Prohibición de adquirir pisos para uso no habitual: ¿la última frontera de la política de vivienda?

El pasado 18 de septiembre, el grupo parlamentario Sumar presentaba una Proposición No de Ley ante la Comisión de Vivienda y Agenda Urbana en la que, entre otras cuestiones, instaba a modificar la Ley de Vivienda para permitir que “Administración Central, autonomías o ayuntamientos puedan, en zonas tensionadas, decretar la limitación de compra de vivienda no destinada a la primera residencia”.

Más allá del cuestionable encaje constitucional de la propuesta en relación con la vulneración del derecho a la propiedad privada recogido y protegido en virtud del artículo 33 de la Constitución Española, habría que entrar a considerar las posibles medidas de control que puedan hacer efectiva la limitación en la adquisición de viviendas en dichas zonas, así como las herramientas de las que dispone la Administración para la verificación de su cumplimiento.

En primer lugar, y la más obvia al tratarse de un registro administrativo ya existente gestionado por los ayuntamientos, sería el control a través del padrón municipal. Si bien se trata de un mecanismo eficaz para verificar la residencia habitual de los ciudadanos, también presenta dificultades. La declaración del cambio de residencia habitual en el padrón debe hacerse a instancia del nuevo propietario, es decir, requiere la colaboración ciudadana para su actualización. Las autoridades locales tendrían que realizar un seguimiento constante de las inscripciones en el padrón municipal, lo que implicaría un aumento significativo en la carga administrativa, probablemente impracticable.

Otra opción sería instar la obligatoriedad de incluir una anotación en el Registro de la Propiedad indicando que el inmueble adquirido se va a destinar a vivienda habitual, dándole así publicidad registral al uso que se otorga a las viviendas adquiridas en zonas tensionadas. Sin embargo, dicha medida implica necesariamente una revisión periódica por parte de la Administración de la información registral de los inmuebles ubicados en zonas tensionadas.

Asimismo, es importante destacar que, si bien puede incluirse dicha anotación, el uso que finalmente se le otorgue a dicho inmueble no puede verificarse materialmente. En el supuesto de que un propietario de una vivienda ubicada en una zona de mercado tensionado indique que va a destinarlo para uso de vivienda habitual no implica que, efectivamente, destine dicha vivienda al alquiler o simplemente como segunda residencia, en tanto que la inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad no es obligatoria y, por tanto, esta medida se traduciría en una mera declaración formal que no necesariamente se traduciría en un control eficaz del uso finalmente otorgado.

Por último, podría llevarse a cabo un registro especial de declaración de uso de vivienda para aquellas zonas declaradas tensionadas de forma que exista la obligatoriedad de declarar el uso que se le va a dar a las viviendas adquiridas en dichas zonas. Sin embargo, y como ya se ha mencionado, esto supondría un esfuerzo administrativo y una revisión constante por parte de las administraciones.

Además, no podemos dejar de lado el hecho de que la competencia para llevar a cabo dicho registro, sería exclusiva de las comunidades autónomas de forma que, tal y como hemos venido observando en la aplicación de la reforma de la Ley de Vivienda en lo que se refiere a la declaración de las zonas tensionadas, dicho registro, y por ende la aplicación de la limitación a la adquisición de viviendas, probablemente se vería frustrada debido a desacuerdos ideológicos y conflictos de competencias en algunas comunidades autónomas debido a su reticencia a la ejecución de medidas que consideran invasivas o contrarias a sus políticas. La adaptación de la legislación autonómica y local a la nueva ley puede ser compleja y llevar tiempo, y puede haber insuficiencia de recursos financieros y administrativos.

Se trataría, por tanto, de una nueva una medida ideológica de casi imposible ejecución que, a parte del mencionado carácter probablemente inconstitucional, supondría un obstáculo más a la inversión inmobiliaria en España, siendo además el sector residencial uno de los más demandados, especialmente en un contexto donde ya se han aprobado restricciones como la eliminación de la Golden Visa.

Por último, y como ya ha quedado acreditado en otros supuestos y lugares, cabe recordar el efecto contrario que medidas restrictivas similares han producido en la oferta de vivienda. Este sería un ejemplo más (y un inquietante nuevo hito) de esa política ineficaz.

*Josefina de Vicente, abogada asociada de Araoz & Rueda.