Vivienda, un delito social a la vista de todos

Algunos datos lo dicen todo sin necesidad de discusiones estériles. Cuando Pedro Sánchez, tras la moción de censura, llegó a la Moncloa en junio de 2018 había en España (cifras de Estadística) 18,5 millones de hogares. Hoy, según la misma fuente, existen 1,2 millones de hogares más. Lo explica, fundamentalmente, el crecimiento de la inmigración, el fenómeno que está detrás del notable crecimiento de la economía española en los últimos años.

¿En cuánto se ha incrementado el parque de viviendas durante ese periodo? Exactamente en 690.330, según las estadísticas oficiales (hasta las 27 millones). Es decir, prácticamente la mitad de lo que ha crecido el número de hogares. O expresado en otros términos, por cada dos hogares que se crean se construye una vivienda, lo que lógicamente presiona al alza los precios en el mercado de alquiler, que es la salida natural de quienes no pueden comprar un piso. En 2023, por ejemplo, se solicitaron 109.483 visados para la construcción de viviendas, pero se crearon 265.400 hogares, lo que es un desfase evidente.

El fenómeno de la inmigración, desde luego, no es nuevo, aunque la derecha populista lo crea así. Lo que ha cambiado, empujado por los vientos del Atlántico, es su utilización electoralista. Entre 1996 —cuando llegó Aznar al palacio de la Moncloa— y 2008, cuando estalló la burbuja de crédito y se llevó por delante el mercado inmobiliario, ya con Zapatero en el poder, la población residente en España creció en 6,1 millones de personas. Pero si se comparan las cifras actuales con las de 1996 resulta que la población española ha crecido en 8,7 millones desde 1996.

Ningún país europeo ha sufrido una transformación tan radical en su mapa demográfico en tan pocos años, y parece evidente que alguna influencia debía tener en el mercado de la vivienda, que, como todos, se rige por la oferta y la demanda. Ahora bien, con una diferencia esencial. La vivienda no es un bien más, sino que es una necesidad vital, lo que explica que los gobiernos —incluso constitucionalmente— están obligados a intervenir para subsanar las imperfecciones del mercado.

La cara más fea del liberalismo

Durante mucho tiempo, se entendió que así era, pero, a partir de los años 90, cuando la cara más fea del liberalismo triunfó —hay otro de rostro humano— los gobiernos decidieron dejar el mercado de la vivienda al albur de los acontecimientos. Justo lo contrario que en los años 20 y 30 del siglo pasado, cuando los gobiernos de un signo y de otro —en España se aprobó la ley de las casas baratas— impulsaron la creación de parques públicos de viviendas que hoy en muchos lugares, también en EEUU de la mano de las políticas keynesianas de entonces, se mantienen.

Otro cambio sustancial, al margen del ideológico, sucedió a principios de este siglo. El exceso de ahorro en los países avanzados llevó a muchos gestores a poner sus ojos en el mercado de la vivienda hasta convertir un bien de primera necesidad en un activo financiero. El remate lo dio el Banco Central Europeo (BCE) cuando con su política de tipos de interés cero (sin duda necesaria) redujo la rentabilidad de los activos, lo que a la postre aceleró y redobló el interés de los hedge funds y todo tipo de intermediarios financieros por la vivienda, donde se podían obtener rentabilidades de dos dígitos con facilidad.

"El exceso de dinero que hay que pagar por alquiler o compra se detrae del consumo, lo que afecta al tejido empresarial y a los salarios"

No hace falta pasar por Stanford para saber que menos intervención pública junto a la entrada de dinero caliente en busca de mayor rentabilidad podría aumentar los precios, a lo que habría que unir, desde luego en el caso de España, la mayor presión sobre el mercado por el crecimiento de la población. Se puede decir, de hecho, utilizando el tópico, que era una crisis anunciada que le ha estallado a este Gobierno y a otros. Tampoco hay que olvidar que la venta de viviendas es un mercado marginalista, lo que significa que el último que vende fija el precio y lo traslada a los demás. Nadie vende un piso por debajo de lo que ha obtenido su vecino del rellano.

No es, como muchos creen, un problema de España, aunque aquí es más pronunciado debido al fenómeno demográfico y al hecho de contar con ineficiencias de libro como es la existencia de un derecho urbanístico pensado por el enemigo: costoso, prolijo, lleno de incertidumbres legales y engorroso desde el punto de vista burocrático.

Ninguna de las recetas puestas en marcha por los últimos gobiernos ha dado los frutos adecuados. La oferta desmesurada de viviendas (en España se construían tantos pisos como en Francia o Alemania juntos) llevó en los años del boom a levantar un parque insostenible porque se había financiado a base de endeudamiento, no con recursos propios.

Un despropósito

Es de aurora boreal, pero España, en aquellos años, llegó a deber al extranjero el 10% de su PIB, lo que da idea de la naturaleza y la dimensión del problema. En paralelo, mantenía políticas de demanda que financiaban la compra de viviendas, lo que solo fue útil para drenar los recursos públicos e inflar más los precios. Si a esto se une políticas descabelladas como vender el parque de viviendas a fondos de inversión, como sucedió en Madrid, a nadie puede extrañar que la vivienda sea hoy el principal problema de millones de españoles, lo cual tiene importantes repercusiones macroeconómicas. El exceso de dinero que hay que pagar por alquiler o compra se detrae del consumo de las familias, lo que en última instancia afecta al tejido empresarial y, por ende, a los salarios.

