Real decreto 1312/2024: Revolución en el alquiler de corta duración

El pasado 24 de diciembre se publicó en el BOE el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Entró en vigor el 2 de enero de 2025 pero desplegará sus efectos a partir del 1 de julio de 2025, dando un plazo razonable a los actores implicados para realizar las adaptaciones tecnológicas que requiere la norma.

Así, España es el primer país en cumplir el mandato e implementar el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

La exposición de motivos del Real Decreto justifica la necesidad de ampliar la regulación y supervisión de los arrendamientos temporales para evitar tanto el fraude de ley como la merma de la oferta de viviendas en arrendamiento de larga duración. A estos efectos, establece una serie de herramientas que pretenden reforzar la transparencia del mercado y hacerlo más justo y equilibrado.

No obstante, la complejidad burocrática y la imposición de nuevas obligaciones y requisitos para los propietarios y las plataformas de alquiler de corta duración, como Airbnb o Booking, podría reducir la oferta de activos en este mercado (no necesariamente redirigiéndola al alquiler tradicional) y subir los precios, toda vez que el incremento de sus costes operativos muy probablemente será repercutido a los usuarios. También podría afectar a la innovación y la competitividad, no siendo la primera vez que la intervención del mercado inmobiliario acarrea consecuencias contraproducentes.

Si bien bajo derecho europeo los alquileres de corta duración son aquéllos celebrados por un periodo inferior a doce meses, en derecho español es la causalidad y no el plazo lo que determina el carácter temporal. En este sentido, serán objeto del nuevo decreto los arrendamientos breves y remunerados de unidades alojativas que cuenten con el equipamiento y mobiliario adecuados, pero cuyo destino primordial no sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, sino que tengan una causa de temporalidad como la vacacional, laboral, de estudios o médica. Es importante destacar que los hoteles y establecimientos similares quedan expresamente excluidos de su ámbito de aplicación.

El Registro Único de Arrendamientos dependerá del Registro de la Propiedad y asignará un número identificativo a cada unidad alojativa, sin el cual no podrán ser comercializadas en las plataformas; y cuya obtención por parte de los propietarios (a los que se define como anfitriones) requerirá la aportación y actualización de todos los detalles de dichas unidades y de las condiciones en las que se arriendan, así como la acreditación del cumplimiento de la legislación nacional y autonómica vigente en materia fiscal, de licencias o de seguridad y salud.

Por su parte, la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos dependerá del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y consistirá en una pasarela digital única para la recepción y transmisión electrónica de datos entre las plataformas de alquiler y las autoridades competentes. Con carácter mensual, comunicará las transacciones realizadas al Instituto Nacional de Estadística, a los institutos de estadística autonómicos y a Eurostat.

Además, la norma responsabiliza a las plataformas de alquiler, entre otras cosas, de contrastar de forma aleatoria y periódica las manifestaciones de los anfitriones con la información proporcionada en la Ventanilla Única; de recoger y enviar mensualmente o trimestralmente (en función del tamaño de la plataforma) los datos de su actividad a la Ventanilla Única; y de eliminar los anuncios que les indique la Dirección General de Planificación y Evaluación, en un plazo máximo de 48 horas desde la recepción de la notificación correspondiente.

* Alejandra Romero, Asociada Sénior de Derecho Inmobiliario en Herbert Smith Freehills.