¿Por qué no hablan?

La intervención por parte del Banco de España de la caja castellano-manchega es una noticia más sobre los fallos de nuestro mercado. Si bien es cierto que puede haber Estado sin mercado, no puede haber mercado sin Estado. El mercado es mercado porque tiene reglas. Cuando falla el mercado quien realmente está fallando es el Estado, por ejemplo, sus órganos reguladores. Pero no voy a entrar en esta cuestión, sobre todo, tras poner algunos a España como ejemplo de regulación y supervisión.

El Banco de España ha rescatado una Caja, concediendo una línea de liquidez, avalada por el Estado, de hasta 9.000 millones de euros. Eso sí, poniendo el foco una vez más en el sector inmobiliario como causante de los excesivos riesgos contraídos por esa entidad, en particular, y por el sistema financiero español, en general. Lo mismo que cuando algunos dicen que el desempleo en nuestro país procede de la construcción. Es obvio, la vivienda y su industria auxiliar ha sido el pilar de nuestra economía durante décadas. Hablando en plata, de la vivienda hemos vivido todos. Este mismo fin de semana, en Reino Unido, los órganos reguladores han puesto a la venta la mayor caja de ahorros escocesa, tras considerar que las ayudas sólo pospondrían su venta.

Mientras todo esto pasa, los inmobiliarios siguen aguantando, más solos que la una, la pesada cruz de la crisis económica. Desde luego, alguna culpa, alguna responsabilidad tendrán, pero ¿Toda? ¿Por qué no hablan? Sólo se quejan y, cómo máximo, firman algún acuerdo para salvar sus trastos, los de cada uno. Más desunión que ahora no ha habido jamás en el sector inmobiliario español. Las promotoras inmobiliarias, por un lado. La asociación española de promotores y constructores, por otro. Lo mismo las asociaciones autonómicas y provinciales. Por supuesto, del invento del G-14 me ahorro los comentarios. ¿Por qué no hablan los promotores? Sinceramente, ¿Esperan una reactivación del sector inmobiliario? Como se han cerrado operaciones de edificios emblemáticos, probablemente algunos piensan así. ¿Tienen los promotores miedo de algo o a algo?

Lo cierto es que los problemas que se presentan en el sector inmobiliario son muchos y variados, y lo van a ser durante varios años.

Continúa el desplome de la compraventa de viviendas, afectando tanto a la compra de vivienda libre como a la de protegida y más a la de segunda mano que a la nueva. Además, el precio de la vivienda parece que empieza a bajar. Los datos relativos al mercado hipotecario confirman un parón sin precedentes del mismo. Se ha desplomado el número de viviendas hipotecadas y del capital prestado. El importe medio de la hipoteca ha descendido. También los visados de vivienda nueva han sufrido una caída histórica. Y la demanda de vivienda está paralizada. Ha pasado de ser infinita a casi nula. Tenemos pisos terminados, listos para vender, y ciudadanos que necesitan una vivienda. Probablemente, se haya pospuesto la demanda para tiempos mejores. Existe, pues, una demanda insatisfecha, que parece importante, pero que no está censada ni cuantificada fiablemente.

Los problemas aparecen también en muchos otros aspectos. Por ejemplo, en las cuentas de resultados de las empresas del sector. De todas, tanto promotoras, como constructoras, como del resto. Se dice que los créditos al promotor que acumula el sistema financiero español (351.000 millones) equivalen a las subprime estadounidense.

Y, desde luego, como hemos podido observar este fin de semana, existe una elevada exposición de las entidades financieras en el sector inmobiliario. No es gratuito el debate sobre la fusión entre las mismas, la nacionalización o la recapitalización. O la intervención.

Pues bien, ante estos problemas, aunque hay muchos más, se van adoptando medidas para solucionarlos o mitigarlos.

