Los factores ESG, un reto para los mercados inmobiliario y financiero

Las iniciales ESG se refieren a los factores ambientales, sociales y de gobernanza (Environmental, Social and Governance) que todo negocio, institución financiera o gestor de carteras, debe conocer y tener en cuenta. Este acrónimo anglosajón cubre un amplísimo abanico de temas, desde el cambio climático a los derechos de los trabajadores, pasando por las políticas de transparencia o de diversidad.

Las prácticas ESG son el resultado de la creciente sensibilización por parte de la sociedad y de los reguladores con aquellas causas dirigidas a hacer que el planeta sea más sostenible y justo, y ya son determinantes en las decisiones de inversión y desinversión de las corporaciones. En realidad, los factores ESG están dejando de ser un mero 'nice to have' a constituir obligaciones imperativas, sobre todo, teniendo en cuenta los avances de la normativa europea en este sentido.

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Perspectiva inmobiliaria

El concepto de inversión inmobiliaria responsable fue impulsado por el Acuerdo de París sobre Acción contra el Clima de 2015, y ha culminado con el Reglamento de Taxonomía que entró en vigor el 12 de julio de 2020. Aunque no comenzará a aplicarse hasta enero de 2022, establece un marco para que inversores y negocios verifiquen la sostenibilidad medioambiental de sus actividades económicas. Representa un paso clave hacia el objetivo de la UE de lograr una unión climáticamente neutra en 2050.

A pesar de que el sector inmobiliario es de los menos afectados por las obligaciones de taxonomía, es posible que su cumplimiento llegue a ser determinante para acceder a financiación y suponga un impacto en los precios de los activos inmobiliarios. De hecho, grandes inversores internacionales han demostrado su compromiso con estrategias ESG.

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Así, Nuveen Real Estate, se ha marcado el objetivo de que la cartera inmobiliaria que gestiona (valorada en 133.000 millones de dólares aproximadamente) tenga una huella de carbono cero en 2040. Por su parte, Oxford Property se ha comprometido a reducir sus emisiones de carbono un 30% en 2025 y a desarrollar una hectárea de placas solares en techos de edificios para su autoconsumo.

Además, los propietarios más sofisticados están empezando a incluir cláusulas ESG en sus contratos de arrendamiento, en las que se exige a los arrendatarios la entrega de información periódica sobre el consumo energético y el compromiso de uso de energías verdes y reciclaje, entre otras iniciativas dirigidas a emplear los recursos de forma más sostenible.

Y es que, de acuerdo con el Programa de la ONU para el Medio Ambiente, los inmuebles representan casi el 40% del total de las emisiones de carbono y el 36% del uso final de energía en todo el mundo, por lo que se esperan medidas más concretas aplicables al sector, especialmente en relación con la sostenibilidad de la construcción, convirtiéndose en un factor decisivo a la hora de acceder a la inversión pública y privada. Además, en la actualidad existen una serie de certificados que evalúan las características energéticas de los inmuebles.

Los inmuebles representan casi el 40% de las emisiones de carbono y el 36% del uso final de energía en todo el mundo

El certificado de eficiencia energética es un documento oficial que mide el consumo energético que requiere un edificio en condiciones de ocupación normales. Debe su creación a las directivas europeas y se exige en nuestro país desde el año 2013 en todas las transacciones de compraventa y de arrendamiento de bienes inmuebles, con algunas excepciones como, por ejemplo, las operaciones relativas a edificios industriales.

Asimismo, cada vez es más frecuente encontrarse con indicadores homologados internacionalmente del grado de sostenibilidad ambiental de los edificios. Los más comunes son los certificados BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) y LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), que clasifican por categorías los inmuebles, en función del bienestar de los ocupantes.

Perspectiva financiera

El aumento del activismo de los accionistas es un indicador de la atención que están recibiendo las cuestiones ESG en el sector financiero. Han sido varios los bancos cuestionados en sus juntas generales por la financiación de determinados sectores (por ejemplo, el del carbón o de otros combustibles fósiles) y la coherencia de sus prácticas de inversión y préstamo con sus políticas ESG.

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Paralelamente, hace aproximadamente un año, la UE lanzó su "Green Deal" y su "Plan de Acción de Finanzas Sostenibles". Con los objetivos de fomentar el uso eficiente de los recursos y de reformar los sistemas financieros para que su crecimiento sea sostenible, estos planes reconocen que la inversión privada será necesaria, junto con los fondos públicos, para cumplir los objetivos de la UE.

Por estos motivos, los bancos deben tener cada vez más en cuenta los riesgos de insostenibilidad y facilitar, mediante sus prácticas de inversión y préstamo, la transición hacia una economía más sostenible. En consecuencia, algunos de los grandes bancos europeos han confirmado que implementarán un modelo de negocio de carbono neto cero a medio plazo y que, aunque se esforzarán por apoyar a las empresas en su camino de transición, si no están dispuestas a cumplir determinados requisitos, es posible que tengan que abandonar las financiaciones correspondientes.

Por ejemplo, BNP Paribas se ha comprometido a reducir la financiación de la industria del carbón a cero a partir de 2030 en la UE y de 2040 en el resto del mundo; y Société Générale a no financiar nuevas centrales eléctricas de carbón, minería del carbón o infraestructuras asociadas.

Otra novedad es la aparición de cada vez más productos ESG en el mercado. Por un lado, los llamados préstamos y bonos verdes, sociales, azules, sostenibles, de transición o Covid-19, en los que los ingresos que generan se asignan directamente a un propósito sostenible; y por otro, los préstamos o bonos vinculados a la sostenibilidad, que incluyen un ajuste de precios si el prestatario alcanza objetivos sostenibles o de ESG específicos.

De cara a armonizar criterios y crear estándares de mercado para promocionar nuevos productos de crédito sostenibles, se han publicado, entre otros, los Principios de Préstamos Verdes y los Principios de Préstamos Vinculados a la Sostenibilidad elaborados por la Loan Market Association, la Asia Pacific Loan Market Association, la Loan Syndications and Trading Association y los Principios de Bonos Verdes y los Principio de Bonos Vinculados a la Sostenibilidad elaborados por la International Capital Market Association.

El ritmo al que evolucionan estos instrumentos supone, por un lado, un reto para los bancos en cuanto a su capacidad de reacción y de asignación de recursos y, por otro, una enorme oportunidad para desempeñar el papel que representan como instituciones críticas en la sociedad.

* Alejandra Romero es asociada senioren Herbert Smith Freehills.

* Leonie Timmers es asociada senior en Herbert Smith Freehills.

* Mónica de Hevia es asociada en Herbert Smith Freehills.