La lucha contra el cambio climático transformará el sector inmobiliario

Hacer frente al cambio climático va a requerir una profunda transformación a todos los sectores de la economía que producen emisiones de gases de efecto invernadero (GEI): la generación eléctrica, los diferentes sectores industriales, el transporte de mercancías y viajeros, el sector inmobiliario y el sector agrícola y ganadero.

Según recoge el informe publicado por el IPCC “Special Report Global Warming of 1.5ºC” (de octubre 2018), es necesario conseguir que la temperatura en la superficie de la Tierra no aumente en más 1,5ºC sobre la temperatura de la época preindustrial, si se quiere evitar importantes daños que, en el caso de España, incluirían una importante disminución del agua disponible, el aumento de los periodos de sequía, un aumento de la frecuencia de los episodios de lluvias torrenciales -como, por ejemplo, el que vivimos hace unos meses en la zona de Alicante- e importantes daños derivados de la inexorable elevación del nivel del mar. Por no hablar de África, que puede verse afectado muy negativamente por el calentamiento global y con un incremento demográfico acelerado, podría producir presiones migratorias hacia Europa superiores a las actuales, con las consecuencias sociales que ello acarrearía.

Los 9 puntos de inflexión climática que nos llevarán al desastre: ya se han activado

José Pichel

Podemos decir que es imposible anular las emisiones globales de GEI sin descarbonizar por completo el sector inmobiliario, fundamentalmente, por dos razones.

La primera, es que el sector inmobiliario produce mucho CO2: nuestro sector es responsable del 26% de las emisiones de GEI en el mundo (un 36% en la UE y de un 28% en nuestro país). Estas cifras únicamente recogen las emisiones derivadas de la fase de uso y explotación del edificio, pero a ellas habría que añadir las producidas en la fabricación de los materiales (cemento y acero, principalmente), las del transporte de dichos materiales a obra, las de la propia construcción de los edificios y las de demolición y reciclado al final de su vida útil.

La segunda, es que existen varios sectores (en algunas industrias, como la de fabricación de cemento) en los que la eliminación completa de sus emisiones hoy no parece posible o, en todo caso, es mucho más difícil y costosa que en el sector inmobiliario o en el de generación eléctrica.

La descarbonización del sector inmobiliario es imprescindible y es menos difícil que descarbonizar otros sectores productivos

La completa eliminación de las emisiones del sector inmobiliario en su ciclo de vida va a suponer un vector de transformación muy profundo en el mismo. Transformación que ya está en marcha hoy.

Es decir, que la descarbonización del sector inmobiliario es imprescindible, y -aunque requerirá transformaciones profundas de enteros procesos productivos, que requerirán inversiones muy cuantiosas- es menos difícil que descarbonizar otros sectores productivos.

Para conseguir que el incremento de temperatura no supere los 1,5ºC, es necesario que las emisiones netas globales de GEI sean nulas en 2050. Incluso si nos conformásemos con conseguir que dicho incremento de temperatura no supere los 2ºC (y eso que los daños y los riesgos para las poblaciones afectadas serían considerablemente mayores), las emisiones netas globales deben anularse antes de 2070. A día de hoy, las previsiones son que superaríamos los 2º C.

Este cambio de paradigma demanda estrategias muy distintas para la edificación de nueva planta que para el parque edificado.

En la edificación nueva, la descarbonización está abordándose hoy mediante un aumento progresivo de las exigencias de los códigos de construcción, que deben ir estableciendo exigencias cada vez más estrictas. Por ejemplo, la estrategia de la UE ha sido la de que los códigos nacionales de construcción recojan unas exigencias derivadas de conseguir que el coste del edificio en su ciclo de vida -es decir, la suma del coste de construcción y el de uso y explotación del edificio a lo largo de su vida útil- sea el mínimo con las tecnologías y los costes de construcción existentes en cada uno de los países de la Unión. Asimismo, obliga a revisar al alza dichos requerimientos cada cinco años, estableciendo unas horquillas indicativas de valores de consumo de energía para cada una de las zonas climáticas de la Unión.

En el caso de España, la propuesta de revisión del Código Técnico de Edificación ha sido validada por la Comisión Europea a principios de este año y está pendiente de su entrada en vigor en el momento en que tengamos Gobierno. Un cambio muy profundo, con claros impactos en nuestro sector inmobiliario y de la construcción.