El Gobierno ha aprobado varios paquetes de medidas, recogidas, muchas de ellas en el Plan Español para el Estímulo de la Economía y el Empleo, el denominado Plan E. El Presidente del Gobierno ha comparecido ante el Pleno del Congreso de los Diputados para explicarlas y rendir cuentas de ellas. Algunas de estas medidas afectan al sector inmobiliario. Por ejemplo, la aprobación de un nuevo Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, con 10.188 millones de euros, con un 40% de alquiler y con más rehabilitación. También hay que destacar el Fondo de 110 millones de euros más para rehabilitar y la línea ICO-VIVIENDA de 3.000 M€ para incorporar las viviendas sin vender al mercado de alquiler, durante 7 años.

El Gobierno por un lado, las empresas por otro

Pero mientras el Gobierno aprueba estas medidas, las empresas y entidades del sector inmobiliario toman otra dirección.

Por ejemplo, ¿Es oportuno el retorno de las entidades financieras a la gestión inmobiliaria, creando esos bancos de pisos para dar liquidez?

Las entidades financieras han adquirido inmuebles, que pasan a formar parte de su cartera de inversiones, evitando que el impago de los préstamos hipotecarios se convierta en un problema al contar en la morosidad de la entidad. Algunos dicen que es para controlar de cerca el sector y no permitir que se abarate el precio de la vivienda. Otros hablan de la salida a través de las SOCIMI, actualmente en trámite parlamentario, y que llegan en el momento más inoportuno. Lo veremos dentro de poco.

Algunas entidades -el Santander- han comprado esos inmuebles por debajo del precio del mercado y han hecho un fondo para afrontar nuevas reducciones. Esto quiere decir que los deberían vender a un precio más barato para que esa reducción no afectara a sus beneficios. También esta entidad ha firmado un acuerdo con la APCE para vender viviendas más baratas.

Ahorro Corporación, el brazo financiero de las Cajas de Ahorros, también ha creado una sociedad, ASCI, para gestionar los activos inmobiliarios de algunas cajas, incluyendo la asesoría, la gestión y la comercialización de los inmuebles. Las entidades podrán aportar activos inmobiliarios procedentes de canjes de deudas, de adjudicaciones por impagos e incluso inmuebles propios, como la red de de oficinas, que se quieran vender. Por el momento, 23 cajas ya han empezado a trasladar sus activos a ACSI, por un monto total próximo a los 3.000 millones de euros, la mayoría activos del sector residencial. ¿Están capacitadas para gestionar esto?

Pero también algunas entidades financieras se han hecho con un porcentaje elevado de algunas inmobiliarias al tener dudas de poder recuperar los créditos, convirtiendo la deuda en acciones y quedándose con la propiedad de la empresa. Se han cambiado deuda por acciones.

Nadie quiere gestionar

El problema es complejo y el horizonte complicado. ¿Cómo van a gestionar esos fondos de viviendas? ¿Realmente quieren hacerlo? ¿Quieren establecer una estrategia, una operativa de gestión? Hasta ahora sólo ha trascendido que están vendiendo a empleados y clientes. Yo creo que sólo es un fondo temporal y que las entidades financieras no quieren gestionarlo. No tienen capacidad para absorber la carga generada (llamadas, visitas concertadas, posventa), ni para la excelencia en la gestión, ni seguridad, ni transparencia ni información. ¿Está maduro el mercado español de proveedores de servicios inmobiliarios para poder dar una respuesta inmediata a esta necesidad? ¿Está preparado para evolucionar rápidamente y aprovechar las oportunidades, por ejemplo, en la gestión de viviendas en alquiler?

Durante los años del boom inmobiliario, el sector inmobiliario ha huido hacia delante, con la gestión arriesgada y autocomplaciente de muchos profesionales y amparándose en una desregulación consentida por quienes tenían competencia.

En una situación de crisis, ¿Se debe consentir lo que está pasando? ¿Todavía piensan algunos que el sector inmobiliario se reactivará pronto y seguirá creciendo bajo las mismas pautas que siempre? ¿Por qué los promotores callan?