Las hipotecas basura españolas

En los últimos días se ha debatido en la UE la creación de los llamados en terminología inglesa bad banks. Seguimos con los anglicismos: las hipotecas subprime, los hedge funds, las agencias de rating, variados acrónimos anglófonos … y, ahora, los bad banks, una medida, dicen, para rescatar los activos tóxicos del sistema financiero, creados por el propio sistema y permitidos por los órganos reguladores y los gobiernos.
En el ámbito europeo se empieza a hablar ahora de la compra de los activos tóxicos, pero esto ya fue una realidad en EEUU en los inicios de la crisis económica actual, cuyo origen, no lo olvidemos, es el boom inmobiliario. No quedan lejos aquellos días en que el gobierno norteamericano acudía en ayuda de dos firmas hipotecarias, dos gigantes hipotecarios, Freddie Mac y Fannie Mae, garantes del 50% del mercado hipotecario. Creadas en 1938 la segunda y en 1970 la primera para facilitar la compra de casas y el alquiler de viviendas, acabaron rescatadas por el Tesoro americano y hundiéndose sus acciones en Bolsa. Desde entonces ha llovido mucho allí, en Europa y en el resto del mundo.

Si EEUU va algo más de un año delante de nosotros en la gestión de la crisis, ¿recorreremos el mismo camino en nuestro país? ¿Tiene el sistema financiero español activos tóxicos? ¿Acabaremos comprándolos? ¿Tenemos aquí hipotecas subprime? Se ha dicho y se sigue diciendo que en España no hay hipotecas basura.

El fenómeno de las hipotecas subprime a la española, no viene tanto porque las entidades financieras cobren un tipo de interés más alto al prestatario dudoso, sino por los sobrevaloraciones de la vivienda efectuadas por las tasadoras –vinculadas a las entidades financieras- englobando crédito al consumo a un tipo de interés bajo (el hipotecario).

Lo cierto es que la situación en España no difiere mutatis mutandi de la norteamericana. El boom inmobiliario supuso una subida sin precedentes del precio de la vivienda y del suelo en nuestro país, un incremento de la oferta y demanda especulativa de vivienda y un aumento del crédito hipotecario. En España se han concedido demasiadas hipotecas.

También en EEUU. En Norteamérica los créditos hipotecarios se calificaban por puntos, concediéndose hipotecas de alto riesgo -que podían no recuperarse-, con tipos de interés más elevados, por debajo de los 600 puntos –lo normal era por encima de los 800-. Pero el riesgo era relativo, porque todo se podía vender, refinanciar y reunificar… y titulizar (la tan conocida securitisation) a través de los variados instrumentos que la ingeniería financiera puso al alcance de agentes e inversores “convenientemente asesorados” por las agencias calificadoras. No había peligro, en principio. Salvo cuando empieza la crisis inmobiliaria y el precio de la vivienda cae y las hipotecas que hay pagar ya valen más que el precio de la vivienda y los ciudadanos, todos, tanto los que compraron con riesgo elevado de impago como los que ven que su vivienda se ha depreciado, acuden a la entidad financiera a devolver las llaves de sus casas, que pasan a ser del banco. ¿Y dónde están los créditos hipotecarios? Probablemente en el banco o caja de otro país en forma de activo tóxico.

¿Con qué criterios se han concedido en España las hipotecas? Como en EEUU. Muchas, con riesgo elevado de insolvencia por parte del deudor hipotecario

En la fase expansiva del boom inmobiliario, la sobretasación de las viviendas llevaba a la concesión de un préstamo hipotecario que suponía hasta el 120% del valor de la vivienda, incluso, a veces, un porcentaje superior. El comprador no sólo compraba la casa, sino también los muebles, el coche y las vacaciones de verano. Y no había peligro. Si por desempleo, enfermedad u otras circunstancias había que vender la propiedad –mejor dicho, la copropiedad- el propietario ganaba dinero por la revalorización de su vivienda y el banco recuperaba la totalidad de su hipoteca. Es decir, se han concedido hipotecas por más dinero del que valía la casa, porque si había que venderla se vendía por encima del valor del préstamo hipotecario y se garantizaba la devolución del mismo. Durante la fase expansiva del ciclo inmobiliario, en muy poco tiempo el valor de la vivienda comprada igualaba y superaba fácilmente el montante prestado, por lo que el riesgo para la entidad financiera era bajo y el comprador podía disfrutar de crédito a un tipo de interés menor.

Hasta que empiezan a caer los precios. Primero, por la crisis del sector inmobiliario en nuestro país. Segundo, por la incidencia de la crisis financiera. Y, tercero, por la crisis económica generalizada. Si los indicadores económicos, en general, y los inmobiliarios, en particular, habían tocado techo a mediados de 2004, creciendo pero cada vez menos, al no producirse un pinchazo controlado de la burbuja inmobiliaria, el sector inició su propia crisis acentuada por la crisis financiera mundial. Las primeras caídas en el precio de la vivienda empiezan a producirse de forma suave; la demanda de vivienda se estanca; baja el número de hipotecas concedidas y de cantidades prestadas y crece la tasa de morosidad por el número de créditos impagados. A todo esto acompaña una caída del consumo y de la inversión privada. Es decir, cuando las condiciones del mercado frenan el crecimiento del precio de la vivienda, el riesgo aumenta para la entidad financiera (que puede encontrarse comprando bienes sobrevalorados de difícil ejecución hipotecaria en caso de embargo y de difícil venta si se tiene en cuenta el valor del crédito hipotecario) y para el comprador (que no puede revender su vivienda por un precio igual o superior al de compra). A esto hay que añadir la gran cantidad de crédito a tipo variable, los enormes períodos de amortización en los colectivos con ingresos más bajos y la altísima precariedad laboral endémica en nuestro país. ¿Quién dice que no son hipotecas subprime?

No sólo no hay dinero para comprar más casas sino, lo que es peor, las casas compradas no se pueden pagar. Los riesgos ineficientemente distribuidos por el sistema financiero y creados ocultamente y al margen de la regulación se les ha devuelto en forma de falta de liquidez y aumento de la tasa de morosidad por el aumento de los créditos impagados. Se inyecta capital, se compran activos tóxicos, se adoptan diversas medidas por parte de los gobiernos (en España, por ejemplo, para reactivar la demanda de vivienda y hacer frente al desempleo, se ha aprobado una moratoria hipotecaria para los parados y distintas líneas del ICO para empresas, familias y entidades financieras)

Pero la crisis continúa. Muchas familias no pueden pagar sus hipotecas. Concedidas con gran confianza en el boom inmobiliario pero con alto riesgo de insolvencia –como el incremento de la tasa de morosidad por impago de las mismas está demostrando- no permiten que los ciudadanos, a diferencia de EEUU, entreguen en las entidades financieras las llaves de una vivienda que vale ya menos que el préstamo hipotecario concedido para su compra. La responsabilidad en España por el incumplimiento de un crédito hipotecario despoja al deudor y a sus avalistas no sólo del bien hipotecado sino también del resto del patrimonio hasta cubrir la totalidad del crédito concedido. En EEUU sólo pierden la casa hipotecada y lo pagado hasta el momento. ¿La responsabilidad por impago es mejor en España que en EEUU? ¿Hay o no hay hipotecas basura en España?