La Ley de Vivienda: crónica de una crisis anunciada

Hay algo profundamente perverso en la capacidad de los gobiernos para repetir, con la precisión de un reloj suizo, los mismos errores que ya devastaron otros mercados. La Ley de Vivienda española no es una innovación; es un plagio descarado. Es una copia milimétrica de políticas que han hundido el mercado de la vivienda en Alemania e Irlanda, ejecutada con la arrogancia de quien cree haber descubierto la piedra filosofal de la economía. ¿El resultado? Un laberinto burocrático, precios que se disparan y, al final, una crisis que no solo no se resuelve, sino que se agrava.

El político español, mitómano de la intervención, decidió ignorar la historia. El gran problema de España no era el precio de la vivienda, sino la escasez de oferta. ¿Por qué no hay suficientes viviendas? La respuesta se encuentra en décadas de 'desincentivo fiscal', una burocracia paralizante y una inseguridad jurídica digna de Macondo.

Los números no mienten. Impuestos, tasas y gastos administrativos representan hasta el 25% del precio final de una vivienda. La carga fiscal sobre la propiedad es del 30,3%, 21 puntos por encima de la media europea.

"La ley convierte el ladrillo en una gincana y los ganadores son los grandes fondos de inversión"

El sector de la construcción se ha convertido en una carrera de obstáculos fiscales:

• Adquisición del suelo: gravada con un 21% de IVA o hasta un 10% de ITP.
• Licencias y obras: otra infantería fiscal —ICIO y tasas—, hasta un 5% del presupuesto de ejecución.
• Construcción y venta: 10% de IVA y 25% de Impuesto sobre Sociedades.
• Demoras administrativas: meses de trámites y costes de paralización, sumando hasta 20.000€ por vivienda.

¿Qué promotor sensato se embarca en la aventura de construir vivienda asequible bajo estas condiciones? La ley convierte el ladrillo en una gincana, donde los ganadores son los grandes fondos de inversión que pueden sortear el laberinto administrativo; y los perdedores, el ciudadano de a pie.

La tentación fatal del intervencionismo

Ante la falta de oferta, la ley se centró en la gran fantasía nacional: creer que esta vez sí funcionaría. Pero la historia ya nos había dado el veredicto.

En Alemania, el Mietpreisbremse —ese 'freno al alquiler' que sonaba tan prometedor en 2015— ha visto cómo los precios se disparaban un 50% en ocho años en las principales ciudades. La medida, diseñada para proteger inquilinos, los ha condenado a un mercado dual donde solo unos privilegiados acceden a contratos antiguos, mientras los nuevos inquilinos se enfrentan a precios estratosféricos.

Irlanda ofrece un caso aún más dramático. Sus Rent Pressure Zones han creado una discriminación por fecha de nacimiento: quienes se mudaron después de 2021 pagan un 47% más, mientras los afortunados que no se movieron apenas vieron incrementos del 7%. Es la aristocracia del inquilino establecido, sostenida sobre las espaldas de quien busca su primer hogar.

"Más intervención conduce a menos oferta; menos oferta provoca un mayor encarecimiento"

Ambos países han tenido que reconocer su fracaso, rectificando a toro pasado y eximiendo la obra nueva del control de precios para atraer inversión y activar la oferta. Tarde, como siempre llega la cordura cuando el daño ya está hecho.

Así, la Ley de Vivienda despliega su perversa lógica: más intervención conduce a menos oferta; menos oferta provoca un mayor encarecimiento; y, al final, ese mayor coste genera más desigualdad. Se establece una dura paradoja: en su intento por proteger a los inquilinos, la ley en realidad los deja a la intemperie.

Pero, ¿quién gana con la regulación?

La regulación somete al pequeño propietario y hace rentable el inmovilismo y la especulación. Mientras los precios suben en el mercado libre y el alquiler turístico toma ventaja, quienes ya tienen vivienda observan cómo su patrimonio se revaloriza sin esfuerzo. El joven, la familia, el recién llegado, ellos sí juegan a la ruleta rusa de la renta congelada y el piso disponible.

En un país que necesita 250.000 viviendas anuales y solo construye 100.000, la respuesta no es menos riesgo ni más cargas, sino lo contrario: menos fiscalidad, menos trabas y más seguridad jurídica. Solo el aumento de la oferta, la simplificación de trámites y la diferenciación fiscal para la obra nueva podrán romper el círculo vicioso de la escasez y el encarecimiento, como ya han accionado nuestros vecinos en Portugal.

El resto es una crónica de una crisis anunciada, un manifiesto del absurdo nacional donde la solución propuesta es, en sí misma, parte activa (y protagonista) del problema.

*Yago Espinosa de los Monteros es fundador y CEO de Vali Assets.