El problema le ha estallado a Sánchez, pero le hubiera podido explotar a cualquiera. Tantos años de mala o nula política de vivienda sólo podía salir mal. Lo más paradójico, con todo, es que desde 2008, cuando estalló la burbuja, ningún Gobierno, ni central ni autonómico ni local ha atacado la cuestión central en el mercado de la vivienda: los precios y la oferta de suelo público para construir.

No es un asunto menor. La Comisión Nacional de los Mercados de la Competencia (CNMC) acaba de lanzar una consulta pública sobre ello y ha aportado un primer dato verdaderamente escandaloso. En un país al que le sobran metros cuadrados por todos los lados, y con amplias superficies deshabitadas, el precio del suelo puede representar hasta el 45% del precio de la vivienda. Es decir, un piso podría valer casi la mitad si se actuara sobre el suelo.

"Algunos estudios estiman que el proceso puede durar entre 10 y 15 años: las peleas de hoy pueden machacar a una generación"

La propiedad del suelo es compartida entre el sector público y el privado y ya, incluso, la ley del suelo del franquismo (1956) identificó como un problema “la retención de terrenos por propietarios que no urbanizan ni edifican, ni acceden a enajenar sus terrenos, para urbanizar y construir, a precios de justa estimación”. Es decir, especulación pura y dura.

Poco se ha avanzado desde entonces. Entre otros motivos porque la transformación del suelo en España, desde rústico a finalista (ya listo para edificar), es tan tortuosa como ineficiente, lo que favorece procesos especulativos, también por parte de los propios ayuntamientos, que históricamente han encontrado un método para financiarse. Esa complejidad, precisamente, es consecuencia de las numerosas administraciones que intervienen en el proceso urbanístico, los propios municipios, las comunidades autónomas y hasta el Gobierno central, lo que unido a que en este país todo se judicializa provoca enormes atascos en los juzgados.

Una primera conclusión es obvia: sin un acuerdo de todos los agentes es simplemente imposible resolver el problema de la vivienda. El Gobierno, en este sentido, se equivoca si no insiste en pactar con el PP (aunque Génova no quiera porque le interesa que Sánchez se estrelle en este asunto), mientras que Feijóo comete una irresponsabilidad cósmica enfrentando a sus ayuntamientos y CCAA para desgastar al PSOE. Sobre todo, en lugares con escasez de suelo urbano finalista en ciudades con alta demanda. No hay que olvidar que algunos estudios han estimado que el proceso urbanístico, desde el principio hasta el fin, puede durar entre 10 y 15 años, lo que significa que las peleas políticas de hoy pueden machacar a una generación. Algunos proyectos, incluso, pueden alargarse hasta más allá de los 20 años.

Es el suelo

No hay recetas fáciles, pero parece evidente que si el patrimonio público de suelo se pudiera enajenar de forma gratuita durante un periodo largo de tiempo (75 o 99 años), ayudaría de forma importante a dinamizar el ciclo inversor en la vivienda. Cooperativas, pequeñas promotoras, particulares o fundaciones podrían tener acceso a la construcción de pisos en condiciones especialmente ventajosas para la comunidad.

Lo que sabemos, como han acreditado algunos trabajos, es que el patrimonio público de suelo ni ha ayudado a moderar el precio de la vivienda ni ha puesto a disposición de los ciudadanos en cantidad suficiente terrenos para construir. Por el contrario, en algunos casos, se ha convertido en un negocio para los ayuntamientos o empresas del sector público y en otros en una fuente de corrupción enajenando suelo público a supuestas entidades sin fines de lucro.

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E. Sanz

Los patrimonios públicos de suelo, de hecho, se han nutrido (desde el inicio de la democracia) de las plusvalías obtenidas por la urbanización del territorio, oscilando entre el 5% y el 15% de la edificabilidad media. Sin embargo, no han cumplido una de sus funciones esenciales, además de proveer suelo para equipamientos públicos, la de construir vivienda con algún régimen de protección pública gracias a esas cesiones obligatorias.

En 2013, incluso, se cambió la legislación para que los rendimientos de esas cesiones se pudieran utilizar para pagar las deudas de los ayuntamientos, lo que era lo mismo que perder de vista el objetivo inalienable de construir viviendas. Es decir, se optó por utilizar el suelo como una fuente de financiación de los ayuntamientos con una transparencia manifiestamente mejorable, ya que la mayoría de los ayuntamientos ni siquiera informan sobre su patrimonio de suelo. Para colmo, la descalificación de las viviendas de protección oficial (pagadas parcialmente por todos) para que pasaran a la esfera de lo privado dejó a las administraciones sin armas para regular el mercado. No es de extrañar, a la vista de ello, que la vivienda desgaste gobiernos. A este y a los que vendrán en el futuro si no se pone remedio.