La UE exige a los Estados Miembros que tengan elaborada para el 10 de marzo de 2020 una estrategia de rehabilitación a largo plazo

A medio plazo (10-15 años), será necesario que cada edificio consuma en un año la misma cantidad de energía que produzca. Ello requerirá minimizar la necesidad energética de los edificios y la utilización de gran cantidad de fuentes de energía renovables. La Comisión Europea está dedicando muchos recursos a desarrollar las tecnologías y el conocimiento necesario de forma que sea posible la construcción de edificios de balance neutro de energía, e incluso de energía positiva, en los próximos años.

Por otra parte, la descarbonización del parque edificado es algo que va a tener mucha mayor dificultad que la de nueva planta, dado que requiere intervenir sobre la edificación existente mediante la rehabilitación energética. La UE exige a los Estados Miembros que tengan elaborada para el 10 de marzo de 2020 una estrategia de rehabilitación a largo plazo, con el objetivo de que todos sus edificios sean de consumo casi nulo de energía en 2050.

Teniendo en cuenta que en España hay unos 19 millones de primeras viviendas -según el INE- y unos 700 millones de metros cuadrados de edificación no residencial -según datos del Instituto de Diversificación y Ahorro Energético-, se comprende fácilmente la magnitud del problema ante el que nos encontramos. No hay duda de que hay que establecer un plan en el que deben priorizarse las actuaciones y de que hay que dedicar una considerable cantidad de fondos públicos a esta rehabilitación energética de los edificios existentes. También sería importante darle prioridad a actuaciones en las que se haya detectado pobreza energética: la incapacidad de mantener la vivienda a una temperatura de confort.

El sector inmobiliario: reto sin precedentes

La necesidad de rehabilitar la totalidad del parque edificado del país en escasos 30 años (de forma que todos los edificios lleguen a ser de consumo de energía casi nulo en 2050) requiere una tasa de rehabilitación superior al 3% anual: más de diez veces superior a la actual, y con unas prestaciones energéticas de los edificios muy exigentes. Además, todos los inmuebles que se construyan a partir de dentro de unos diez o quince años van a tener que ser necesariamente de balance neutro o bien productores netos de energía, podemos concluir que

Este inmenso reto va a requerir de nuevos actores en el sector inmobiliario y de un cambio de las claves de negocio en el sector, lo que puede y debe resultar en la aparición de muchas nuevas oportunidades.

Una de las formas de movilizar la transformación del sector sería el reconocimiento de un valor adicional por parte del mercado a los edificios más eficientes, cuyas prestaciones sean considerablemente superiores a las normativas. Una iniciativa interesante es la de la Asociación de Edificios Verdes en Alemania, denominada DGNB y que goza de un gran prestigio, que concede un reconocimiento a aquellos edificios que puedan demostrar que, a lo largo del año, han producido más energía de la que han consumido -los denomina 'Climate Positive'. Esto lo hace en un evento anual que tiene una gran repercusión en el sector, lo que sirve de publicidad a los edificios premiados e intenta que su valor en el mercado sea superior al de los edificios convencionales. Resultaría interesante poder importar a nuestro país esta experiencia que está funcionando muy bien en Alemania.

La descarbonización de la edificación también va a requerir de la participación activa del usuario, al menos en dos frentes. Como ocupante de un inmueble, pues el consumo de un inmueble con unas determinadas características depende de la utilización que del mismo haga el usuario final. También como comprador o arrendatario, si con sus decisiones y preferencias concede más valor o más liquidez a los inmuebles que menos consumen o generan un excedente de energía. No hay que olvidar que cada aumento de un grado de la temperatura en invierno o bien la disminución de un grado de la temperatura en verano, puede suponer entre un 5 y un 10% de consumo adicional de energía.

En síntesis, el cumplimiento de los objetivos del Acuerdo de París de limitar que el incremento de temperatura en la superficie de la Tierra no sea superior a 1,5 o 2ºC, algo muy relevante para todos, va a obligar a una completa descarbonización del sector inmobiliario. Esta va a requerir cambios muy profundos en los criterios de diseño y construcción de los edificios nuevos, así como a intervenir en la rehabilitación energética de la totalidad del parque edificado.

*Alfonso Benavides es presidente de Urban Land Institute (ULI).

*Luis Irastorza es CEO de Tecnopen y socio y miembro de la Comisión Ejecutiva de Urban Land Institute (ULI).