¿Otro 'solo sí es sí' para la nueva Ley de Vivienda?

El pasado viernes 14 de abril nos enteramos del éxito in extremis de las negociaciones entre PSOE, Bildu y ERC para aprobar la tan deseada (por algunos) nueva Ley por el Derecho a la Vivienda, que venía gestándose en anteproyecto desde 2021. Mucho se ha hablado de esta ley.

El Proyecto de Ley inicialmente aprobado data de 18 de febrero de 2022. Su tramitación ha sido declarada urgente por lo que, tras el paso inicial por el Congreso, el Senado tiene un máximo de 20 días naturales para aprobación. Es improbable que el Senado oponga veto al proyecto por lo que, a lo sumo, aprobará enmiendas, que tendrían que volver al Congreso para ratificarlas o rechazarlas en el Pleno. Tampoco sería extraño (creo que es lo más probable) que en el Senado se confirme el texto del Congreso sin introducir nuevas enmiendas. Se trata de un proyecto de ley ordinaria, por lo que no es necesaria la mayoría absoluta. Es suficiente con que haya más votos a favor que en contra. Las abstenciones (fundamentalmente de Podemos) podrían ser la clave para que el acuerdo salga adelante con ERC y Bildu.

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En cuanto a su contenido, en el nuevo texto remitido al Congreso, zona tensionada de alquiler será aquella que cumpla al menos una de estas dos condiciones:

• Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y los suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.
• Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

También en ese mismo texto se redefine el concepto de gran tenedor, para nombrar a las personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad cinco o más viviendas (en el proyecto anterior el número era diez viviendas).

Asimismo, con gran polémica, se vuelve a limitar la actualización del IPC, ahora del 2% para 2023, siendo del 3% para 2024, con independencia del IPC. En 2025 se creará un nuevo índice de referencia por el cual se actualizarán todos los alquileres, inferior al IPC, dice el proyecto. Lo que realmente supondrá una fuente inagotable de conflictos es la regulación del precio de los alquileres en las zonas tensionadas.

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Según el nuevo proyecto, los precios de los alquileres de los nuevos contratos estarán regulados y topados. El caos vendrá porque los topes se impondrán según la modalidad de contrato y de quién sea el propietario.

• Para los pequeños propietarios, se impondrá una indexación al precio del alquiler anterior (del anterior contrato).
• Para los grandes tenedores, mediante la aplicación del índice de referencia, que habrá de publicarse con posterioridad.

Me pongo a pensar en la litigiosidad actual en los juzgados civiles por el tema de los arrendamientos urbanos, y por los desahucios regulados con la ley actual. Ahora le añado a esas disputas tres variables más. La primera, el carácter de zona tensionada siguiendo los criterios antes explicados. ¿Cómo sé yo si mi barrio está o no tensionado? ¿Me lo dice el Ministerio o me lo dice el Ayuntamiento? ¿No va a haber recursos contenciosos impulsados por los arrendadores para que sus zonas de propiedad no se califiquen como tensionadas?

En segundo lugar, el carácter de pequeño propietario con mi contrato de alquiler anterior. ¿Son públicos los contratos de arrendamiento? ¿No se pueden manipular en interés de una de las partes? Y, por último, el de gran tenedor con la necesidad de aplicar un índice de referencia todavía por establecer. Adicionalmente, todos los gastos de intermediación correrán a cuenta del propietario. Tampoco se podrán cargar gastos de comunidad, IBI u otros, al inquilino.

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Se adivina un nuevo y más grave problema jurídico. Se puede apreciar que se ha acabado con la libre fijación de precios, pero también con la libertad de pactos. La LAU permite ahora, antes de la reforma, que en cualquier contrato las partes lleguen a acuerdos, incluso contrarios a la ley. Todos estos pactos contra ley se declaran nulos.

Se ha impuesto el carácter social de la vivienda al principio fundamental del derecho a la autonomía de la voluntad y la libertad de pactos, contemplados ambos en el código civil y en la Constitución española, principios que fueron plasmados con las limitaciones correspondientes en las leyes de arrendamientos urbanos posteriores con sus sucesivas reformas. Si, como parece, hay comunidades autónomas que no aceptan la reforma, no les faltarán argumentos jurídicos para tumbarla en instancias superiores.

Una norma de gran calado para acabar la legislatura que no resuelve los grandes problemas de la vivienda: el control del precio del suelo y el aumento de la vivienda protegida como armas para el aumento de la oferta de vivienda en los grandes núcleos urbanos. La oferta de vivienda nueva supone ahora un 10% de las viviendas construidas a la venta en 2005. No hay suelo y no hay financiación para construir de forma barata. Difícilmente se arreglarán, así, las cosas.

* Rafael Núñez Blázquez es socio director de Next Abogados.