Obstáculos en la transmisión de los créditos hipotecarios fallidos

De forma recurrente, las entidades bancarias españolas transmiten a terceros inversores parte de sus créditos fallidos, los denominados NPLs (non-performing loans), con la intención de sanear sus balances. Entre estos créditos se encuentra créditos garantizados con hipoteca sobre viviendas, cuyos deudores o garantes son personas físicas. Desafortunadamente, la actual normativa y la falta de guías claras sobre su aplicación generan ciertas dudas que podrían conllevar una reducción del precio que los inversores están dispuestos a pagar y, en consecuencia, un menor saneamiento. Si bien son varias las dudas existentes, en este artículo hemos tratado de centrarnos en tres de ellas.

La primera duda es si los préstamos concedidos antes del 16 de junio de 2019 y que no hayan sido modificados con posterioridad quedan sujetos a la conocida Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario o, por el contrario, a la Ley 2/2009. La cuestión no es baladí, ya que, a diferencia de la Ley 2/2009, la Ley 5/2019 establece una serie de obligaciones sustancialmente más gravosas para los acreedores, entre las que se incluyen la obligación de inscripción del acreedor en un registro especial del Banco de España (a través de un complejo proceso), obligaciones de reporte regular y, según un documento de preguntas frecuentes publicado por el Banco de España, la imposibilidad de que sociedades extranjeras adquieran los créditos (interpretación cuestionable bajo nuestro punto de vista, tal y como explicamos más adelante). Pero no solo eso, sino que, si la Ley 5/2019 resulta de aplicación y el adquirente del crédito no se ha inscrito en el registro especial del Banco de España, se expone a importantes sanciones y, además, no podrá inscribir la transmisión del crédito en el registro de la propiedad y, en consecuencia, no podrá beneficiarse de la hipoteca que lo garantiza.

* Si no ves correctamente el módulo de suscripción, haz clic aquí

Según su disposición transitoria, la Ley 5/2019 resulta de aplicación a los préstamos celebrados con posterioridad a 16 de junio de 2019 y a aquellos que, habiendo sido concedidos con anterioridad a dicha fecha, hayan sido objeto de novación o subrogación posterior. El Banco de España, en el documento al que nos hemos referido anteriormente de preguntas frecuentes, parece entender que todo préstamo que haya sido transmitido con posterioridad al 16 de junio de 2019 queda sujeto a la Ley 5/2019. Esta opinión parece basarse en la interpretación de que, cuando la norma habla de novación o subrogación, también pretende capturar la subrogación en la posición del acreedor, esto es, el cambio de acreedor como consecuencia de la transmisión del crédito por parte de la entidad bancaria.

Esta interpretación es cuestionable, ya que, en esencia, la Ley 5/2019 pretende proteger a los deudores en el momento en que van a contratar un préstamo, y lo hace mediante una serie de obligaciones de información que garanticen que los deudores entienden las condiciones del préstamo. Siendo así, entendemos que la norma pretende capturar, por un lado, modificaciones de las condiciones del préstamo, tales como ampliaciones del plazo de amortización (es decir, una novación objetiva) y, por otro lado, subrogaciones en la posición del deudor, de tal forma que el nuevo deudor entienda correctamente las condiciones aplicables. Sin embargo, no creemos que un mero cambio de acreedor quede capturado, ya que las condiciones del crédito en nada cambian y el deudor continúa siendo el mismo y, por tanto, ya fue informado sobre las condiciones aplicables. En consecuencia, entendemos, a pesar del contenido del documento de preguntas frecuentes del Banco de España, que estos créditos no deberían quedar sujetos a la Ley 5/2019 sino a la Ley 2/2009.

TE PUEDE INTERESAR

'Boom' de crédito al consumo con auge récord de la deuda no hipotecaria de las familias

Óscar Giménez

La segunda gran duda es si la adquisición de préstamos concedidos o modificados con posteridad al 16 de junio de 2019 conlleva en todo caso la obligación del adquirente de inscribirse en el registro especial del Banco de España previsto en la Ley 5/2019 (con las consecuencias en caso de incumplimiento que se mencionaron anteriormente). De nuevo, parece que el documento de preguntas y respuestas del Banco de España se inclina por una respuesta afirmativa y sin matices y, una vez más, nos vemos obligados a discrepar. Bajo nuestro punto de vista, debe existir una excepción relevante que aplica a muchos de los créditos que son objeto de cesión por parte de las entidades bancarias: esta obligación no debe aplicar cuando el préstamo ha sido vencido anticipadamente y la hipoteca que lo garantiza se encuentra ya en proceso de ejecución, toda vez que ya no se cumple el requisito de que exista una gestión del crédito por parte del acreedor, el cual ha pasado a estar bajo el control judicial.

La tercera duda radica sobre la imposibilidad de que sociedades extranjeras adquieran créditos sujetos a la Ley 5/2019. Este es el criterio que el Banco de España ha reflejado en su documento de preguntas frecuentes. Nosotros creemos que dicho criterio no es acertado, al no ser coherente con lo previsto en la propia Ley 5/2019 ni con el principio de libre prestación de servicios que rigen la Unión Europea. Pero es que, además, lo habitual ha sido que los adquirentes de estos créditos tengan sus domicilios en otros países de la Unión Europea donde ya cuentan con estructuras corporativas. Si ahora se les obligara a crear una estructura adicional en España con la que realizar las adquisiciones, se estarían incrementando sustancialmente sus costes, lo cual inevitablemente conllevaría una reducción del precio que estarían dispuestos a pagar por los créditos y, en última instancia, un menor saneamiento de los balances de las entidades bancarias españolas.

"Es indudable que este mercado resulta esencial para el buen funcionamiento del sistema bancario español y, por tanto, es fundamental que estas dudas queden aclaradas"

Estas dudas (y otras que no hemos expuesto en este artículo) están generando inquietud en los diferentes actores del mercado de compraventa de créditos fallidos. Dejando a un lado determinados debates de sesgo político, es indudable que este mercado resulta esencial para el buen funcionamiento del sistema bancario español y, por tanto, es fundamental que estas dudas queden aclaradas. En este sentido, nos encontramos en un momento regulatorio clave, ya que estamos a la espera de que España transponga la Directiva (UE) 2021/2167 sobre los administradores y los compradores de créditos, lo que brinda al legislador español una gran oportunidad para arrojar claridad sobre todas estas dudas.

* Adolfo Guerrero, socio y Juan Vera, managing associate de Linklaters.