde principios de los 70, Suecia tiene una regulación sobre el alquiler de viviendas conocida como “sistema de valor de utilidad” (Bruksvärdesprincipen). A grandes rasgos, es un sistema de control de precios, como el que propone Podemos en España. En realidad, es algo más sofisticado. No se trata simplemente de que los “ayuntamientos del cambio” decidan el precio máximo en cada barrio, sino que la renta se fija a través de un proceso de negociación entre las asociaciones de propietarios y de inquilinos, sometidos en caso de desacuerdo al arbitraje de las autoridades administrativas.

Las restricciones sobre el alquiler mantuvieron deprimida la construcción de nuevas viviendas durante años, agravando la escasez del mercado. Cuando la situación se hizo insostenible, el Gobierno levantó a finales de la pasada década las restricciones sobre las nuevas viviendas, garantizando una rentabilidad mínima a los promotores. Aunque esto ha animado la construcción de viviendas nuevas, un efecto colateral ha sido el sobrecalentamiento del mercado de compraventa. Parece claro en Suecia que la sobrerregulación del mercado de alquiler ha trasladado la volatilidad a la propiedad. Como diría mi profesor de series temporales, es absurdo analizar un mercado sin mirar lo que le ocurre en el otro. A pesar de ello, en España estuvimos una década discutiendo sobre la “burbuja inmobiliaria” sin reparar en sus efectos en el mercado del alquiler, y ahora se habla de la “burbuja del alquiler” y de los modos de pincharla, obviando los efectos colaterales en el mercado de compraventa.

La sobrerregulación del mercado de alquiler ha trasladado la volatilidad a la propiedad

Afortunadamente, el Gobierno ha ignorado las presiones de su principal socio parlamentario para incluir el control de precios del alquiler en el real-decreto ley recientemente aprobado. No ha evitado, eso sí, dar un paso atrás de varias décadas, ampliando el período de renovaciones obligatorias del contrato de 3 a 5 años, y estableciendo la fianza máxima en dos mensualidades. Resulta intrigante por qué en un país donde casi el 80% de los hogares vive en régimen de propiedad, se sigue utilizando la normativa de protección al consumidor como modelo de regulación del alquiler de viviendas.

Por muchos titulares que acaparen los fondos buitre (y toca a los tribunales determinar si en alguna de las operaciones de enajenación del parque público hubo irregularidades), lo cierto es que la oferta de viviendas en nuestro país está fundamentalmente en manos de particulares. Los inversores institucionales apenas controlan entre un 2 y un 4% del parque de viviendas, según un artículo de Sebastián Puig, lo que convierte al mercado de la vivienda español en uno de los más atomizados de Europa. La regulación recientemente aprobada parece suponer que las viviendas en España están en manos de Ebenezer Scrooge, el personaje del cuento de navidad de Dickens (o Blackstone, su versión moderna) pero la realidad es que la mayoría de ellas son propiedad de tía Jacinta.

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Lo más curioso es que este tema, aparentemente técnico, puede convertirse en la puntilla final para la actual legislatura (es aquí donde pasamos a analizar el 'politics'). Podemos parece haberse cansado del modo de gobernar a base de decretos-leyes del Ejecutivo de Sánchez, donde el Gobierno se pone las medallas anunciando a bombo y platillo medidas tras los Consejos de Ministros, y deja al resto de grupos en la tesitura de tener que convalidarlas varias semanas después en el Congreso, o convertirse en el tipo huraño del cuento de navidad. Esta vez parecen decididos a tumbar el decreto-ley del Gobierno, lo que sería el primer traspié parlamentario de envergadura del Gobierno Sánchez y evidenciaría su más que precaria situación. Basta señalar que apenas se han rechazado tres decretos leyes de los casi seiscientos sometidos a convalidación parlamentaria desde la aprobación de la Constitución.

La división dentro del Gobierno es evidente, y tras la negativa a incluirlo en la norma ya aprobada (que varias fuentes atribuyen a la ministra de Economía, Nadia Calviño), la ministra de Hacienda aseguraba estas navidades que el Gobierno cumpliría el acuerdo firmado con Podemos para limitar los alquileres, en una declaración con la confusión propia del Ejecutivo. La respuesta final la sabremos en apenas unas semanas, pero quizás nunca hubo expresión más afortunada que la que se refiere a Pedro Sánchez como el “actual inquilino de la Moncloa”.